Şerefiye Taleplerinin KKİS ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Niteliği
Bir apartman/binada yer alan aynı tip ve metrekaredeki dairelerin bedelleri, sahip oldukları özelliklere göre farklılık gösterebilmektedir. Dairelerin özellikleri göz önüne alarak aynı tipteki dairelere farklı fiyatlar belirlenmesi/tespit edilmesi işlemine ise şerefiye hesabı denir. İşbu çalışmamızda Şerefiye Taleplerinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki hukuki niteliği izah edilmeye çalışılacaktır.
Şerefiye Kavramı Nedir?
Gayrimenkul değerleme raporlarında yer alan gayrimenkullerin aynı binada dahi yer almalarına rağmen farklı birçok etkene bağlı olarak farklı maddi değerlerde olduğu görülmektedir. Bu değerleme raporlarında gayrimenkullerin nihai değerlerini elde etmek için yapılan süreçte diğer gayrimenkuller ile karşılaştırılarak; yapılan düzenlemelerin de şerefiye olarak nitelendirildiği görülmektedir.[1]
Şerefiye arz ve talep unsuruna dayanmaktadır. Şerefiye değeri doğru hesaplatılamadığında haksızlıklara sebebiyet verildiği görülmektedir. Daha açık bir ifade ile şerefiyenin hesaplanması, gayrimenkulun sahip olduğu konum, cephe, dairenin bulunduğu kat, bina yaşı, yapının bulunduğu konumun sosyal statüsü, insan yoğunluğu, erişilebilirlik ve daha sayılabilecek birçok etmene göre değişiklik göstermektedir.
Şerefiye kavramı uygulamada pek çok değişik şekilde karşımıza çıkabilmektedir. Şerefiyeye SPK, TMS ve Vergi Usul Kanunununda (VUK) yer verilmektedir. 1118 nolu TMS’nin 3. maddesinde zımnen şerefiyeden bahsetmektedir.[2] İlgili hüküm; “Maddi olmayan duran varlıklar, tek olarak, bir tek bedel ödenerek satın alınabileceği gibi, başka varlık birimleriyle bir arada ve hepsini karşılayan bir bedel ödenerek de elde edilmiş olabilirler. Bu durumda ödenen bedelin hangi kısmının maddi olmayan varlığa ait olduğu sözleşmede belirtilmemişse; elde edilen varlıkların bütünü için ödenen bedel, varlıkların piyasa değerleriyle orantılı olarak ilgili varlıklara dağıtılabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Şerefiye aynı zamanda 2464 sayılı Belediyeler Kanunu’nda belediyelerce ve belediyelere bağlı müesseselerce yapılan altyapı çalışmalarından yararlanan gayrimenkul sahiplerinden alınan katkı payları olarak tanımlanmaktadır. Kanunda “harcamalara katılma payı” olarak adlandırılmaktadır.
Şerefiyelendirme çalışmalarında amaçlanan, eşit koşullarda imal edilen maliyete katlanarak edinilmiş malların çeşitli nedenlerle meydana gelen değer farklılıklarını ortadan kaldırmak olarak açıklanabilir.[3]
Şerefiye Davası
Şerefiye bedellerinin hak sahiplerine hakkaniyetle dağıtılmaması sorunlara yer açabilmektedir. Olması gereken değerden farklı hesaplanmış bir şerefiye değeri yüzünden daire sahibi zarara uğrayabilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e de göre bu Kanunun uygulamasından kaynaklanan tüm çekişmelerin Sulh Hukuk Mahkemesince çözümlenmesi gerekir ve bu kural emredici niteliktedir. Hak sahibinin şerefiye değerlemesi sebebi ile aslında bir zararı doğduğundan, işbu bu açılacak dava, zararı tazmin amacı taşımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) Kapsamında Şerefiye Davası
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer almaması sebebi ile isimsiz sözleşmeler arasında olup taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin bir görünümüdür ve tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Müteahhit olan tarafın arsadaki belirli payların mülkiyetine karşılık olarak, arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa etme amacı ile bütün bir yapı inşa etme borcu altına girmeyi taahhüt ettiği karşılıklı bir sözleşmedir.[4] Müteahhit tarafından yüklenilen işbu borç karşılığında da arsa sahibi, anlaşılan belirli payları Müteahhite devretme borcu altındadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalayan Tarafın Şerefiye Talebi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapılırken şerefiye değerlendirilmesinin yapılması payların düzenlenmesinin sağlanması açısından hak kaybını önlemek açısından elzemdir. Zira uygulamada sözleşmenin diğer yüklenicisi olan müteahhit tarafından yapılan bazı usulsüzlükler hak kaybına sebebiyet verebilmektedir.
