Apartman Yönetimi ve Kat Malikleri Kurul Toplantısı
Yazarlar: KERİM KOCAMAN, MUSTAFA KOCATEPE, SİNEM ŞENTÜRK
“Apartman Yönetimi ve Kat Malikleri Kurul Toplantısı” ilgili merak edilen bütün hususlara yer verilen çalışmamızı okumalısınız.
İlk Kat Malikleri Toplantısı ve Defterlerin Tutulması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması mecburidir.
Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz apartman yönetiminin oluşturulmadığı binalarda öncelikle bir karar defterinin alınması ve noterden tüm sayfalarının onaylattırılması gerekmektedir.
Bu işlemi gönüllü olarak binada oturan ya da dışarıdan bir kişi yapabilmektedir. Ardından kat malikleri bir araya gelerek ilk geçici yönetimi oluşturabilmek için içlerinden bir kişiyi yetkilendirerek ilk sayfaya bir karar almaktadır. Alınan kararda bu kişiye vergi numarası almaya, banka hesabı açmaya, tapudan malik listesi ve yönetim planı almaya gibi yetkiler verilmektedir.
Yönetim planında geçen toplantı tarihine göre, yine tapu dairesinden alınan malik listelerine göre toplantı tebligatı yapılmakta ve yapılacak toplantıda ilk yönetim kurulu seçilmektedir.[1]
Bina yönetim planı, binayı yapan müteahhit ya da mal sahibi tarafından kat irtifakı aşamasına gelindiğinde tapu dairesine o binanın nasıl yönetileceğine dair verilen bir belgedir. Bu yönetim planında genel kurulun hangi tarihte yapılacağı, geçici yönetimin nasıl kurulacağı, kaç kişinin denetçi, yönetici olacağına ve binanın kullanımına dair ayrıntılar bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planına dair düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre, apartmant yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Kat Malikleri Kurulunun Toplanması
KMK’nın 29. maddesi kat maliklerinin ve toplu yapı maliklerinin olağan toplantı usullerini düzenlemektedir. Buna göre kat malikleri kurulu, 29/1’e göre yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterildiği zaman diliminde, eğer yönetim planında bir zaman dilimi belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Böylece kurulların, yönetim planıyla diledikleri bir tarihte toplantı yapabilecekleri, aksi takdirde ocak ayında toplanmanın yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Toplu yapılarda ise buna dair bir düzenleme olmaması halinde her ikinci takvim yılının ocak ayında yapılması gerekecektir.
KMK m. 29/II. fıkrası ise olağanüstü toplantı usulünü düzenlemiştir ve buna göre, önemli bir sebebin varlığı halinde, blok yöneticisinin veya denetçisinin yâda bloktaki kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten on beş gün önce o bloktaki tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla blok kat malikleri her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantı usulünde, yazılılık esas alınmıştır. Görüldüğü üzere, olağan toplantı usulünde çağrı şekli hakkında kanunda bir açıklık yoktur ancak yönetim planında bu hususta bir düzenleme getirilebilir.
Yargıtay’ın görüşüne göre de maddenin ikinci fıkrasında yer alan 15 günlük süre ve çağrı usulü olağan toplantılar için söz konusu değildir. Yani olağan toplantılarda herhangi bir şekilde kat maliklerinin toplantıdan ve gündeminden haberdar edilmesi yeterli olacaktır.
Olağanüstü toplantıda her ne kadar maddede birtakım usuller belirlenmişse de Yargıtay burada iyi niyet ölçütünden hareketle kararlar vermektedir. Şöyle ki; 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmadığını iddia eden kat malikinin iptalini istediği kararın alındığı toplantıya katılmış olması toplantıdan haberdar olduğunun göstergesidir.
Gerek olağan gerekse de olağanüstü toplantılarda, yeterli sayının sağlanamaması halini düzenleyen 29/III fıkrasına göre ise, yeter sayıya ulaşılamaması nedeniyle toplantının ertelenmesi durumunda, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilir. Yani ikinci toplantı için yeniden bir çağrı yapılmayacaktır. O esnada ikinci toplantının yeri ve zamanı belirlenir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı 30/l fıkrasında düzenlenmiştir. Maddeye göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılacaktır.
Kat Malikleri Toplantısının Usule Aykırı Olmasından Doğabilecek Uyuşmazlıklar Nelerdir?
Kat malikleri kurulunun çağrı ve toplantısının kanunda veya yönetmelik planında öngörülen usule göre yapılmamış olmaması kurulun kararlarına karşı koyma imkânı vermektedir.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmadığını düşünen kat malikleri KMK m. 33/f.1, c.1’e dayalı olarak bu kararların iptal edilmesi için mahkemeye başvurabilirler.
