“Taşınmaz Satış Sözleşmesi” (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi), Türk Hukuku’nda özellikle gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan bir sözleşme türüdür. Bu detaylı makalemizde, sözleşmenin tanımını, hukuki niteliğini ve geçerlilik koşullarını inceliyoruz. Ön ödemeli konut satışları ve kat karşılığı inşaat projeleri gibi durumlarda bu sözleşmenin nasıl bir rol oynadığını ve taraflar üzerindeki yükümlülüklerini ele alarak; hukuki süreçler ve uygulamalara dair kapsamlı bir bakış sunuyoruz.
Ülkemizde nüfus yoğunluğunun ve kentleşme hızının artması hem ticari hem sosyal hayatta birçok değişimi ve gelişimi beraberinde getirmiştir. Her iki açıdan da bu gelişimin en bariz ortaya çıktığı alan inşaat sektörüdür. İnşaat sektöründeki gelişmeleri, ticari ilişkileri hukuki açıdan değerlendirdiğimizde sıklıkla karşılaştığımız “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” bu yazımızın ana konusunu oluşturmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Hukuku’nda sıklıkla başvurulan ve çeşitli amaçlarla düzenlenen bir sözleşme olmakla birlikte; doktrinde ve uygulamada farklı açılardan tartışmalara da konu olmaktadır. Bu yazımızda, söz konusu sözleşmeyi genel hatlarıyla inceleyeceğiz ve uygulamada önem arz eden hususlara değineceğiz.
Uygulamada özellikle ön ödemeli konut satışı söz konusu olduğunda tarafların taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetme eğiliminde olduğunu görmekteyiz. Ayrıca, vadeye ya da şarta bağlı satış sözleşmesi akdetmek isteyen taraflar Tapu Müdürlükleri’nin olumsuz yanıtlarıyla karşılaştıklarından bu isteklerini noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyerek yerine getirdiğini söyleyebiliriz.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir, sözleşme tarafları ileride gerçekleştirmek üzere karşılıklı olarak taahhütlerde bulunmaktadırlar. Uygulamada özellikle kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmelerinde geniş bir uygulama alanı olmakla birlikte; güvenilir bir yol olarak tercih edilmektedir. Bir diğer ifade ile bu sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilintili olarak yapılmaktadır. Bu durumu incelediğimizde; vaat borçlusu konumundaki müteahhit inşaata henüz başlamadan vaat alacaklısı konumundaki alacaklıya alacağın temlikiyle yapılacak dairenin satışını vaat etmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşı tarafa taşınmazın kendisine satışını isteme hakkı verdiğinden bir noktada ön sözleşme niteliğindedir. Bu halde, diğer taraf yükümlülüğünü yerine getirmeyen taraftan söz konusu ifayı talep hakkı kazanacaktır. Ön sözleşme niteliğinde olması her ne kadar doktrinde ve Yargıtay kararlarında kabul edilmiş olsa da yine öğretide niteliği konusunda çeşitli görüşler bulunmaktadır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Ön sözleşme olmasıyla birlikte ana sözleşme olarak belirlediğimiz taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını taşımalı ve aynı zamanda aynı kurallara da tabi olmalıdır. Öncelikli olarak, her sözleşmede olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 1 uyarınca; bu sözleşme de tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacaktır. Burada taraflar fiil ehliyetine mutlaka sahip olmalıdır.
Sözleşmedeki asıl amaç, taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik olduğundan dolayı şekil kamu düzeni ve hukuk güvenliği açısından önem arz eden bir konudur. Bu halde, şeklin hem geçerlilik hem tarafları düşünmeye sevk etmesi hem de ispat gücü açısından bir önemi olduğunu söyleyebilmekteyiz. Ayrıca, öğretide bazı yazarlar şekil kurallarının kamu düzeninin yanı sıra taşınmaz malikinin menfaatinin korunmasına yönelik olduğunu savunmaktadır.
Yargıtay 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nda şekil hükümlerinin düzenlenme amacının hem sözleşme taraflarının menfaatlerini hem de kamu yararını korumaya yönelik olduğunu belirtmektedir.
