Kentsel dönüşüm, yapılaşma süreci kapsamında imar planı bulunmayan ya da imar planlarına aykırı yapılmış yerlerin, imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesi için iyileştirmenin ve eskiyen, bozulan kent dokusunun yenilemenin toplu adıdır.
Kentsel dönüşüm hakkında daha detaylı bilgi almak için tıklayın.
Kentsel Dönüşüm ve Türk Hukuk Mevzuatındaki Yeri
6306 sayılı Kanun, Türk Hukuk mevzuatında kentsel dönüşüme ilişkin genel ve detaylı düzenlemelerin başıda gelir. Kanun, afet riski altında olan alanlar ile bu alanların dışında kalan riskli yapıların dönüşümünü hedeflemektedir. Dolayısıyla, 6306 Sayılı Kanun, kentsel dönüşüm ile var olan yapıların iyileştirilmesini, yenilenmesini, hatta gerektiğinde mevcut yapıların tasfiye edilmesini amaçlamaktadır.
Bu anlamda, Kanun’un dönüşümü hedeflediği alan ve yapıları, Kanun’un “Amaç” başlıklı birinci maddesinden çıkarabiliriz. Bu noktada, riskli alan ve riskli yapı kavramları ile karşı karşıya gelmekteyiz. Bu kavramlara ek olarak, rezerv yapı alanı da Kanun’da düzenlenmiştir.
306 Sayılı Kanun’un 2. maddesi riskli alanı, “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının uygun görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan.” olarak düzenlemiştir..
Bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için aranan şartlar, Yönetmeliğin 5. maddesinde düzenlenmiştir:
Riskli alanı ilan etme yetkisi Bakanlar Kurulu’na aittir. Riskli alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı‘nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunun alacağı kararla belirlenir. Bakanlık, riskli alanların tespiti talebini re’sen yapabileceği gibi TOKİ veya ilgili kamu idaresinin başvurusu üzerine de yapabilir. Ayrıca riskli alan tespiti talebiyle ilgili idareye veya bakanlığa müracaat, özel hukuk kişileri tarafından da yapılabilir.
Riskli Alanın Tespiti
Riskli alan ilan edilmiş yerlerdeki yapılara tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur. Riskli alanda risksiz bina bulunması durumunda, bu binalar uygulama dışı bırakılabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkanı mümkün değil ise maliklerin de onaylamasıyla binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Lakin, uygulama bütünlüğünün korunması gerekirse, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmaları takiben yıkılabilecektir.
Riskli Alanın Tespiti için;
Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,
Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,
Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,
Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,
Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimsel etüd raporunu,
Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgelerini,
İçerecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı‘nın görüşü de alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulunun Kararı ile ilan edilir.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, Kanun’un 2. maddesinde, “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.” ifadesiyle tanımlanmıştır. Tanımdan çıkarılacağı üzere, riskli alanlarda olduğu gibi, herhangi bir idari kurumun riskli yapı konusunda kararına bağlı olmaksızın, teknik verilerle tespitin yapılması yeterli olmaktadır. Ayrıca, riskli yapı tespitinin yapılması için, yapının mutlaka riskli alan içerisinde yer alması şartı da aranmamaktadır.
Kentsel Dönüşümün Uygulanması
6306 Sayılı Kanun’un mülkiyet hukuku bakımından incelenmesinden önce, dönüşümün nasıl gerçekleştiğinin açıklanması konunun anlaşılabilirliği bakımından önem arz etmektedir.
Tespit
6306 sayılı Kanuna göre riskli yapılar: ‘’Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı..’’ olarak ifade edilmiştir. Böylelikle, öncelikle bir yapının yıkımı ve yeniden inşa edilme sürecinin başlaması için riskli yapı tespit raporunun alınması gereklidir. Maliklerden biri ya da onların kanuni temsilcileri masrafları üstlenerek riskli yapı tespit raporu alabilir.
Rapor, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından verilmektedir. Tespit raporu hazırlandıktan sonra rapor müdürlüğe gönderilir. Yapılan incelemede müdürlükçe raporda bir eksiklik görülmemesi durumunda riskli yapılar, Müdürlük tarafından en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Bu rapor Tapu Müdürlüğü tarafından tapu siciline riskli yapı olarak şerh edilir ve tebligat kanununa uygun olarak, rapora karşı itirazlarını bildirmeleri için ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğden itibaren 15 gün süre verilir. Aksi durumda, idarenin vereceği süre içerisinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Malikler itirazlarını belirlenen bu süre içerisinde Çevre ve Şehircilik müdürüne bildirebilir. İlgili müdürlüğün itirazlarını reddetmesi durumunda rapor kesinleşir.