Kimler İptal Davası Açabilir?
Kanun kat malikleri kuruluna karşı iptal davası açabilecek kişilerin kat malikleri olduğunu KMK’nın m. 33/f.1 ve c.1’de açık bir şekilde belirtmiştir. Kat malikleri kurulu toplantısına herhangi bir sebeple katılmayan kat maliklerinden her biri iptal davası açabilir.
Toplantıya katılan kat maliklerinin iptal davası açabilmesi için ise alınan kararın aleyhine oy kullanılmış olmaları gerekmektedir.
Aynı şekilde toplantıya katılarak karar alma aşamasında oy kullanmayan, çekimser ve lehte oy kullanan kat malikinin de iptal davası açma hakkı olmayacaktır.
Bazı yazarlara göre, kat maliki olumlu oy verse dahi, emredici hukuk kurallarına aykırı olan kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir.
İptal Davası Kime/Kimlere Karşı Açılır?
İptal davası, kat malikleri kurulu toplantısına katılan/temsil edilen ve söz konusu karar için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamına karşı açılır. Ayrıca, bu kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı da açılabilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m. 33/f.1).
İptal Davası Açma Süresi Nedir?
KMK m. 33/f.1’e göre kurul toplantısına katılan ancak olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. İptal davasını açmak için getirilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kanun koyucu “yok” sayılan veya “mutlak butlan” ile hükümsüz kabul edilen kararların iptalinin ise herhangi bir süreye bağlı olmadan istenebileceğini düzenlemiştir. Ancak hangi kararların ‘’yok’’ sayılacağı veya “mutlak butlan” yaptırımına tabi tutulacağını açıkça düzenlememiştir.
Kurulda karar yeter sayısı için öngörülen çoğunluğun oluşmaması, kat malikleri kurulunun yetkisinde olmayan bir konuda verdiği kararlar bakımından yokluk yaptırımına tabi olacağı öğretide ve yargı kararlarında kabul edilmektedir.
Yargıtay 18. HD., E. 2011/7989, K. 2011/11856 T. 22.11.2011 sayılı ilamında; “Toplantı yeter sayısı bulunmadan yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmündedir”.
Şeklinde belirtilerek, toplantı yeter sayısının sağlanamamasının toplantı ve alınan kararların yok hükmünde olduğu belirtmektedir.
Kat malikleri kurulunun toplanma veya karar alma süreci veyahut da alınan kararlar Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 27’ye aykırı nitelik taşıyorsa karara uygulanacak yaptırım mutlak butlandır.
Butlan yaptırımına tabi kararlara, kurulun yetkisiz bir kişi tarafından toplanması, bağımsız bölümlerin devrine genel bir yasağın getirilmesi, kat malikinin oy hakkının veya kurulun gelecekte alacağı kararlara karşı dava açma hakkının veyahut da kat maliklerine ilişkin zorunlu devri talep etme hakkının ortadan kaldırılması örnek olarak gösterilebilir.
Kanun’da her ne kadar yok sayılan ve mutlak butlan yaptırımına tabi olan kararlar için iptal davasının açılmasından söz etmişse de bu kararlar için açılacak dava hukuki nitelik olarak tespit davasıdır.
İptal kararı ile, kurulun kararı gerek kat malikleri gerekse üçüncü kişiler bakımından geçmişe etkili olarak ortadan kalkmaktadır.
Buna göre;
Birinci, ikinci ve olağanüstü toplantı için öngörülen usullere uyulmaması,
Toplantı ve karar yeter sayılarının oluşmaması,
Kat malikinin yetkili olmayan vekil tarafından temsil edilmesi iptal davasının konusunu oluşturacaktır.
KMK m. 33/f.2’e göre hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
KMK m. 33/f.3’e göre tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk lirasından iki bin Türk lirasına kadar idarî para cezası verilir. Hükümde KMK m. 25 hükmü saklı olduğu düzenlenmiştir.
Bu usuli ve şekli sebepler dışında kat malikleri kurulunca verilen kararların emredici hükümlere aykırı olması ve kat maliklerinin menfaatlerini hakkaniyete aykırı bir şekilde ihlal etmesi de iptal davasına konu olabilir.
Bu Konuda Örnek Yargıtay Kararları Nelerdir?
Yargıtay 18. HD., E. 2005/1567, K. 2005/2129 T. 14.3.2005 sayılı ilamında; “Dava konusu edilen toplantılara davacı kat malikine toplantılar için belirlenen tarihten en az 15 gün önce bir çağrı yapılmadığı veya taahhütlü mektupla bildirilmediği anlaşılmakla bu toplantıların ve alınan kararların yasanın sözü edilen maddesi hükmüne aykırı olduğu sonucuna varılmaktadır.” karar ilamı ile toplantıya davet edilme hususunun önemi vurgulanmıştır.