Bu konu hakkında mevzuatı incelediğimizde; TBK madde 237/2 taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği aksi halde geçerli olmayacağını belirtmektedir. Ayrıca, Noterlik Kanunu madde 60/3 ve madde 89 uyarınca; sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekmektedir. Tarafları resmi şekilde noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini düzenleyerek asıl olarak ana sözleşme olan satış sözleşmesine yönelik irade beyanlarını ortaya koymaktadırlar. Bu noktada, sözleşmenin iki taraflı olduğunu tekrar belirtmeli ve her iki tarafın da irade beyanına ve imzasına ihtiyaç olduğunu söylemeliyiz. Bu şekilde düzenlenen sözleşme geçerli bir hal alacaktır. Bir diğer dikkat edilmesi gereken husus; bunun düzenleme şeklinde yapılmasıdır, onaylama şeklinde yapılan sözleşme gerekli şartları sağlamış sayılmayacaktır.
Düzenleneceği yer açısından yetkili mercii konusunda her ne kadar açık hüküm olsa da doktrinde bu konuda bazı tartışmalar mevcuttur. Bir kısım yazar ilgili hükümlere dayanarak sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerektiğini belirtirken, bir diğer kısım yazar bunun taşınmaz satışına yönelik bir ön sözleşme olmasından dolayı Tapu Müdürlüklerini de bu konuda yetkili olarak belirtmektedir.
Değinilmesi gereken bir konu uygulamada da sıklıkla karşılaştığımız sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle beraber düzenlenmesi durumudur. Yine noterde düzenlenmek suretiyle sözleşme gerçekleştirilebilecektir. Ancak, sözleşmede yer alan hükümlere dikkat edilmesi gerekmektedir. Eğer sözleşmedeki bazı hükümler resmi şekil bakımından tapu memurlarının gerçekleştirmesi gerektiğine dayanan bir kurala tabi ise tapuda düzenlenmesi uygun olacaktır. Bu konuda yine doktrinde çeşitli görüşler mevcuttur.
Pratikte bir diğer karşılaştığımız versiyon ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesidir. Bu konuda mevzuatı incelediğimizde çeşitli hükümlerle karşılaşmaktayız. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) madde 41 uyarınca; noterde düzenleme suretiyle sözleşmenin yapılması gerekmektedir. Ayrıca, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (ÖÖKSHY) 7. madde ile bazı zorunlu hususların bulunması gerektiğine değinmekle birlikte sözleşmenin açık ve anlaşılır olmasına, 12 punto ile yazılmış olması gerektiğine özel olarak değinmiştir. Aksi halde sözleşme geçerli olmayacaktır ve TKHK madde 77/1 düzenlemesiyle idari para cezasına hükmedilecektir. Ancak, buradaki geçersizlik kötü niyetli şekilde satıcı tarafından ileri sürülemeyecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi teminat amaçlı yapılır ise yine resmi şekil kuralına uygun olarak noterde düzenleme suretiyle gerçekleştirilmelidir.
Bir diğer husus, sözleşmeye konu olan gayrimenkul Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1008 düzenlemesine uygun şekilde mülkiyet hakkı veren bir şekilde tapuya kayıtlı olmalıdır. Aksi halde geçerli bir sözleşme mümkün olmayacaktır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararında; “…tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir.” ifadesini kullanmıştır.
Eğer söz konusu taşınmaz üzerinde iştirak halinde bir mülkiyet var ise o halde bu sözleşme taahhüt muamelesi olarak işlem görecektir ve borcunu ifa etmeyen taraf içi temerrüde düşme durumu söz konusu olacaktır. El birliği ile mülkiyet söz konusu olduğunda sözleşmenin ifasının gerçekleştirilebilmesi için mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararı bu hususa değinmektedir.
Ayrıca, sözleşmeye konu taşınmaz açıkça belirlenmiş veyahut tereddütte yer vermeyecek şekilde belirlenebilir olmalıdır. Bu konuda Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararı mevcuttur ve kararda; “Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.” denilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bedel açıkça kararlaştırılmalı ve sözleşmede belirtilmelidir. Ayrıca, satın almayı vaat eden tarafın bu bedeli ödeme şekline de sözleşmede açıkça yer verilmelidir.
3194 Sayılı İmar Kanunu madde 18/son “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç̧ imar planı olmayan yerlerde her türlü̈ yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış̧ vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” düzenlemesine yer vermektedir. Bu halde, satış vaadi sözleşmesine hisseli hale getirilerek yapılaşma amacına özgülenen gayrimenkuller dahil edilemez.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekle Aykırılık Nedir?
