Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 883 uyarınca; Kanun’da sayılan belirli şartlar halinde ipotek hakkı son bulmuş -örneğin borç ipotekli taşınmaz sahibi veya üçüncü bir kişi tarafından ödenmiş- ve tapu kütüğünde buna ilişkin tescil yolsuz hale gelmiş olmasına rağmen lehine ipotek kurulan kişi tescilin terkinine ilişkin tek taraflı beyanda bulunmuyorsa ipoteğin fekki (kaldırılması) davası açılarak mahkeme kararı ile tapu kütüğündeki ilgili ipoteğe ilişkin tescilin terkini sağlanabilmektedir.
İpoteğin Fekki Davasında Dava Şartları
Taşınmazlarda tapu kütüğüne ipoteğin geçerli bir hukuki sebep olmaksızın ya da Kanun’da öngörülen usule aykırı şekilde tescil edilmiş olması sonucunda ipoteğe ilişkin tescilin en baştan ya da sonradan geçersiz ve yolsuz hale gelmiş olması -gerçek durumu yansıtmaması, hakkın aslında var olmaması- ipoteğin fekki davasının açılabilmesi için yeterlidir.
İpoteğin Kaldırılması Halleri
Aşağıdaki haller sınırlı sayıda olmamakla birlikte uygulamada en sık rastlanan hallerdir.
Alacağın Geçersiz Olması
İpotek hakkı ancak hukuken geçerli bir işlem sonucunda ortaya çıkmış alacağı güvence altına almak için kurulabilir. Eğer ki ipotek hakkıyla güvence altına alınmak istenen alacağın dayanağı olan hukuki işlem örneğin ahlaka aykırılık, Kanun’un emredici hükümlerine aykırılık, fiil ehliyeti noksanlığı gibi nedenlerden ötürü kesin hükümsüzse o zaman bu işlemden alacak geçerli bir şekilde doğmamış olacağı için buna ilişkin ipotek hakkı taşınmaz üzerinde kurulamaz.
Bu nedenle, geçersiz bir alacak hakkına dayanarak tapu kütüğüne tescil edilmiş olan ipotek hakkına ilişkin kayıt yolsuz olduğu için bu yolsuz tescilin düzeltilmesi ilgili dava yoluyla talep edilebilir.
Alacağın Sona Ermesi
Yukarıda değinildiği üzere, ipotek hakkının varlığı geçerli bir alacak hakkına -onu güvence altına almaya- bağlı olduğundan Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 131 gereği alacak hakkının sona ermesi de ipotek hakkının kaldırılması için bir sebep oluşturur.
Bunun üzerine, lehine ipotek hakkı kurulan alacaklı ipoteğin kaldırılmasına ilişkin tek taraflı talepte bulunarak tapu kütüğündeki tescilin terkinini sağlayabilir. Ancak, alacaklı alacağını tahsil etmiş olmasına rağmen bu talebi yapmaktan kaçınırsa o zaman taşınmazın maliki ipoteğin fekki davası yoluyla ilgili ipoteğe ilişkin tescilin terkinini mahkemeden talep edebilir. Çünkü, kendisinin Tapu Müdürlüğüne ileri süreceği tek taraflı beyanla ilgili ipotek hakkına ilişkin tescilin terkinini sağlama yetkisi yoktur.
Ancak, ilgili ipotek hakkı bir üçüncü kişinin -taşınmazın malikinden farklı birinin- borcunu güvence altına almak için kurulmuşsa taşınmaz maliki bu borcu ödemesi ile alacak hakkı ona geçmiş olur ve TMK madde 884 gereği Tapu Memuruna tek taraflı terkin talebinde bulunarak tapu kütüğündeki ipoteğe ilişkin tescilin kaldırılmasını sağlayabilir.
İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması
İpotek hakkının kurulması ve oluşması bakımından ipotek (rehin) sözleşmesi hukuki sebep teşkil etmektedir. Bu sözleşmenin geçerliliği Tapu Kanunu madde 26 gereği resmi şekil şartına yani Tapu Memuru tarafından resmi senet şeklinde düzenlenerek yapılmış olmasına bağlıdır.