Taraflar arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğinde, imzalayan taraf sözleşmede açıkça belirtilmiş ve kararlaştırılmış olan bağımsız bölümleri, sözleşmeye ve mimari projeye uygun olarak devir alacağından, anlaşma sağlandıktan sonra şerefiye talep edememesi gerekir. Meğerki, bağımsız bölümlerin cephe, bulunulan kat gibi özellikleri sözleşme kapsamında açıkça belirtilmemiş olsun. İmzalanan KKİS uyarınca sözleşmede kararlaştırılan özelliklere haiz olmayan bir bağımsız yapı meydana gelmişse ve bu sebeple imzalayan taraf zarara uğramışsa, artık sözleşmeye aykırılıktan doğan bir zarardan bahsedilebilir.
Kat irtifakı kurulduktan sonra da arsa payı sahibinin mahkemeye başvurarak bilirkişi ile şerefiye değerlerinin doğru tespitini talep etmesi mümkündür. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu madde 23’te “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” hükmü yer alır. Bu hükme göre belirlenen şerefiye bedellerinin mutlaka şerefiye alacaklısına verilmesi gerekir. Bu şerefiye bedelinin başkasına veya başka bir gider amaçlı kullanılması alacaklının hakkının ihlalini doğuracaktır. Böyle bir durumda, şerefiye alacaklısı kendisine ödenmesi gereken şerefiye bedelinin kendisine haksız bir şekilde ödenmediği gerekçesi ile toplantıdan itibaren 1 ay içinde kooperatifin bulunduğu Asliye Ticaret Mahkemesinde genel kurul kararının iptali için dava açabilir.[5]
Diğer bir karşılaşılan sorun, ortaklar arasında şerefiye paylarının doğru bir şekilde dağıtılamamasından kaynaklanır. Örneğin, şerefiye bedellerinin ortaklar arasında eşit bir şekilde paylaştırılması hakkaniyetli olmayacaktır çünkü her ortağın şerefiye payı diğerlerinden farklı olacaktır. Yine alacaklı olan kişi kendisine dağıtılması gereken oranda şerefiye bedeli yatırılmadığı halde kooperatif genel kurul kararının iptali davasını açabilecektir veya, kendi alması gereken şerefiye payının başka kat malikine verildiği durumda bu kişiye sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak dava açabilir.[6]
Kentsel Dönüşüm Kapsamında KKİS ve Şerefiye Talepleri
Kentsel dönüşüm projelerinin artması ile beraber kentsel dönüşüm konusu olan mevcut gayrimenkullerin tespit edilmiş değerleri ile kentsel dönüşüm ile meydana gelecek yeni gayrimenkuller arasındaki şerefiye tespitinin doğru bir şekilde yapılması önem kazanmıştır. Kentsel dönüşüm kapsamında olan yenilemelerde arsa payları hususu sorun çıkarabilmektedir, dairelerin şerefiye kriterleri dikkate alınmadan tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı dağıtılması gibi hususlar meydana gelmektedir.
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir ve kanun kentsel dönüşümün çerçevesini belirlemiştir. Bu kanun ile afet riski altındaki bölgeler ve afet riski alanlarındaki arsalar ve arazilerde güvenli yaşama bölgeleri oluşturmak amacı ile tasfiye, düzenleme ve yenilemelere dair usul ve esaslar düzenlenir.[7]
6306 sayılı kanun çerçevesinde riskli olarak değerlendirilen yapıların yıktırılması gereksinimi öngörülmektedir. Bu yapıların yıktırılmasında malikler ile idarenin anlaşması teşvik edilir, kanun anlaşan hak sahiplerine geçici konut verilmesi ve kira yardımı yapılması gibi güvenceleri de düzenlemiştir. Riskli yapıların tespit edilmesi malikler tarafından Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarına yaptırılır. Yapıların tespitini Bakanlık süre vererek de malik ve idareden isteyebilmektedir. Kanunun 5. maddesi uyarınca, yapının yıktırılması için verilen sürede yapının yıktırılmaması halinde yapının idari makamlarca yıkılacağı bildirilir ve yine bu yapılmazsa mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yıktırılır.