Uygulamada bazı hallerde taraflar kanun hükümlerine ve bu anlamda şekil kurallarına aykırı hareket etmekte ve sözleşmeyi adi yazılı şekilde yapmaktadırlar. Bu halde, çeşitli sonuçlar meydana gelmektedir. TBK madde 12/2’de şekil kuralına aykırı düzenlenen sözleşmenin hüküm doğurmayacağı belirtilmektedir. Doktrinde şekle aykırılığın sonuçları bakımından çeşitli görüşler mevcuttur. Bunlar; yokluk görüşü, iptal edilebilirlik görüşü, sui generis hükümsüzlük görüşüdür.
Yokluk görüşüne göre şekle aykırılık halinde sözleşme yok hükmünde olmaktadır. İptal edilebilirlik görüşüne göre; şekle aykırı düzenlendiği halde sözleşme geçerlidir fakat bu durum ileri sürülerek iptal edilebilecektir. Türk Hukuku açısından baskın olan görüş sui generis hükümsüzlük görüşüdür. Bu görüşe göre sözleşme kesin hükümsüz olmakla birlikte tarafların bu sözleşmeyi temel alarak karşı taraftan ifasını yerine getirmesini talep edemeyecektir ve bu durumu da hakim re’sen göz önünde tutacaktır.
Toparlamak gerekirse; kanunun öngördüğü şekilde noterde düzenlenmek suretiyle gerçekleştirilmeyen sözleşme kesin hükümsüz olacaktır ve taraflardan borçlarının ifası da beklenemeyecektir.
Ancak, burada dikkat edilmesi gereken husus; şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanımı anlamına gelmemesi gerektiğidir. Bilindiği üzere, TMK madde 2/2 hakkın kötüye kullanılmasının önüne geçmektedir. Bu sözleşmede eğer taraflardan biri şekil kuralına uyulmadığının bilincinde olmasına rağmen borcunu büyük oranda ifa etmiş veya söz ve davranışlarıyla karşı tarafta sözleşmenin geçerli olduğu inancını uyandırmış ise daha sonrasında bu şekil eksikliğini ileri süremeyecektir. Bu durumun mevcut olup olmadığı yine hakim tarafından re’sen gözetilmelidir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Anlaşması Gereken Unsurlar Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi esas itibariyle ileride satış sözleşmesini akdetme amacı güttüğünden ve bu anlamda ön sözleşme niteliğinde olduğundan ana sözleşmenin tüm esaslı unsurlarını içermelidir. Bu anlamda, hem objektif hem de sübjektif esaslı unsurlar değerlendirilmelidir ve bu unsurlar sözleşmede yer almalıdır.
Yargıtay 14. HD., T. 17.05.2011, E. 2010/13134, K. 2011/6454 Sayılı Kararında; söz konusu bazı unsurların sözleşmede yer alması gerektiğini şu ifade ile belirtilmiştir:
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile amaçlanan, ileride bir taşınmaz satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinde aranan esaslı unsurları da taşımalıdır. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı unsur olarak; tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.”
Öncelikle, sözleşme tarafları konumunda olan satış vaadinde bulunan vaat borçlusu ve vaat alacaklısının kimlik bilgilerinin sözleşmede açıkça yer alması gerekmektedir. Ancak, satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olduğundan belirtilmelidir ki; satış vaadinde bulunan kişi söz konusu taşınmasın maliki konumunda olmak zorunda değildir.
Taraflardan söz edildiğinde, vaat borçlusu ve alacaklısının sözleşmeyi kurmaya yönelik olarak karşılıklı ve birbirine uygun şekilde irade beyanında bulunması gerektiği tekrar edilmelidir. Bu noktada bir tartışmaya değinmek yerinde olacaktır.
Öğretide taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tek tarafa borç yükleyen nitelikte kurulabileceğine değinilmiştir. Ancak, ağırlıklı görüş her iki tarafın irade beyanına ve imzasına ihtiyaç olduğu kanaatindedir. Ayrıca, beyanlarının sözleşmede açıkça hüküm altına alınması gerekmektedir. Eğer açıkça irade beyanları bir anlam ifade etmiyor veya tereddütler mevcut ise somut olayda gerekli şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmeli ve sözleşme yorumlanarak sonuca varılmalıdır. Bu halde, mevcut koşullar ışığında söz konusu sözleşmenin bir satış sözleşmesi olduğu kanaatine varılabilir veyahut tahvil yoluyla tarafların menfaatleri korunarak sözleşme ayakta tutulabilir.