Yargıtay 18. HD., E. 1993/2823, K. 1993/5703, T. 29.4.1993 sayılı ilamında; “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca asıl olanın bağımsız bölüm maliklerinin davet edilmesi ve onların toplantıya katılması olup, önceden verilmiş vekaletnameye istinaden bu husus bertaraf edilerek ve kat maliklerinin bu konudaki onayları alınmadan toplantı yapılamaz.’’ karar ilamı ile bağımsız bölüm maliklerinin toplantıya davet edilmeden kural olarak toplantının yapılamayacağı ifade edilmiştir.
YHGK., E. 1986/5-171, K. 1987/58, T. 04.02.1987 sayılı ilamında; “Sayı ve pay çoğunluğu sağlanmadan toplantı açılmış olup, yasaya uygun olarak alınmış bir kararın varlığından söz edilemez.” karar ilamı ile geçerli bir toplantı kararı için sayı ve pay çoğunluğunun elzem nitelikte olduğu belirtilmiştir.
Yargıtay 18. HD., E. 2002/5684, K. 2002/6601 T. 10.6.2002 sayılı ilamında; “KMK m. 28/f.3 hükmünde, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterli görülmüş iken, davaya konu yönetim planının iptali istenilen maddesinde yer alan, “yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır” hükmü yasanın bu kuralına aykırılık teşkil ettiğinden yönetim planının bu maddesine yönelik olarak iptal kararı verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi hatalıdır.’’ şeklinde belirterek kanundaki hükmün emredici olduğu vurgulanmıştır.
Yargıtay 18. HD., E. 2004/4523, K. 2004/5527 T. 30.6.2004 sayılı ilamında; “Bir kat malikinin gerek bizzat ve gerekse vekili aracılığı ile kat malikleri kuruluna katılıp olumlu oy kullandığı kararın iptalini talep etmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.” şeklinde belirtilerek, toplantıda olumlu oy kullanıp akabinde bu kararın iptalinin istenmesini iyi niyet ile bağdaşmayacağı ifade edilmiştir. Ancak kararın alınması için olumlu oy kullanan kat malikinin irade sakatlığına düştüğü ileri sürülerek iptal davası açılması mümkündür.
Apartman Yönetimi ve Tutulması Gereken Defterler Nelerdir?
Yöneticinin tutmak zorunda olduğu defterler, KMK’nun 32. ve 41. maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici, 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührü ile tasdikli olan bir karar defteri ve denetim defteri tutmakla yükümlüdür.
Buna göre yönetici, KMK m. 36’ya göre, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini, tarihlerini ve bütün giderleri, 32. madde de sözü geçen deftere (karar defteri) tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Yargıtay 18 HD., E.2003/7326, K. 2003/9330, T.02.12.2003 sayılı karar ilamında Yöneticinin bir başka yükümlülüğü şu şekilde ifade edilmiştir: “Yönetici, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak bir deftere işlemek ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamakla yükümlüdür. Gider belgeleri, fatura ya da kasa –ödeme fişi olabileceği gibi- işin niteliğine göre- yapılan harcamayı gösteren ve ilgilisinin imzasını taşıyan yazılı bir belge de olabilir.”
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Yargıtay 5. HD., E.1984/1602, K. 1984/1332 T. 20.02.1984 sayılı ilamında; “…yöneticinin kat malikleri kuluna ilişkin karar defterini yasal süre içinde notere onaylattırmakla yükümlü olduğuna…” yöneticinin yükümlülüğü belirtilmiştir.
Noterlikte onaylanması gereken bu deftere, toplanan aylık avanslar –her bir bağımsız bölüm itibariyle- tahsil edildikleri tarih ve karşılığında verilen makbuz numarası ile giderler de tarih sırasıyla ve harcamalar belgelerinin tarihi ile kimlere verildiği yazılmalıdır.
Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33. maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Yöneticinin bu husustaki görevlerini ihmal etmesi yüzünden kat malikleri zarar görmüşlerse, onlar hem sözü edilen cezanın uygulanması için mahkemeye başvurabilecek, hem de vekâlet hükümleri gereğince tazminat davası açabileceklerdir; örneğin bir makbuzun saklanmaması sebebiyle ikinci bir ödeme yapmak gerekmişse, yönetici tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Apartmant Yöneticisinin Sorumlulukları Nelerdir?
KMK m.38’e göre yönetici, yetki ve görevlerinin sınırları içinde kat maliklerine karşı vekil konumundadır ve aynen vekil gibi sorumludur.
Aksi yönetim planında kararlaştırılabilmekle beraber yöneticinin görevleri KMK’nın 35., 36. ve 37. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, defter tutulması ve belgelerin saklanması bu görevler arasındadır.