İlgili kurum bu yıktırılacak alanın taşınmaz maliklerini de yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak sureti ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi de yaptırabilir.[8] Riskli yapı kararına katılmayan bir malik olduğu durumda, yapının bulunduğu parselde anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazlar Sermaye Piyasası Kurumu’na kayıtlı olan lisanslı kuruluşlara değerler tespit ettirilir ve oy birliği ile anlaşma sağlanmaya çalışır. Oy birliği sağlanamaz ise paydaşların sahip olduğu hisseler oranında en az 2/3 çoğunlukla karar alınır.[9]
Kanunun 6. maddesi uyarınca bu karara katılmayanların arsa payları Bakanlıkça rayiç değeri belirlenir ve bu değerden az olmamak üzere diğer anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı tebligat ile karara katılmayanlara bildirilir. Paydaşlara satış gerçekleştirilemez ise Bakanlıkça bu rayiç bedel ödenir ve Hazine adına tapuda tescil olunur.
6306 sayılı Kanun Uyarınca 1/3 Azınlığın Şerefiye Talebi
Yasanın gerekçesinde; ülkemizin büyük bir kısmının afet tehlikesi ile karşı karşıya olduğu, ancak mevcut yapılarının büyük bir kısmının muhtemel afet tehlikesine karşı dayanıksız olduğu gibi deprem gibi bir durumla karşı karşıya kaldıklarında yıkılmaları ihtimalinin yüksek olması, bu nedenle tehlikenin önüne geçme iradesi ile Anayasa’da yer alan “sosyal hukuk devleti” ilkesinin hayata geçirilmesi amaçlarına yer verilir.[10] Buradan anlaşılacağı üzere yasa kamu yararı ile hareket etmeyi amaçlamaktadır.
Müzakere sonucu anlaşma sağlanamayan 1/3 azınlığın yasanın 6. maddesi uyarınca payları açık artırma ile diğer paydaşlara satılmaktadır. Yasa kamu yararını üstün tutarak azınlıkta yer alan maliklere karşı böyle bir hüküm öngörmüştür. Bu bilgiler ışığında, kamu yararı sözleşmeye mutabık olmamış azınlık kısmın şerefiye bedeli ile alakalı doğacak zararlarını tazmin etme menfaatlerinden daha üstün tutulmuştur.
Anayasa Mahkemesi’nin 10.02.2022 Tarihli Kararı
Anayasa Mahkemesi, 10.02.2022 tarihli kararı ile kentsel dönüşüm yenilemeleri kapsamında emsal niteliği taşımaktadır. Karara konu olan başvuruda, İstanbul’un Kadıköy semtinde yer alan ve 6306 sayılı kanun çerçevesinde riskli yapı olarak tespit edilen bina yıktırılmış, hissedarların gerçekleştirdiği müzakerede 2/3 çoğunlukla bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasına karar verilmiş, azınlığı oluşturan ve hisseli malik olan başvurucular karara iştirak etmemiş ve kendilerine kot seviyesinde iki daire verilmiştir. Diğer paydaşlar 6306 s. Kanun’un 6. maddesi uyarınca 1/3 azınlıkta kalan başvurucuların hisselerinin satılması amacı ile idareye müracaat etmişlerdir.
Başvurucular kanun yollarını tükettikten sonra yaptıkları başvuruda, malikler kurulunun kararının hukukiliğinin incelenmemesi nedeni ile mülkiyet hakkı ile bağlantılı olarak etkili başvuru haklarının, dördü işyeri olmak üzere toplam beş bağımsız bölüm karşılığında kot seviyesinde iki daire verilmesinin mülkiyet haklarını zedelediğini, hisselerinin kamu otoritelerince satılması ve bedelinin düşük olması sebebi ile mülkiyet haklarının ihlal edildiğini iddia etmişlerdir.