Tahvil söz konusu olduğunda tarafların asıl iradelerinin taşınmaz satış sözleşmesi akdetmeye yönelik olduğu, ancak bunu noterde gerçekleştirdikleri durumda söz konusu olmaktadır. Uygulamada ve Yargıtay Kararlarında geçersiz satış sözleşmesinin tahvil yolu ile geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dönüştürüldüğünü görmekteyiz. Burada esas noktanın tarafların iradesi olduğu kabul edilmektedir.
Üzerinde anlaşılması gereken bir diğer unsur taşınmazın kendisidir. Bu anlamda taşınmazın tapuya kayıtlı olması, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin durumu ve taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması hakkında yukarıda yaptığımız açıklamalar geçerlidir. Detay bir bilgiye yer vermek adına Yargıtay’ın 14. HD., T. 21.12.2003, E. 6198 / K. 8936 sayılı kararının alıntılanması yerinde olacaktır, söz konusu kararda; “… (S)atılacak gayrimenkulün parsel veya tapu numarasının satış vaadi sözleşmesinde belirtilmesinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir. Buna uygun olarak satımı vaad olunan taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda, belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir.” ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, sözleşme kuruluş esnasında taşınmazın vaat borçlusunun mülkiyetine olması zorunlu değildir. Bu hususa ilişkin Yargıtay 14. HD., 2011/15866 E., 2012/790 K. Sayılı kararın da “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Sözleşme anında taşınmazın maliki olması zorunlu değildir…” ifadeleri kullanılmıştır.
Kat mülkiyetine tabi olan taşınmazın satış vaadi sözleşmesinde yer alması halinde, sözleşme konusu bağımsız bölüm ancak arsa payı ile birlikte olacak şekilde devredilebilecektir.
Kat irtifakına tabi taşınmazı incelediğimizde, KMK madde 1/2 uyarınca; yapı üzerinde kat mülkiyetine esas olacak şekilde irtifak hakkı kurulabilecektir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve bu irtifak kişiye hem bina yapma borcu yükler hem de söz konusu binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisi verir. Kat irtifakı asıl anlamda bir irtifak hakkı değildir. Her ne kadar tartışmalar yer alsa da genel olarak kat irtifakına tabi taşınmazın yer aldığı bir satış vaadi sözleşmesi akdedilebileceği kabul edilmektedir. Burada aslında ileride tamamlanacak ve kat mülkiyetine tabi olacak bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturacağına değinilmektedir.
Bir diğer unsur ise bedeldir. Bedel konusunda değinilmesi gereken bazı durumlar vardır.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. Demek ki taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım aktinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa, semen; satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, vaat alacaklısının da karşı edimidir.” ısından bakılırsa, semen; satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, vaat alacaklısının da karşı edimidir.” (Y. 14. HD, T. 02.12.2008)
Bedel belirli olarak sözleşmede yer alabileceği gibi söz konusu taşınmazın yüz ölçümünün veya metrekaresinin yazılması suretiyle belirlenebilir şekilde de yer alabilecektir. Ayrıca, çeşitli tartışmalar yer alsa da doktrinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle birlikte olacak şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmuş ise bedelin kesin olarak rakamsal bir şekilde yazılması gerektiği belirtilmektedir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin Taraflar ve Üçüncü Kişiler Hakkında Hükümleri Nelerdir?
Her ne kadar bir kısım yazar bunun tek taraflı bir sözleşme olduğuna değinse de genel olarak iki taraflı bir sözleşme olduğuna ve buna bağlı bazı hak ve yükümlülükler olduğunu söyleyebilmekteyiz.
İlk olarak, satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme niteliğinde olduğunun ve asıl sözleşmenin satış sözleşmesi olduğuna değinmiştik. Bu ön sözleşme niteliğinden kaynaklı olarak asli edimin satış sözleşmesini akdetme borcu olduğunu söyleyebiliriz. Bu anlamda, satış sözleşmesi gerçekleştirme olarak bir yapma borcu söz konusudur.
