Tarihi Statüdeki Binalarda Tadilat İzinlerinin Hukuki Süreci Nedir?
Yazarlar: RUMEYSA DEMİR, MUSTAFA BATUHAN BAHÇELİ
Tarihi statüdeki yalılar, köşkler ve konaklar günümüzde yerli ve yabancı yatırımcıların odak noktası haline gelmiştir. 7194 Sayılı Kanun ile 1319 Sayılı Kanun’da yapılan düzenleme ile, “Değerli Konut Vergisi” adı altında yeni bir vergi ihdas edilmiştir. Değerli Konut Vergisinin mükellefleri, bina vergi değeri 2020 yılında 5.000.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmaz sahipleridir. Değerli Konut Vergisinin ihdas edilmesi, bina sahiplerinin bir kısmının vergi ödeme güçlüğüne düşmesine yol açmış olup; bu sebeple piyasada satılık tarihi statüdeki binaların sayısı artmıştır.
Yatırımcıların satın alma talebinin artmasındaki temel sebep ise 12 Eylül 2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin Bakanlıkça belirlenen haller dışında kendi aralarındaki her türlü menkul ve gayrimenkul sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve sözleşme bedelinden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz hükmüdür. Tarihi statüdeki binaların Türk Lirası bazında değer artışı olsa da, döviz kurundaki artış sebebiyle binalar daha cazip hale gelmiştir.
Yatırımcılar tarafından odak noktası haline gelmiş tarihi statüdeki binaların çoğu tadilata ihtiyaç duymaktadır. Tarihi statüdeki binalar Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından korunmakta olduğu için tadilat izne tabidir. Bu çalışmada tadilat izinlerinin hukuki sürecine değinilecektir.
Koruma ve Uygulama Denetleme Müdürlüğü
Tarihi statüdeki binalarda tadilat izni belgesi, binanın bulunduğu ilçedeki Belediye Koruma ve Uygulama Denetleme Bürosu (KUDEB) tarafından verilir. KUDEB, 2863/5226 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 10-11 ve 57’nci maddeleri uyarınca hazırlanarak, 11.06.2005’te yürürlüğe giren; “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” hükümleri gereğince kurulmuştur.
Koruma ve Uygulama Denetleme Büroları, İl Özel İdareleri, Büyükşehir Belediyeleri ve Bakanlıkça izin verilen Belediyeler bünyesinde bu Yönetmelik kapsamında kurulacak olan koruma, uygulama ve denetim işleriyle ilgilenir. Koruma ve Uygulama Denetleme Bürosunun olmadığı Belediyelerde tadilat ve tamiratlar Belediye Koruma ve Uygulama Denetleme Müdürlükleri’nin iznine tabidir.
Tarihi statüdeki binalarda tadilat ve tamirat işlemleri, KUDEB yönetmeliğinin 4. maddesinde basit onarım olarak tanımlanmıştır. Bu madde uyarınca; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ile mimari öge olarak ve sanat tarihi açısından özellik arz etmeyen tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yörenin özelliğine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen müdahaleler basit onarım niteliğindedir ve bu işlemlerin yapılması için KUDEB tarafından verilen izin belgesinin bulunması gerekmektedir.
KUDEB yönetmeliği uyarınca tarihi statüdeki binalar 2 gruba ayrılır:
I. grup yapılar: Toplumun dini, sosyal, ekonomik ve kültürel ortak gereksinimlerini karşılayan, yapıldıkları dönemin mimari ve sanat anlayışını yansıtan, simgesel, anı, anıtsal, izlenim gibi değerleriyle korunması gereken yapılardır.
II. grup yapılar: Kent ve çevre kimliğine katkıda bulunan ve yöresel yaşam biçimini yansıtan korunması gerekli yapıları tanımlar. Tarihi statüdeki binalar genellikle 1. grup yapılar arasında yer alırlar ve bu binalarda yapılacak tadilat işlemleri kısıtlı ve izne tabidir.
Başvuru Belgeleri Nelerdir ve Hukuki Süreç Nedir?
KUDEB birimine onarım ön izin belgesi başvurusu için gerekli belgeler: Yapılmak istenilen onarım-tadilat işlemlerinin ayrıntılı olarak belirtildiği ve başvuru sahibine ait T.C. kimlik numarası, adres ve telefon bilgilerini içerir dilekçe, tapu belgesi fotokopisi, uygulamaların içeriğine bağlı olarak idarece gerek görülmesi halinde TUS (mimar/inşaat müh.) istenmektedir. Teknik uygulama sorumlusuna (mimar/inşaat mühendisi) ait bilgi-belge (büro tescil belgesi veya oda kayıt belgesi veya oda kimlik kartı fotokopisi) ve yapının mevcut fotoğrafları başvuru için gereklidir. Belgelerin ve koşulların sağlandığı hallerde KUDEB tarafından bina tadilatı için onarım ön izin belgesi verilir. İzin belgesinin geçerliliği bir yıldır, alınması üzerinden bir yıl geçmiş izin belgeleriyle tadilat ve onarım işleri yapılamaz. İzin belgesi alındıktan sonra tadilat ve onarım işlemlerinin yapılmasıyla birlikte KUDEB yetkilileri tadilatı inceler, tadilat KUDEB tarafından verilmiş izin belgesi doğrultusunda gerçekleşmiş ise onarım uygunluk belgesi ve kullanma izni belgesi düzenlenir.
Cezai Yaptırımları Nelerdir?
Tarihi statüdeki binalar, korunması gereken taşınmaz varlıklardır. Yalı, konak ve köşklerin çoğu tarihi statüdeki binalar kapsamındadır ve taşınmaz kültür varlığı örneklerindendir. Bu taşınmazlara yapılacak tadilat ve onarım izne tabidir. İzin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahalede bulunanlar ile tadilat yapanlar ve yaptıranlar cezalandırılır. 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca tebliğ ve ilan edilmiş tarihi statüdeki binaların her ne suretle olursa olsun zarar görmesine kasten sebebiyet verenler ile izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar, iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır.
Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları (KUDEB) kurulmuş yerlerde, yetkili idarelerden onarım ön izin belgesi almaksızın ya da verilen izne aykırı tadilat yapanlar ve yaptıranlar altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır. KUDEB kurulmamış yerlerde ise onarım ön izin belgesi Koruma Bölge Kurulu Müdürlükleri tarafından verilmektedir. Müdürlük tarafından izin belgesi almaksızın ya da izne aykırı tadilat ve onarım yapanlar veya yaptıranlar altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır.