Anayasa Mahkemesi, başvurucuların bu yöndeki iddialarını haklı bularak 6306 s. Kanun kapsamında 2/3 çoğunlukta yer almayan paydaşların hisselerinin satılmasının idarenin takdirine bırakıldığı ve ancak idarenin bu yetkisini keyfi biçimde kullanamayacağını belirtmiştir. Yasa kapsamında yer alan 2/3 çoğunluk uygulamasının da kamu yararı sebep gösterilerek zorlayıcı olmasının da mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği vurgulanmıştır.
Anayasa Mahkemesi’nin bu tutumu ile gayrimenkul piyasasında kentsel dönüşüm kapsamında yer alan yenilemeler bakımından emsal nitelikte olan bu karar ileride meydana gelecek faaliyetler bakımından önem teşkil edecektir. Anayasa m. 35, 40 ve Anayasa Mahkemesi İçtüzük 79. maddesi uyarınca Anayasa’nın 13. maddesinin ihlali sebebiyle kabul edilebilir olduğuna dair verilen karar gereğince, uygulamada sorunlu işleyen bu düzenlemenin uygulanmasının Yüksek Mahkemece tespit edilmiş olması; yargılama faaliyetleri sırasında somut olaydaki gibi Riskli Yapıların Yıkımına ilişkin hakimlerin alışılagelmiş usul ve esasa ilişkin kararlarında değişime gidileceğini, Gayrimenkul Hukukunda yeni bir dönem ve bu yeni dönemde yeni yöntemlere geçileceğinin habercisi olacaktır.
Kaynakça
DAŞKIRAN, F., & Duygu, A. K. (2015). 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM. Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi.
GÜNEY, S. YAPI KOOPERATİFLERİNDE ŞEREFİYE SORUNU VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ. Muhasebe ve Denetime Bakış.
DEMİRKOL, S., & Baş Bereket, Z. (2013). Kentsel dönüşümün, 6306 sayılı yasa kapsamında hak ve özgürlükler açısından ele alınması. Türkiye Barolar Birliği Dergisi.
ERMAN,H. (2007), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul.
OSMANAĞAOĞLU, S. (2018). Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Yasa. Ankara Barosu Hukuk Gündemi Dergisi.
Umut, F. B. (2010).Gayrimenkul değerlemede şerefiye kriterlerinin belirlenmesi ve şerefiyelendirme uygulamaları(Doctoral dissertation, Fen Bilimleri Enstitüsü).
UTKU, H. C. Gayrimenkullerde Şerefiye Değeri, Şerefiye Değerini Etkileyen Etmenler ve Şerefiye BEDELLERİNİN Tespiti.
İncelenen Yargı Kararı
Anayasa Mahkemesi, 10 Şubat 2022 tarih ve Başvuru No. 2018/1567 (Hanife Yıldız TORUM ve Nimet Seven Başvurusu) R.G. Tarih ve Sayı: 9/3/2022-31773.
Referanslar
[1] UTKU, H. C. Gayrimenkullerde Şerefiye Değeri, Şerefiye Değerini Etkileyen Etmenler ve Şerefiye BEDELLERİNİN Tespiti.
[2] GÜNEY, S. YAPI KOOPERATİFLERİNDE ŞEREFİYE SORUNU VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ. Muhasebe ve Denetime Bakış, (29), 87-100.
[3] UMUT, F. B. (2010). Gayrimenkul değerlemede şerefiye kriterlerinin belirlenmesi ve şerefiyelendirme uygulamaları (Doctoral dissertation, Fen Bilimleri Enstitüsü).
[4] ERMAN, H. (2007), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, s. 1.
[10] DEMİRKOL, S., & Baş Bereket, Z. (2013). Kentsel dönüşümün, 6306 sayılı yasa kapsamında hak ve özgürlükler açısından ele alınması. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (108), 23-70.
Anahtar Kelimeler: Şerefiye Kavramı, Şerefiye Talebi, Şerefiye Davası, Şerefiye Tespiti, 6306 sayılı Kanun Uyarınca 1/3 Azınlığın Şerefiye Talebi.