İster vaat borçlusu ister alacaklısı karşı tarafa ana sözleşme olan satış sözleşmesini kurmayı talep edebilecektir. Bu sözleşme tapu memurları önünde gerçekleştirilmelidir. Eğer kişi bu talebi yerine getirmez ise diğer taraf dava açarak edimi yerine getirmesini sağlayabilecektir. Uygulamada genel olarak vaat borçlusunun sözleşme kurma edimini yerine getirmediğini ve vaat alacaklısının dava yoluna gittiğini görmekteyiz.
Dava yolu ile talep edilmesi konusunda çeşitli görüşler mevcuttur. İlk görüş vaat alacaklısının mahkemeye başvurması halinde hakimin verdiği kararın vaat borçlusunun irade beyanı yerine geçeceğini ve daha sonrasında vaat alacaklısının TMK 716. maddeye dayanarak tescil davası açacağı, bu dava ile söz konusu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyeceğini belirtir. İkinci görüşe göre ise hakimin kararı doğrudan satış sözleşmesi hükmünde olacaktır.
Ancak, yine de vaat alacaklısının tescil talep etmesi söz konusu olabilecektir. Son görüş ise hem doktrinde ağırlıklı olan hem de uygulamada çoğunlukla karşılaştığımız durumdur. Bu görüş, hakimin vereceği kararın gerek ilk olarak satış sözleşmesini kuracağının gerekse ardından tescil talebini oluşturacağının kabulü yönündedir. Bu halde vaat alacaklısı tek aşama ile taşınmazın mülkiyetine kavuşmuş olacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nisbi hak doğuran bir niteliktedir ve bu anlamda sadece sözleşme tarafları olan vaat borçlusu ile vaat alacaklısı arasında hüküm ifade edecektir. Ancak sözleşmenin taraf olmayan üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmesi tapu siciline şerh edilebilmesi ile sağlanabilecektir.
Vaat alacaklısı taşınmazın mülkiyetinin devrini talep hakkını güvence altına almak istediğinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı şerh etme yoluna gidecektir. Bu şerh ettirme yetkisi TMK madde 1009/1 ile sağlanmaktadır. Söz konusu madde; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış̧ vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.” ifadesini taşıyarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın şerh edilebileceğine değinmektedir.
Ayrıca, Tapu Kanunu 26. madde uyarınca; Noterlik Kanunu’nun 44’üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri taraflardan birinin isteği ile gayrimenkul siciline şerh verilebilecektir. Burada esas şerh edilecek unsur söz konusu sözleşmenin sağladığı satın alma hakkıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından şerh süresi beş (5) yıl ile sınırlı olacaktır, Tapu Kanunu madde 26 bu hususu belirtmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus; şerhin bir tasarruf işlemi olması ve aynı zamanda taşınmazın malikinin sahip olduğu yetkileri kısıtlamasıdır. Bu kısıtlama sonucu olarak, aslında şerh talebinde bulunulması ve şerh ettirilmesi bir noktada malikin reddetmemesi halinde gerçekleştirilebilecektir. Bu anlamda, vaat alacaklısı ile malik arasında bir şerh anlaşması yapılabilir veya malik şerh ettirilmesine karşı gelmemeli bu konuda yetki vermelidir. Bu durum asıl olarak vaat borçlusunun malik olmadığı ihtimalde önem arz edecektir.
Şerhin etkisini incelediğimizde bilindiği üzere söz konusu hakkın etkisini güçlendirmesi ve hala kişisel bir hak olmasına rağmen üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme yetkisi vermesi en önemli sonuçlarındandır.
Ancak, söz konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunda etkisi bakımından tartışmalar mevcuttur. Bu anlamda, özellikle borcun doğduğu vakit önem arz etmektedir. Bir kısım yazar satış vaadi sözleşmesinin akdedilmesi ile satış sözleşmesi kurma borcunun doğduğunu kabul ederken, bir kısım yazar asıl sözleşme olan satış sözleşmesinin kurulmasını isteme ile doğacağını belirtir. Genel olarak kabul edilen görüş; satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme niteliğinden kaynaklı olarak bu sözleşmenin akdedilmesiyle doğacağına yöneliktir.
