MGC Legal ekibi tarafından paylı mülkiyete konu taşınmazın kiralanması hakkında kısaca hazırlanan bilgilendirici yazımızda; çoğunluğun ne gibi hakları olduğuna, intifadan men koşulunun bulunup bulunamadığına, pay ve paydaş çoğunluğunun aranıp aranmadığına dair bilgilere ulaşabilirsiniz.
Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazın Kiralanması Nedir?
Kira sözleşmesi süre bakımından sürekli ayrıca tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya verenin borçları TBK m. 301 vd. da düzenlemiştir.
Buna göre, TBK m. 301 uyarınca kiraya verenin teslim borcu vardır yani kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.[1]
Kiraya veren ayrıca vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu altındadır. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu da TBK’da düzenlenmiştir.
Kiracının ise, kira bedelini ödeme borcu sözleşme bulunmakla birlikte kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmalıdır. Kiracı temizlik ve bakım gibi olağan giderleri de ödemekle yükümlüdür.
Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca miras, bir bütün olarak mirasçılara geçmekte ve birden çok mirasçı olması durumunda, mirasın geçmesi ile mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşmaktadır. Mirasçılar terekeye elbirliği halinde sahiptirler.[2]
Terekeye dair haklardan birlikte tasarruf edeceklerdir. Elbirliği ile mülkiyet olduğundan, kural olarak yalnızca bir mirasçı karar verip taşınmazı kiraya veremeyecek veya satamayacaktır. Mirasçılar, terekeye dair haklar üzerinde kural olarak hep birlikte hareket etmelidirler.
Uygulamada elbirliği mülkiyeti genellikle paylı mülkiyete dönüştürülmekte ve paylı mülkiyette mirasçılar malın tamamına belli paylarla malik olmaktadır.
Paylı mülkiyete konu mala ilişkin giderler (kural olarak) paydaşlar tarafından payları oranında karşılanmaktadır. TMK uyarınca paylı mülkiyete konu mala dair önemli yönetim işlerine yönelik kararlar için pay ve paydaş çoğunluğu gerekmekte olup kira sözleşmelerinin akdedilmesi bu konuda verebileceğimiz örneklerden biridir.
Bu çoğunluğa aykırılık halinde kira sözleşmelerini “geçersiz” sayılmaktadır. Paylı mülkiyete konu taşınmaz çoğunluk sağlanmadan kiraya verilmişse sözleşmeye taraf olmayan diğer paydaşlar şayet kira sözleşmesine onay vermişse, onay veren bakımından sözleşme bağlayıcı olacaktır.
Onay veren paydaşların sayıları ve de pay oranları, gereken çoğunluğu sağladığı takdirde kira sözleşmesi tüm paydaşlar için bağlayıcı hale gelmektedir. Çoğunluk sağlanmadan kira sözleşmesi akdedilmişse ve sözleşmeye taraf olmayan paydaşlar da onay vermemişse sözleşme bunlar bakımından bağlayıcı olmayacaktır.
Sonuç olarak, kira sözleşmesini tanımadan malı kullanan kiracıya karşı kira sözleşmesinin iptali, el atmanın önlenmesi, fuzuli işgal nedeniyle tahliye, istihkak davaları gibi çeşitli davalar açılabilecek ve ecrimisil de talep edilebilecektir.
Kısacası, öngörülen çoğunluk olmadan kira bakımından karar alınmışsa ve paylı mülkiyete konu mal paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmişse bu halde kira sözleşmesine taraf paydaşlar ve taraf olmayan paydaşlar bakımından ayrıca incelenmesi gereklidir.
Taraf olmayan paydaşlar icazet de vermemişlerse bu durumda kiraya veren paydaşa karşı diğer paydaşlar, paylı maldan yararlanmaları engellendiğinden zarara sebep olduğu için, intifadan men koşulu aranmaksızın, tazminat davası açabilirler.
Not: İntifadan men koşulu kısaca; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda pay sahibinin veya elbirliği mülkiyetine konu bir miras ortaklığında mirasçıların hakkından fazlasını işgal eden, kullanan diğer paydaşını veya mirasçıyı, hakkı olmayan kadarki kısmını işgalden, kullanımdan menetmesidir. Bir başka ifade ile, ecrimisil tazminatı talebiyle bir dava açılmadan evvel haksız ve kötü niyetli şekilde taşınmazı işgal eden kişiye durumu ihtar edilmesi gerekmektedir. Ecrimisil ihtarnamesi ile muhatap kişiye; ihtara konu taşınmazı kullanmasının kabul edilmediği, rıza gösterilmediği ve rıza dışı kullanım nedeniyle ecrimisil bedeli talep edildiği bildirilmektedir. İşbu ecrimisil ihtarnamesi, uygulamada intifadan men şartı olarak ifade edilmektedir.
Bunların dışında kiraya veren paydaş, kira bedelinden, diğer paydaşların payına düşen kısmı vekâletsiz iş görme hükümlerine göre onlara vermelidir. Kira sözleşmesinin taraflarının anlaşması ile kira sözleşmesi kurulmuş sayılır ve diğer paydaşların kiracının malı kullanmasını engellemeleri durumunda kira sözleşmesi yine de geçerli olacaktır. Kira sözleşmesinin tarafı olan ve borcunu ifa edemeyen paydaş, bunun hukuki sonuçlarına katlanır.[3]
