MGC Legal ekibinin hazırladığı işbu “Alt Kira Sözleşmeleri” (Alt Kira Yasağı) başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Alt Kira Nedir?
Alt kira, hukuki niteliği itibariyle asıl sözleşmenin kiracısının kiralananın kullanımını kısmen veya tamamen alt kiracı adı verilen üçüncü bir kişiye devrettiği bir kira sözleşmesidir. Asıl sözleşmedeki kiracı, alt kira sözleşmesinde kiraya veren; üçüncü kişi de kiracı adını almaktadır. Alt kira sözleşmesi ile asıl sözleşmedeki kiracı-kiraya veren ilişkisi değişmeksizin kiracı ile üçüncü kişi arasında yeni bir ilişki kurulmaktadır.
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.“
Kanunun bu hükmü kiracı lehine emredici nitelikte düzenlenmiş olup öngörülen şartlar dışında kiracı aleyhine değiştirilemez. Alt kira, kiraya verenden izin almak şartıyla her çeşit kira sözleşmesinde geçerlidir.
Kiracı, kiraya verene zarar vermemek, kiralananı sözleşmedeki amacına aykırı kullanmamak şartlarıyla kiraya verenin iznine bağlı olmaksızın geçerli bir alt kira sözleşmesi yapabilmektedir. Bu suretle, TBK’da sınırlı bir alt kira serbestisi tanınmıştır.
Ancak, aynı maddenin ikini fıkrasında konut ve çatılı işyeri kiraları için alt kira yasağı getirilmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyerleri için alt kira sözleşmesinin yapılması, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (Alt kira yasağı, TBK m. 366’da ürün kirası için de öngörülmüştür).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/9030, K. 2016/1066 sayılı ilamında;
“Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 1.maddesinde taraflar; kiracının mecuru kısmen veya tamamen başkalarına devir ve ciro veya tamamen başkalarına kiraya ve/veya alt kiraya veremeyeceğini, kısmen veya tamamen başkalarının işgal, istifade ve kullanımına terk edemeyeceğini kararlaştırmışlardır.“
Diyerek alt kiranın sözleşmeyle yasaklanmasını incelemiştir. Taraflar, kiracı aleyhine olmamak şartıyla 322/2’de incelenen alt kira yasağının aksini kararlaştırabilirler. Taraflar sözleşmede ya kiracıya alt kira sözleşmesi yapma yetkisi tanılar ya da alt kirayı kiraya verenin iznine tabi tutarlar.
İlk durumda kiracı isterse kiralananı alt kiraya verebilir, ikinci durumda ise kiralananı ancak kiraya verenin izniyle alt kiraya verebilir. Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracının mahkemede izin verme davası açma hakkı vardır. Bu taktirde mahkemenin kararı kiraya verenin rızası yerine geçer.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/9679, K. 2016/6356 sayılı ilamında;
“Davacılar vekili, 01.10.2010 tarihli ve 7 yıl 3 ay süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 12. maddesinde kiralananın tamamının devrinin yasak olduğu, mal sahibinin yazılı izni ve onayıyla bir kısmının sözleşme bitiş tarihini aşmamak şartıyla alt kiraya verilebileceği hüküm altına alındığını…“
Kiraya veren, alt kira sözleşmesine kurulurken veya sonradan rıza gösterebilir. Verilen rıza, kiraya verene tanınmış kurucu yenilik doğuran haktır. Dolayısıyla bu hak şarta bağlanamaz veya sonradan dönülemez. Kiraya verenin göstereceği rıza yazılı geçerlilik şartına bağlıdır.
Rıza olmaksızın alt kira sözleşmesi yapılması, sözleşmenin ihlali olduğu için kiraya veren olağan veya olağanüstü fesih yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ayrıca vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak kiracıdan elde ettiği kira bedelinin kendisine verilmesini isteyebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/9355, K. 2016/1457 sayılı ilamında;
Davacı tarafından 07.11.2014 tarihinde davalıya keşide edilen ihtarname ile kiralanan sağlı-sollu iki adet taşınmazdan batı tarafında bulunan dükkânın alt kira sözleşmesi ile … isimli şahsa kiraya verilmesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiği belirtilerek, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi ihtar edilmiştir.
Alt kiranın da alt kiraya verilmesi mümkündür. Bu durumda hem asıl kiraya verenin hem de asıl kiracının bu işleme yazılı rıza göstermeleri gerekir. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın alt kira sözleşmesi kurulmuşsa TBK m.316/3’e göre asıl kira sözleşmesinin feshi sebebini oluşturabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6311 esas, 2016/807 karar sayılı ilamında;
“Davalının sözleşmeye aykırı davranarak, sözleşmede bir defaya mahsus olmak üzere alt kiralayana icazet vermiş olmalarına rağmen davalının kiralanan taşınmazı kullanmayarak başkalarına da kiraya verdiğini…nedeniyle sözleşmenin feshine ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.”
Alt kiranın alt kiraya verilmesinde asıl kiraya verenle asıl kiracının rızasının bulunması gerektiğini açıklamıştır. Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan borç ilişkisidir. Asıl kiraya verenle alt kiracı arasındaki ilişki sözleşmeye değil kanuna dayanır. Bunun en önemli sonucu olarak asıl kiraya veren, alt kiracının ödeyeceği kira bedeli üzerinde hak ileri süremez.
Ancak, TBK m. 322/3’e göre; alt kiracı, kiralananı kendisine tanınan amaç dışında kullanırsa asıl kiracı ile birlikte asıl kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olur. Bu halde asıl kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Aynı şekilde asıl kiraya veren de asıl kiracı ve alt kiracıya karşı müteselsil alacaklı durumundadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2002/4011 esas, 2002/4827 karar sayılı ilamında;
“Tüm bu özel hükümlerden, kiracı ile alt kiracının kiralayana karşı kiralananı kararlaştırılan tarihte tahliyeye ilişkin olarak müteselsil borç altına girdiklerini çıkarmak mümkündür. Nitekim BK. mad. 259/II hükmüne bakıldığında, kiracı ve alt kiracının, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun olarak kullanma hususunda kiralayana karşı müteselsilen sorumlu tutuldukları görülmektedir.”
Diyerek kiralananın kullanılması konusunda asıl kiracı ile alt kiracının müteselsil sorumluluğuna değinmiştir.
Alt kiracının kullanım kapsamı ve süresi asıl kiracının kullanımıyla sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıdan daha uzun süre kullanamaz. Yargıtay, aynı kararının devamında ise alt kiracının kullanım süresinin sınırlı olmasından bahsetmiştir.
“Alt kiracının taşınmazı kullanma hakkının kapsam ve süresinin asıl kiracının hakkı ile sınırlı bulunmasına ve bunun doğal sonucu olarak ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden feshedilmiş sayılacağına göre…”
