MGC Legal ekibinin hazırladığı “Kiralananda Değişiklik Yapılması” makalesi yayınlandı.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira ilişkisi, kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği hukuki ilişki olarak tanımlanmıştır.
Bu ilişki uyarınca kiraya verenin, kiralanan şeyi sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma; kiracının ise kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri verme yükümlülüğü vardır. Uygulamada ise zaman zaman kiraya veren ve kiracı, kiralananda bazı yenilik ve değişiklikler yapmak istemektedirler.
Kiraya Verenin Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması
Kanun koyucu kiraya verenin, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapılabileceğini ön görmüş olup kiraya verenin de yenilik ve değişiklik yaparken, kiracının menfaatini de gözetmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.
Kanun uyarınca kiraya verenin, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiracının rızasına bağlı değildir. Bununla birlikte; kiraya veren tarafından gerçekleştirilecek değişikliğin veya yeniliğin kira sözleşmesinin feshine sebep olacak bir sonuç ortaya çıkarmaması ve kiracıdan katlanması beklenebilecek ölçüde olması gerekir.
Aksi takdirde, kiraya veren, Borçlar Kanunu m. 308 uyarınca, yenilik ve değişiklik sebebiyle kiracının uğradığı zararı karşılamakla sorumlu olacaktır. Bu esnada kiracının mecuru kullanma imkanı zayıflar ise kiracı, kiraya verenden söz konusu zayıflama ölçüsünde, kira bedelinden indirim talep edebilecektir. Bunun yanında, eğer ki mecurda zarar da mevcut ise kiraya verenden tazminat isteyebilecektir.
Kural olarak, yapılan yenilik ve değişiklik sebebiyle kira bedelinin arttırılması söz konusu değildir, fakat hakkaniyet gereğince, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılırken kiraya verenin yapmış olduğu masraflar artış döneminde dikkate alınabilir. Ancak, her halükarda taraflar artış konusunda anlaşamaz ise kiraya veren tarafından öngörülen artışın sağlanabilmesi için hukuki yollara başvurulması gerekecektir.
Kiracının Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması
Kanun, kiracının yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasının alınmasını öngörmüştür. Bu rızanın verilmesiyle birlikte kiracının kiralananı teslim aldığı gibi geri verme borcu ortadan kalkmış olur. Dolayısıyla kiraya veren tarafından yapılan değişiklik ve yenilik sebebiyle kiralananda meydana gelen değer artışı talep edilemez.
Kural olarak kiracı değişiklik için yapılan lüks harcamaları kiraya verenden talep edemez. Ancak kiracı, kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olan ve sökülebilen lüks harcamaları söküp alma hakkına da sahiptir.
Yazılı onayın olması veya kiraya verenin yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemesi durumunda, kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu giderler sonucunda ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kiraya verenden, kira sözleşmesinin bitiminde talep etme hakkına sahiptir.
Ancak, her ne kadar taraflar imzaladıkları kira sözleşmesine, kiracının kiralananda yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceğine ilişkin hüküm koyabilseler de kiracının, sözleşme süresinin bitiminden önce tahliye edilmesi halinde yaptığı masrafları kiralananı kullanmadığı süre ile orantılı olarak talep edebileceği yüksek yargı kararlarında yer almaktadır.
Kiracının kiralanana faydalı ya da lüks masraflar yapmış olması halinde, şayet kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemişse, kiracı yapmış olduğu masrafları talep edemeyeceği gibi, eski hale getirmeden doğan masraflara da katlanmak zorunda kalacaktır. Zira, Borçlar Kanunu m. 334/1 uyarınca, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Böyle bir durumun söz konusu olması halinde kiracı, yalnızca kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olan yenilik ve değişiklikler ile zorunlu masrafların tazminini talep edebilecektir.
Kiraya veren yazılı bir rızası mevcut olmasa bile, yapılan yenilikler sonucunda meydana gelen değer artışı üzerinden kiralananı satmış ya da yüksek bedelden tekrar kiraya vermiş ise, yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemiş sayılacaktır. Bu durumda da kiraya verenin kiracıdan eski hale getirme talep etmediği hatta değer artışından faydalandığı kabul edilecektir. Dolayısıyla da, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve dürüstlük kuralı gereğince, kiracıdan kiralananı eski hali ile iade etmesini istemesi hukuka aykırı olacaktır.
Sonuç
Sonuç itibariyle; hayatın olağan akışı içerisinde hem kiracının hem de kiraya verenin, kiralanan mecurda birtakım yenilik ve değişiklik yapma ihtiyacı ortaya çıkabilir. Yukarıda bahsi geçen kanun hükümlerine aykırı olacak şekilde hareket etmeden kiracı ya da kiraya veren, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilecektir.
Kaynakça
Aydın Zevkliler, K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s. 324-328.
Anahtar Kelimeler: Kiralananda Değişiklik Yapılması, Kiracının Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması, Kiraya Verenin Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması.
Detaylı bilgi için bizimle iletişim kurabilirsiniz.
