Bilindiği üzere, kira sözleşmeleri ve bu noktada konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin genel düzenleme niteliği taşıyan Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesinin sona erme sebepleri ve sona erme usulü sınırlı şekilde düzenlenmiştir. Diğer bir anlatımla kiraya veren, ancak Kanun’da öngörülen sebeplere bağlı kalarak ve yine ancak Kanun’da öngörülen usuller çerçevesinde sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Bu noktada, ilgili düzenlemeler incelendiğinde, bilhassa belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından, kiraya verenin kullanabileceği tek yolun belirtilen sebepler bağlamında sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirmek olduğu görülmektedir. Ne var ki, kira bedelinin ödenmemesi ve kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi iki ayrıksı durum olarak sözleşmenin dava yolu ile sona erdirilmesine alternatif getirmektedir. Bu sebeplerin varlığı durumunda, kiraya veren yalnızca bir icra emri düzenlenmek suretiyle taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Nitekim, bu husus da İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 269. maddesinde getirilen düzenleme uyarınca kiraya veren, kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi halinde kira bedelini taleple birlikte tahliye etme hakkına sahiptir.
Gerçekten de ilgili düzenleme uyarınca; kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi üzerine icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunduktan sonra borçlu tarafça ilgili ödeme emrine itiraz edilmemesi yahut yapılan itirazın kaldırılması üzerine takibin kesinleşmesi ile tahliye işlemleri için gerekli süreci işletmeye devam edebilecektir.
Belirtilmelidir ki; ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda kiraya verenin tahliye işlemlerine devam edebilmesi için, ayrıca borçlu kiracının kendisine tanınan ödeme süresi içerisinde de kira borcunu ifa etmemesi ve bunun üzerine ihtar süresinin bitiminden itibaren alt (6) ay içerisinde kiraya veren tarafından İcra Mahkemesinden tahliye isteminde bulunulması gerekmektedir. Bu noktada ifade edilmelidir ki; ödeme süresi konut ve çatılı işyerleri bakımından 30 gündür.
Kiracının İcra İflas Kanunu madde 269/d hükmü atfı uyarınca genel haciz yoluyla takibe ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması neticesinde 7 günlük itiraz süresi içerisinde takibe itiraz etmesi durumunda ise takip duracak ve itirazın kaldırılması gerekecektir. Her ne kadar Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca tahliye ile ilgili davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ise de İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi isteminin İcra Mahkemesine yapılması gerekmektedir.
Borçlunun aleyhine yapılan takibe itiraz etmiş olması durumunda kiraya veren hem itirazın kaldırılmasını hem de borçlunun tahliyesini talep edecektir. Alacaklının İcra Mahkemesinden sadece itirazın kaldırılmasını talep etmesi durumunda İcra Mahkemesi talebi aşarak ayrıca tahliyeye de karar veremeyecektir.
Ayrıca, önemle işaret etmek gerekir ki; her ne kadar kiraya verenin icra takibi sırasında yazılı bir kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu yoksa da kiracının kiraya sözleşmesine itirazı durumunda itirazın kaldırılması için yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı zorunluluk arz edecektir.
Kiraya verenin ilamsız icra yolu çerçevesinde tahliye isteminde bulunması noktasında dayanabileceği diğer sebep de kira süresinin bitmesidir. Bilindiği üzere, kiracı kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirme şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirememektedir.
Ancak, belirtmek gerekir ki; kiraya verenin elinde mutlaka yazılı ve sona ermiş bir kira sözleşmesinin ve kiracı tarafından verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması durumunda kiraya veren icra yoluna başvurma hakkını haiz olacaktır. Bu durumda, kira sözleşmesi süresinin son bulması ile birlikte kiraya veren, mahkemeden herhangi bir tahliye kararı almaya gerek bulmaksızın sürenin sona erişinden itibaren bir ay içinde icraya başvurarak kiracının kiraya verilenden tahliyesini talep ve temin edebilir.
Borçlu, İcra İflas Kanunu madde 274. hükmü uyarınca tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine itiraz edebilir. Söz konusu itiraz yazılı yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. Tahliye emrine itiraz ile duran takibe devam edilebilmesi için alacaklı tarafından İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilmesi gerekmektedir.
Her ne kadar kira borcunun ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibine itirazın kaldırılması için ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren altı (6) aylık bir süre öngörülmüşse de, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle başlatılan ilamsız tahliye takibinde ise itirazın kaldırılması için belli bir süre öngörülmemiştir.
Ayrıca, unutulmamalıdır ki, tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın icra yolu ile tahliyesi ancak kiraya veren tarafından istenebilecek, kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin bu yolu tüketmesi mümkün olmayacaktır.
