Olağanüstü kat malikleri kurulu (KMK) toplantısı, önceden belirlenmemiş durumlarla başa çıkmak için kritik bir mekanizmadır. Toplantının düzgün bir şekilde yürütülmesi ve katılımcıların haklarının korunması için belirli prosedürler izlenmelidir. Bu makale, adım adım bu süreci anlamanızı sağlayacak.
Kat Mülkiyet Kanunu’nun (KMK) 29. maddesinin 2. fıkrasında; “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.” hükmü bulunmaktadır.
Bu hükme göre, önemli bir sebebin çıkması halinde (örneğin; yöneticinin bulunmaması, taşınmaz ile alakalı toplantıyı gerektirecek önemli bir sebebin olması vb.) kat maliklerin üçte biri veya yöneticinin veya denetçinin çağrısı ile olağanüstü olarak toplanılabilir. İşbu toplantı için kat maliklerine imza suretiyle veya taahhütlü mektup ile bildirimde bulunarak çağrı yapılmalıdır.
Çağrı mektubunda toplantının yeri, saati ve gündem belirtilir. Yeterli çoğunluk sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının yeri, saati ve gündemi belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7, en fazla 15 gün olmalıdır.
İlk toplantı gerçekleştiğinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılır ve oy çokluğuyla karar verilir. Yeterli çoğunluk sağlanmaması halinde ikinci toplantı için toplanılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak, yönetici seçimi bu kuralın istisnasıdır. İkinci toplantı olması halinde dahi yönetici seçimi için karar yeter sayısı; kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğudur.
Toplantıda oy kullanırken kat malikleri bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölüm sahibi her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Ancak, oy sayısı ana taşınmazdaki tüm oyların üçte birinden fazla olamayacaktır.
Kat malikleri kurulunda maliklerin oylarını bizzat kullanmaları zorunlu değildir. Oyun yetkili temsilci aracılığıyla da kullanılması mümkündür. Bu temsilci, diğer kat maliklerinden birisi olabileceği gibi kat maliki olmayan üçüncü bir kişi de olabilir. Kanun birden fazla bağımsız bölüme sahip bir kat malikinin kullanabileceği oy sayısı bakımından sınırlama getirdiği gibi bir kişinin temsil edebileceği bağımsız bölüm maliki sayısı bakımından da sınırlama getirmiştir.
KMK madde 31/f.4’e göre; bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere temsilci tayin edilemez. Bu hükme göre, bir kişi tüm oyların yüzde beşini kullanabilecek şekilde temsilci tayin edilebilecektir. Temsilci, birden fazla bağımsız bölüme sahip kişiyi temsil edecekse hem kullanacağı oy sayısı hem de temsil edeceği kişi sayısı bakımından sınırlamaya tabi olacaktır. Kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümün bulunduğu kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kat malikini temsil edebilir. Kırktan fazla bağımsız bölüme sahip olan yapılarda ise, yüzde beşlik oy sınırına dikkate edilmesi koşuluyla bir kişinin kurulda ikiden fazla kişiyi temsil etmesi mümkündür.
Örneğin, 60 bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazda oy sayısının yüzde beşi üç (3) olduğu için vekil ancak üç kişiyi temsil edebilecektir. Böyle bir durumda, temsil edilecek kişi üçten fazla bağımsız bölümün maliki ise aynı temsilci aracılığıyla sadece üç oy kullanabilecektir. Diğer oylarını kullanmak için başka birisini temsilci olarak tayin etmesi gerekecektir.
Toplam Taşınmaz Sayısı: a (40’tan az)
Sahip Olduğu Taşınmaz Sayısı: b
En Fazla Vekil Sayısı: b/2
Toplam Taşınmaz Sayısı: a (40’tan fazla)
Sahip Olduğu Taşınmaz Sayısı: b
En Fazla Vekil Sayısı: b/5
Toplantı Çağrı ve Yeter Sayıları
Olağanüstü Toplantı Çağrı Yeter Sayısı
Kat Maliki Sayısı: a
Müvekkilin Sahip Olduğu: b
Yönetici Seçimi için Gerekli Kat Maliki: a/3 (toplam bağımsız bölüm sayısının1/3’ü)(yönetici ve denetçi kendiliğinden çağırabilir)
Eksik Kat Maliki: (a/3)-b
İlk Toplantı Toplanma ve Karar Yeter Sayısı (Sayı ve arsa payı bakımında çoğunluk ile toplanılır, oy çokluğu ile karar verilir)
Kat Maliki Sayısı: a
Müvekkilin Sahip Olduğu Bağımsız Bölüm: b
Toplanma için Gerekli Kat Maliki: (a/2)+1
Toplanma için Eksik Kat Maliki: (a/2)+1-b
Karar Yeter Sayısı (minimum yeterliliğin sağlanması halinde): Katılanların salt çoğunluğu
İkinci Toplantı Toplanma ve Karar Yeter Sayısı (İlk toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde)
Toplantı Yeter Sayısı: Bulunmamaktadır.
Karar Yeter Sayısı: Katılanların Salt Çoğunluğu ile Karar Alınır.
Bu çerçevede toplantıya davete ilişkin tebligatlar başta olmak üzere, karar tutanağına geçirilmesi gereken hususlar, toplantıda görüşülmesi gereken gündem maddeleri ile toplantıya katılım sağlayabilecek kişiler ile vekillerinin usulüne ilişkin kurallara riayet edilmesi KMK toplantılarının iptal edilmeksizin geçerli olabilmesi için oldukça önemlidir.
Zira, bahsettiğimiz bu hususlardan herhangi birine aykırılık (vekilin temsil ettiği kişi sayısının fazlalığı, davet mektuplarının usulsüz iletilmesi, davet mektubunda belirtilen gündem maddelerinin dışına çıkılması vs.) işbu kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptal edilmesine sebep olabilecektir.
İstisnai Durumlar
1- Yönetim Planı Değişikliği
KMK’nin 28. maddesinin 3. fıkrasına göre; “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Buna göre; bir taşınmazda yönetim planı değiştirilmek isteniyor ise tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu sağlanarak yönetim planı değiştirebilir. KMK’nin 31. maddesinin birinci fıkrasındaki “Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.” hükmünde bulunan bütün oyların üçte birinden fazla olamaz hükmü, Kanun’un başlıklandırılması ve sıralandırılması gereği yönetim planı değişikliğinde uygulanmayacaktır. Aksi halde değişiklik yapılması söz konusu olamayabilecektir.
Yönetim Planı Değişikliği İçin Yeter Sayı
Kat Maliki Sayısı: a
Müvekkilin Sahip Olduğu: b
Yönetim Planı Değişikliği için Gerekli Kat Maliki: 4a/5
Eksik Kat Maliki: 4a/5-b
2- Yönetici Seçimi
KMK’nin 34. maddesinin 4. fıkrasına göre; “Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Buna göre; bir taşınmazda yönetici seçilmek isteniyor ise tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımdan çoğunluğun sağlanması seçilebilir. KMK’nin 31. Maddesinin birinci fıkrasındaki “Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.” hükmünde bulunan bütün oyların üçte birinden fazla olamaz hükmü, Kanun’un başlıklandırılması ve sıralandırılması gereği yönetim planı değişikliğinde uygulanmayacaktır. Aksi halde değişiklik yapılması söz konusu olamayabilecektir.
Yönetici Seçimi Karar Yeter Sayısı (olağan toplantı ve olağanüstü toplantıda da durum aynıdır, ikinci toplantı olması halinde de değişiklik olmaz)