Bu durumda, ancak borcun doğumuna kadar şerhin eşyaya bağlı borç etkisi doğabileceği söylendiğinden şerhin eşyaya bağlı borç etkisi tartışılacaktır. Bu konuda doktrinde çeşitli görüşler ve eleştiriler yer almaktadır. Toparlamak gerekirse; doktrinde bir kısım yazar eşyaya bağlı borç etkisini kabul etmez ve munzam etki olduğunu belirtirken, bir diğer kısım yazar her ikisinin birlikte olduğunu ifade etmektedir. Bir üçüncü görüş olarak yasal sözleşme devri gündeme gelmektedir ve buna göre vaat borçlusu aynı zamanda malik ise taşınmazı devretmesiyle birlikte söz konusu sözleşme de yeni malik ile vaat alacaklısı arasında kurulmuş olacaktır. Şerhin etkisi bakımından anlaşılacağı üzere çeşitli görüşler bulunmaktadır.
Şerhin geçerliliği söz konusu olduğunda ise bunun gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine tabi olduğunu söyleyebilmekteyiz.
Birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı da mümkündür. Bu hususa ilişkin Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 08.04.2008 tarihli kararında şu ifadelere yer verilmiştir:
“Malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya birkaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapılmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinde Borcun İfa Edilmemesinin Sonuçları Nelerdir?
Uygulamada sözleşmenin vadesi geldiğinde taşınmaz bir başka kişiye satılmış ve sözleşmeden doğan hakkın tapuya şerh verilmemiş olduğu ihtimalde artık sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği söylenebilecektir. Bu halde, alacaklı kişi zarara uğradığından tazminat talep etmesi söz konusu olacaktır. Ancak, eğer taraflar herhangi bir ifa imkansızlığı ile karşı karşıya değil iseler söz konusu borçlarını ifa etmekle yükümlüdürler.
Taraflar edimin yerine getirmesini karşılıklı olarak talep edebileceklerdir. Eğer bir taraf borcunu ifa etmez ise diğer taraf icra veya dava yoluna başvurabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus bu yollara başvurulması için borçlunun temerrüde düşmesi gerekmemektedir. Çünkü, sözleşmenin niteliği gereğince zaman aşımı süresi içinde borcun ifası her zaman istenebilecektir.
Öyle ki, edimin ifası imkânsız hale gelmemiş ise ve aralarındaki sözleşmede buna cevaz veren bir hüküm bulunmuyor ise vaat alacaklısı tazminat talebinde bulunamaz ve sözleşmeden de dönemez. Kural olarak alacaklının edimin ifasını talep etme hakkı ve dava etme hakkı mevcuttur, asıl olan aynen ifanın talebidir. Eğer tüm bu şartlarla birlikte temerrüt hali de söz konusu ise vaat alacaklısı ayrıca gecikme tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır.
Borçlunun temerrüde düştüğü halde vaat alacaklısının seçimlik haklarından biri sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazmininin talebidir. Ancak, bunun kullanılması için kural ek süre verilmesi gerekmektedir. Mahkeme ek süre verilmesine gerek olmayan bir halin mevcut olup olmadığını her somut olayı kendi şartları içerisinde değerlendirecektir. Ayrıca, eğer vaat alacaklısı taşınmazın kendisine devrinden veya bedel ödemekten kaçınır ise yine temerrüt hükümleri uyarınca vaat borçlusu tarafından da sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilecektir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller Nelerdir?
Satış vaadi sözleşmesi yapılamayacak haller söz konusu olduğunda gündeme 3194 Sayılı İmar Kanunu madde 18 gelecektir. İlgi hüküm sözleşmeye konu edilemeyecek halleri şu şekilde ifade etmektedir:
“Veraset yolu ile intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar olan vaat borçlusu ve alacaklısı karşılıklı olarak yükümlülüklerini yerini getirdiği takdirde yani borçlarını ifa ettikleri takdirde sözleşme olağan şekilde sona erecektir.
Bir diğer ihtimal zaman aşımıdır. Söz konusu sözleşmeye ilişkin mevzuatta özel bir hüküm bulunmamakla birlikte; TBK 146. maddesi gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin on (10) yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğunu söyleyebilmekteyiz. Zaman aşımı işlemeye başlaması TBK 149. madde uyarınca alacağın talep edileceği yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından satış sözleşmesinin gerçekleşmesini talep edeceği anda olacaktır. Ancak, unutulmamalıdır ki; zaman aşımının gerçekleşmesi sadece defi hakkı verecektir ve bunun da ileri sürülmesi gerekecektir. Ayrıca, bu noktada zaman aşımı defi ileri sürülmesi iyi niyet ve dürüstlük kuralı açısından değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.
