Kentsel Dönüşüm Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkisi
Yazar: ÇEVİKEL VANLI
MGC Legal ekibinin hazırladığı işbu “Kentsel Dönüşüm Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkisi” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Bilindiği gibi, 6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak için yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Bu kapsamda, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin kira sözleşmesine etkilerinin neler olacağı konusu gündeme gelmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Kira Sözleşmeleri
Kanun’da riskli olduğu tespit edilen yapıların, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi düzenlendiğinden kiracının yapının riskli olduğunu gerekli dikkat ve özeni göstererek öğrenebileceği tartışılabilir. Ancak kiracıdan, kira sözleşmesi yaparken tapu kayıtlarını incelenmesi beklenmemelidir. Kira sözleşmesi gibi sürekli borç doğuran bir sözleşmede kiracı olan kişinin kısa bir süre içerisinde binanın yıkılacağından haberdar edilmesi gerekir.
Kiraya veren riskli yapı kararı alındığını bildiği halde taşınmazı kiraya vermiş ve bunu kiracıdan gizlemiş ise bu durumda tarafların sözleşme koşullarına ilişkin olan bilgileri birbirlerine doğru ve eksiksiz olarak vermeleri gerektiğinden aldatma söz konusu olur. Bu halde, riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılacak bir binada, kira sözleşmesi yapılıp durumun kasten kiracıdan gizlemesi halinde, kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürebilir ve tazminat talep edebilir.
Kira ilişkisi devam ederken riskli yapı tespiti söz konusu olduğunda kiracı ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilecektir. Sözleşmeyi feshedebilecek veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir. Ancak ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkının kullanılabilmesi için ayıpsız bir benzerinin kiraya verenin elinde bulunması gerekmektedir. Bu durumda, kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceğinden, tazminat talep edilemeyecektir. Kiracının bu haklarını kullanmış olması halinde konu kiracının girişimi ile çözülmüş olacaktır. Ancak değerlendirilmesi gereken, kiracının bu haklarını kullanmaması durumunda kiracının tahliyesinin nasıl gerçekleştireceğidir.
Kanun’da kira sözleşmesine yönelik özel bir düzenleme yer almadığından ve henüz bir Yargıtay Kararı da bulunmadığından kira sözleşmesinin durumdan etkilenmesi genel hükümler çerçevesinde olacaktır.
Kiralananın risk tespitinin kesinleşmesi halinde ilk olarak imkânsızlık hali değerlendirilebilir. Risk tespitinin kesinleşmesinden sonra kiralananın yıkılması halinde, kiracının artık kiralanan yeri kullanması imkânsız hale gelecektir. Bu yıkım Kanun gereği olacağından kiraya verenin kusurundan da bahsedilemeyecektir. Bu doğrultuda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 136 hükümleri uyarınca borcun ifası imkânsızlaştığından, kira sözleşmesinin de sona ereceği savunulabilir.
Ancak, Kanun’un esas amacı öngörülen sürelerde ve hızlı bir şekilde binaların deprem, sel vb. afetlere karşı ya yeniden yapılması ya da güçlendirilerek dayanıklı hale getirilmesidir. Her ne kadar risk tespiti ve yıkım aşamasında birçok idari işlemden bahsedilse de yıkımdan sonra riskler ortadan kalktığından maliklerinin iradeleri ön plana çıkmaktadır. Bu nedenle gerçek bir imkansızlıktan bahsedilemeyecektir. Buna ek olarak riskli yapı tespitinin yapılması ile yıkımın mutlaka gerçekleşmesi gerekmediği, güçlendirme seçeneğinin de var olduğu unutulmamalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde kiraya verenin yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyesi ve yıkımı sonrasında yeniden inşa edilmesi hali düzenlenmektedir. TBK m. 350 hükmünde, “Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.” denilmektedir. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde ise kira süresinin sonunu beklenmesinin mümkün olmadığı açıktır. 6306 sayılı Kanun’da, maliklere verilecek sınırlı süreler söz konusudur. Bu süreler aynı şekilde kiracılar bakımından da geçerli olacaktır.
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra İdarece, maliklere süre verilecek eğer bu süre içerisinde yıkım malikler tarafından gerçekleştirilmezse, İdare tarafından gerçekleştirilecektir. Söz konusu süreler kiracılar için de geçerli olduğundan kiracının da riskli yapıyı tahliyeye etmeme gibi bir hakkı bulunmamaktadır. 6306 Kanun çerçevesinde kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceğinden kiracının tazminat talebinde bulunması da mümkün olmayacaktır.
Kentsel dönüşüm süreci hızlı bir şekilde işleyeceğinden 6306 sayılı Kanun bakımından tahliye davası açılması zorunlu olmadığı gibi böyle bir beklenti Kanunun ruhu ile de uyuşmayacaktır. Bunun yerine, Kanun’da ve Uygulama Yönetmeliği’nde yapının tahliyesi için kiracılara tebligat yapılması düzenlenmiştir. İdare tarafından altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istendikten sonra tebligat yapılarak maliklere, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara, riskli yapının tahliyesi için bildirim yapması gerektiği belirtilecektir. Kanun’da kiracılara yapılacak bildirimden bahsedilmesi ile kentsel dönüşüm durumunda imkânsızlık ve sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi yerine kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erdirildiği söylenebilecektir.
Kiracı idarece yapılan tebligat ya da kiraya veren tarafından yapılan bildirim sonucu kiralananın riskli yapı olduğunu öğrendiğinde kendi isteği ile kiralananı tahliye edebilecektir. Ancak, kiracı tarafından riskli olduğu tespit edilen kiralananın verilen süre sonunda tahliye edilmemesi durumunda zorla tahliye de mümkün olabilecektir. Uygulama Yönetmeliği’nde riskli yapıların tespitini, tahliyesini ve yıkımını engelleyenler hakkında cezai sorumluluk öngörülmüştür. Kiracılar bakımından da aynı sorumluluk söz konusu olacaktır.
Kanun’un 5. maddesine dayanılarak riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, Kiracıya talebi halinde İdarece kira yardımı yapılabilecektir.