Yargıtay 18. HD, E. 2001/10314, K. 2001/11380 T. 10.12.2021 sayılı ilamında yöneticinin maliklere karşı vekil gibi sorumlu olduğundan şu şekilde bahsedilmiştir; “Kat Mülkiyeti Yasasının 38.maddesi hükmünce yönetici, yasa ile kendisine verilen görevlerin yerine getirilmesinde kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içerisinde görevlerini kasten veya savsaklama sonucu yerine getirmemesi yüzünden kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.”
Yöneticinin görevini gereği gibi yapmadığı hallerde hukuk sistemimiz bu sorumluluk için çeşitli yaptırımlar öngörmüştür. Bu yaptırımların temeline; iki taraf arasındaki ilişkiye ‘Borçların Yerine Getirilmemesinin Sonuçlarını’ dayandırmak gerekecektir.
Yönetici, görev ve yetkisinin ihlali sebebiyle sorumluluktan kurtulabilmesi için, zararı meydana gelmesinde kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmek zorundadır.
Yönetici, her türlü özen ve dikkati gösterseydi dahi zarar meydana geleceğini ispat etmek durumundadır. Yine meydana gelen zararda, yönetici olduğu gibi kat maliklerinin açık talimatına uygun davrandığı için zarar meydana gelmişse, bu zarardan yöneticiyi sorumlu tutmamak gerekmektedir.
Kat malikleri kurulu her zaman vereceği kararla yöneticiyi azletme hakkına sahiptir. Böyle bir hakkın sözleşme ile sınırlandırılması veya kaldırılması mümkün değildir.
“Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.” (KMK m. 41/f.1)
Yöneticiden memnun olmayan herhangi bir toplu yapı maliki, kendi başına yöneticiyi azledemez. KMK 32. maddesine göre öncelikle bu talebini yetkili kat malikleri kuruluna iletmelidir. Kurul kararı, toplu yapı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından verilecek karar olup, kurulun talebi reddettiği takdirde kurulun kararına karşı yargı yoluna başvurulabilir.
Konutun yönetimi için seçilen yönetici, kendisine verilen talimat veya görev icabı gerekli işlemleri yapmaması halinde toplu konut malikleri yöneticiden söz konusu görevi yapmasını isteyebilirler.
Örneğin toplu konutlara ilişkin tutulması gereken defterlerin noterlere tasdik edilmesi işlemi yerine getirilmemiş ve bu nedenle toplu konut bir para cezasına mahkûm edilmişse, bu durumda toplu konut yöneticisinden bu görevi aynen ifası istenebilir veya bu eylemsizlik nedeniyle ortaya çıkan zararın ödenmesi-tazmini istenebilir.
Özet
Apartman yöneticisinin görevleri KMK’nun ilgili maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Kat maliklerinin usule uygun toplantıya çağrılması ve defterlerin usule uygun tutulması da bu görevler arasındadır. Apartman yöneticisi kat maliklerine karşı bu görevlerini yerine getirmezse veya eksik yerine getirirse bir vekil gibi sorumlu tutulmaktadır. Yöneticinin görevini ihmal etmesi veya kasten kat maliklerin zararına hareket etmesi durumunda kat maliklerine karşı borca aykırılığı gündeme gelecek ve oluşan zarardan sorumlu olacaktır. Bununla birlikte kanun yöneticiye cezai sorumlulukta yüklemiştir.
KMK’nun m. 41’de kat malikleri kurulu veya kurul tarafından görevlendirilen denetim kuruluna yöneticinin denetlenmesi hususunda bir hak tanınmakla beraber aynı zamanda ödev yüklenmiştir. Dolayısıyla denetim kurulu veya kat maliklerinin denetim görevini yerine getirmemesi neticesinde yöneticinin ihmali davranışları sonucunda zarar meydana gelmişse veya zararın büyümesine sebep olunmuşsa yönetici ve ilgili kişilerin bu zarardan birlikte sorumlu olmaları gerektiği kanaatindeyim. Devletin re ’sen denetimi bulunmadığından kat malikleri böyle bir durumun varlığını öğrenir öğrenmez harekete geçmeli gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesine Şikâyet yoluna gitmelidir.
İlgili Mevzuat ve Kaynakça
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
SONGÜL SARI, (Toplu Yapılarda Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu, İstanbul Ticaret Üniversitesi/Yüksek Lisans Tezi).
Dr. Öğr. Üyesi Ahmet NAR, EBYÜHFD, C. XXII S. 1–2 (2018).
EMS Bina Yönetim Hizmetleri Blog Yazısı.
ÖZİĞNECİ Hukuk Bürosu/Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Çağrı Usulü.