Bu konuya ilişkin olarak bir kararda şu ifadelere yer verilmiştir;
“Taşınmaz mal satış vaadinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi [TBK mad. 146] gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.” (YHGK, T. 08.12.2004, E. 14-610 / K. 656)
Bir diğer ihtimalde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine adeta bir başka bir sözleşme yapılmakta ve onun yerini bu yeni sözleşme almaktadır. Taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin borçlarını ifa etmemesine ve bu anlamda da yükümlülüklerinin sonlanmamasına rağmen söz konusu sözleşmeyi hükümden kaldırmak amacıyla başka bir anlaşma yaparak satış vaadi sözleşmesini sonlandırabilmektedir. Bu halde ikale sözleşmesi gündeme gelmektedir. Bu sözleşme için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.
Bir diğer sonlanma türünde; borçlunun sorumlu olmadığı halde meydana gelen ifa imkansızlığı mevcuttur. Ancak, bu durumun kabul edilmesi için borçlunun hiçbir şekilde kusuru olmaması gerekmektedir. Bu konuya ilişkin Yargıtay bir kararında; “Görülüyor ki, satış vaadi sözleşmesinin konusu 10 parseldeki bir kısım arsa payı değildir. Davacının miras bırakanına satışı vaad olunan davalının yapmakta olduğu binadaki 3. katta bulunan 134 m2 yüzölçümündeki bağımsız bölümdür. Tarafların 10 parsel üzerine yapılan binanın Düzce depreminde yıkılarak yok olduğu konusunda da bir çekişmeleri yoktur. Burada üzerinde durulması gereken ilk husus; satış vaadine bağımsız bölüm satımı konu edildiğinden ve bina depremde yıkılarak yok olduğundan sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığıdır. / (…) Olayda, davalı yüklenici binanın [yıkılmasının] arsa sahibinin verdiği emir ve talimatlardan veya kullanılmasını emrettiği kötü malzemeden kaynaklandığını savunmadığına göre depremde yıkılarak yok olan binanın yıkımından eseri fen ve sanat kurallarına ve özellikle deprem yönetmeliğine uygun yapmayan yüklenici sorumludur. O yüzden sözleşmenin konusu bağımsız bölüm satış vaadine ilişkin bulunduğundan ve orta yerde deprem nedeniyle yıkılan binada bağımsız bölümün varlığından söz edilemeyeceğinden mevcut ifa engeli nedeniyle davacının bağımsız bölüme bağlı olması zorunlu mülkiyet aktarımı iddiası dinlenemez. / Ne var ki, davacı ikinci kademede borcun ifa edilmemesinden dolayı tazminat isteminde de bulunmuştur. / (…) Mahkemece davacının ikinci kademedeki tazminat istemiyle ilgili olarak bilirkişi incelemesi yaptırılıp, ikinci kademedeki istemi hükme bağlanması gerekirken bu yönünün göz ardı edilmesi doğru olmamış kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.” şeklinde hüküm kurmuştur. (Y.14.HD, T. 21.01.2008, E. 2007/15963, K. 2008/123)
Bir diğer sonlanma ihtimali tarafların aralarında yapacakları ibra anlaşması ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesini sonlandırmasıdır. Bu sözleşme yine şekle bağlı olamayacaktır. İbra anlaşmasında alacaklı, alacak hakkından vazgeçtiğini beyan etmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir diğer sonlanması taraflardan birinin iflası ile gündeme gelecektir. Burada iflas doğrudan sözleşmenin sonlanmasını sonucu doğurmamakla birlikte söz konusu sözleşmenin ifasını temelden etkileyebilecek bir husustur. Bu ihtimalde TBK madde 98 uygulama bulacaktır. Vaat alacaklısı yerine getirmesi gereken satış bedelini ödeme yükümlülüğünü henüz gerçekleştirmemiş ve vaat borçlusu iflas etmiş ise vaat alacaklısı kendisine bir teminat gösterilene dek ifadan kaçınma hakkına sahiptir.
Ayrıca, uygun sürede teminat gösterilmediği halde sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir. Sözleşmeden döndüğü ihtimalde alacağını iflas masasına yazdıramayacaktır. Tam tersi durumda ise yani vaat alacaklısı iflas etmiş ve bedeli ödememiş ise vaat borçlusu kendisine teminat gösterilmesini talep edebilecek aynı zamanda kendi ifasını gerçekleştirmekten de kaçınabilecektir veyahut vaat borçlusu alacağını iflas masasına da yazdırabilecektir.