İlgili sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülebileceği hallerde bu sözleşmeden kaynaklanan ipotek hakkı hukuki sebepten yoksun kalır. TMK madde 1015’e göre; hukuki dayanaktan yoksun olan tescil yolsuz hale geldiği için bu ipoteğe ilişkin tescilin terkini talep edilebilir.
Taşınmaz Sahibinin Tasarruf Yetkisinin Olmaması
Malikin taşınmaz üzerinde ipotek hakkını tesis etmesi ve bu konuda Tapu Memuruna tek taraflı tescil talebinde bulunabilmesi için o taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin olması gerekir. Tasarruf yetkisi olmayan bir kişinin tescil talebi sonucu yapılan tapu kütüğündeki ipoteğe ilişkin tescil yolsuzdur ve terkini bu dava yoluyla talep edilebilmektedir.
İpoteğin Fekki Davasının Tarafları
İpoteğin fekki davasını açma hakkı bulunan kişi yani bu ilgili davanın davacısı üzerinde ipotek hakkı tesis edilen taşınmazın malikidir. Malik ipoteğe ilişkin tapu kütüğündeki yolsuz tescilden ötürü zarar görmektedir ve bu yolsuz tescilin terkinini tapu memurundan tek taraflı beyanla talep etme yetkisi kendisinde olmayıp; ilgili ipoteğin güvence altına alındığı alacağın sahibinde olduğu için kendisi ancak bu dava yoluyla ilgili yolsuz tescilin terkinini sağlayabilmektedir.
Ayrıca, Yargıtay içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi sıfatını taşıyan kişiler ve menfaati bulunması sebebiyle üçüncü kişiler de bu davada davacı sıfatına sahip olabilmektedir. Örneğin, aile konutuna ilişkin ipotek hakkının kurulmasında rızası alınmayan eş de bu davada davacı sıfatına sahip olabilmektedir. İpotekli taşınmaz bir başkasına devredilirse yeni malik dava açma hakkına sahip olur.
Bu davada davalı sıfatına sahip olan kişi ise tapu kütüğünde lehine ipotek hakkı kurulan yani tapu kütüğündeki rehinli alacaklıdır. Ancak, örneğin; ipotek hakkı çok eskiden tapu kütüğünde tesis edildiği için ipotek alacaklısının yaşayıp yaşamadığı, adres ve kimlik bilgilerinin düzgün bir şekilde belirlenememesi gibi istisnai durumlarda Yargıtay Tapu Sicil Müdürlüğü’nün de davalı olarak gösterileceğini kabul etmektedir.
İpoteğin Fekki Davasında Zaman Aşımı
İpoteğin fekki davası bir taşınmaz üzerindeki ipotek hakkına ilişkin yolsuz tescilin kaldırılmasına ilişkin olduğu için herhangi bir zaman aşımına tabi değildir, bu nedenle bu dava her zaman açılabilir.
İpoteğin Fekki Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 12 gereği ipoteğin fekki davası bir taşınmazı konu edinen sınırlı ayni hakka ilişkin olduğu için bu davada yetkili mahkeme üzerinde ilgili ipotek hakkının kurulmuş olduğu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Her ne kadar bu dava bir malvarlığı değerine ilişkin bir dava niteliği taşıdığı için HMK madde 2 gereği Asliye Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmesi gerekse de Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre ipoteğin kaldırılması davalarında görevli mahkemenin neresi olduğu borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine ya da hukuki uyuşmazlığın konusuna göre farklılık göstermesi kabul edilmiştir.
Örneğin, aile konutuna ilişkin ipoteğin kaldırılmasında Aile Mahkemeleri görevli iken, konut kredisi ve tüketici kredisi olarak var olan alacağı güvence altına alan ipoteğin kaldırılmasına ilişkin davalarda Tüketici Mahkemeleri görevli iken, ticari krediye dayalı olarak verilmiş ipotek hakları hususunda ipoteğin fekki davalarında Asliye Ticaret Mahkemeleri görevlidir.
İpoteğin Fekki Davasında Harç ve Yargılama Masrafları
Bu davada nispi vekalet ücreti ödenecek olup; vekalet ücreti ipoteğin limiti üzerinden değil alacağın miktarı üzerinden belirlenecektir. Yine dava harcı da nispi olarak hesaplanmaktadır.