Burada değinilmesi gereken bir husus; sözleşmeden doğan hakkın tapuya şerh edilmiş olmasıdır. Öyle ki, tapuya şerh verilmesinin ardından vaat borçlusu iflas eder ise öğretide bir kısım yazar iflas idaresinin aynen ifayı gerçekleştirerek vaat alacaklısına taşınmazın mülkiyetini devretmesi gerektiğini aksi halde TMK madde 716 uyarınca cebri tescil davası açmaya hak kazanacağını belirtirken diğer bir kısım yazar İİK madde 198’in özel hüküm niteliğinde olduğu ve sonradan iktisap eden üçüncü kişi ile iflas idaresinin aynı konumda bulunmadığını bu halde de vaat alacaklısının ancak para alacağına kavuşabileceğini belirtmektedir.
Taraflardan birinin ölümü halinde söz konusu sözleşmeden doğan hak mirasçılara intihal edecektir, söz konusu sözleşmeden doğan haklar şahsa bağlı değildir. Bu durumda vaat alacaklısını veya borçlusunun vefat etmesi aralarında sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı müddetçe doğrudan sözleşmeyi sonlandıran bir etkiye sahip değildir.
Alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleştiği halde de sözleşmenin sona erdiğini söyleyebilmekteyiz. Uygulamada bu ihtimal genellikle tarafların birbirine mirasçı olduğu hallerde görülmektedir. TBK madde 135 uyarınca borçlu ile alacaklı sıfatları birleşeceğinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sona erecektir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dava konusu olduğunda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu söyleyebilmekteyiz.
Yetkili mahkeme açısından taşınmazın kendisinin bulunduğu yer mahkemesi temel alınacaktır ve kesin yetkili olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde görevli mahkeme belirlenmesi açısından sorun teşkil eden bir husus, Asliye Hukuk Mahkemesi ve Tüketici Mahkemesi arasındaki görev ilişkisinin belirlenmesidir. Bu konuyu Yargıtay kararını örnek vererek açığa kavuşturmak yerinde olacaktır.
Yargıtay 14. HD. T. 25. 06. 2013, E. 2013/ 6576, K. 2013/9866 Sayılı Kararın da;
“…4822 sayılı Kanunla değişik 4077 sayılı kanunun 3. maddesi c bendiyle konut ve tatil amaçlı mallarda Tüketicinin Korunması Kanunu kapsamına alınmıştır. Anılan maddenin e bendindeki tanıma göre tüketici, bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek veya tüzel kişiyi, f bendindeki tanıma göre de satıcı, kamu tüzel kişileri dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetler kapsamından tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişileri ifade eder. 4077 sayılı Kanunun 23. Maddesi hükmüne göre de bu kanun uygulamasıyla ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemesinde bakılması gerekir. Somut olayda, davalı davacıya 6152 parsel sayılı taşınmazda bulunan 2 numaralı dairenin satışını vaad etmiştir. Davalının, yüklenici sıfatını taşımaması, dosya kapsamında bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmaması hususları değerlendirildiğinde davaya bakmaya asliye hukuk mahkemesi görevlidir.”
Yargıtay’ın belirleme kıstasında çeşitli faktörler rol oynayabilmektedir, bu halde somut olayın şartlarının titizlikle değerlendirilmesi uygun olacaktır. Örneğin, bir davada bağımsız bölümlerin adedini baz alarak bir karara varmıştır:
“Davacıya satışı vaat edilen bağımsız bölümlerin adedi itibariyle Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında değerlendirilemeyeceğinden davayı görmeye tüketici mahkemesi değil, asliye hukuk mahkemesi görevlidir.” (Yargıtay 14. HD. T. 9.7.2013, E. 2013/7293, K. 2013/10371)
Sonuç
Bu makalede ele aldığımız taşınmaz satış vaadi sözleşmesi konusu, Gayrimenkul alanında yaşanan hukuki süreçlerin anlaşılması için kritik bir öneme sahiptir. Sözleşmenin detayları, yasal gereklilikleri ve tarafların hakları üzerinde durarak; gayrimenkul satışlarının hukuki çerçevesini net bir şekilde ortaya koyduk. Umarız bu kapsamlı ve bilgilendirici rehber, gayrimenkul alım-satımı süreçlerinde karşılaşabileceğiniz hukuki durumlar hakkında size yol gösterici olur.