Tahliye, Yıktırma ve Tasarruf İşlemleri
Raporun kesinleşmesinin ardından riskli yapının yıkımı için idare tarafından maliklere 60 günlük süre verilir. Bu süre içinde eğer malikler yıkım yerine riskli yapının güçlendirilmesini istiyorsa, ve riskli yapı riskli alan içerisinde değilse, idarece 60 günü geçmemek üzere maliklerden güçlendirme ruhsatı alması istenir. Malikler bu süre içinde teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunu ispat etmeli, güçlendirme projesi hazırlamalı ve bu kapsamda güçlendirme ruhsatı almalıdır.
Sonrasında, Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için müracaat edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde kapsamında güçlendirme işlemleri için maliklerin beşte dördünün buna ilişkin yazılı rızaları aranır. Veyahut güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi gibi şartları gerçekleşmesi gerekmektedir.
Eğer maliklerce güçlendirme yoluna gidilmeyecek ise 60 günlük süre içinde yıkımın gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi durumda, yıkım işlemlerine idare tarafından başlanacaktır.
Yıkım Sonrası Uygulama İşlemleri
Yıkım kararı için yukarıda da belirttiğimiz üzere herhangi bir çoğunluğun varlığı aranmaz. Bir malikin dahi başvurusuyla riskli yapı olduğu ispat edildiği takdirde yıkım gerçekleşebilir. Uygulamada yıkımdan sonra genellikle en sık karşılaşılan bir müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, arsanın 3. kişilere satılması gibi tasarruflardır.
Bunun için, öncelikle tüm kat maliklerinin oyu aranır, tamamının oyu alınamadığı durumda, yıkımdan önce yapının değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır.
Bu toplantı ile malikler, Kanun’un da öngördüğü gibi paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında ve üçte iki çoğunluk kararıyla; yapının kentsel dönüşüme uygun biçimde yeniden yapılmasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak müteahhite verilmesine, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek uygulama yapılması yönünde bir karara varabilirler. Anlaşılacağı üzere arsa payı; hem üçte iki çoğunluk kararının sağlanmasıyla hem de yeni yapılacak yapıda maliklerin payına düşecek haklarına ilişkin önemli bir husustur.
Kat Mülkiyeti Ne Demek?
Kat mülkiyeti, bir yapının birbirinden ayrılabilir ve bunun yanında tek başına kullanıma elverişli olan belirli bir hacme sahip alanlarını konu edinebilir. Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un belirttiği tüm hak ve yetkilere sahiptir. Buna ek olarak, bağımsız bölümün maliki arsa payına sahip olmakla birlikte ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da sahiptir. Her bağımsız bölümün tescil işlemlerinin tamamlanması ile tapu kütüğünde ayrı birer sayfa açılır ve böylece taşınmaz sıfatı kazanır.
Bağımsız bölümler ise tahsis edildiği amaca elverişli olmasına rağmen kat mülkiyeti kazanır. Kanun bağımsız bölümleri bunlarla sınırlı olmamakla birlikte örneklemiştir: Kat, dükkân, mağaza, daire, depo, büro. En önemli husus ayrı ayrı ve tahsis edildiği amaca göre kullanıma elverişli halde olmasıdır. Başka bir ifadeyle bağımsız bölümler, tahsis edilme şekline göre kendi kendine yetebilen alanlardır. Buna ek olarak; belirtmek gerekir ki bir mülkün kat mülkiyetine tabi olabilmesi için tamamen betonarme olması zorunludur. Kısmi beton ve kısmi ahşap olan ya da tümüyle ahşap olan yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
Kısaca, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına ilişkin bağımsız kullanım ve mülkiyet hakkı veren bir ispat belgesidir. Bir taşınmazın bağımsız bölümleri farklı amaçlarla kullanılabilir, örneğin: Daire, ofis, iş yeri, mağaza, depo gibi.
Kat Mülkiyetinin Şartları Nelerdir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ifade edilmiştir. Bu şartlar;
Ana Taşınmaz Tamamlanmış ve Betonarme Yapıda Olmalıdır
Buna ek olarak; belirtmek gerekir ki bir mülkün kat mülkiyetine tabi olabilmesi için tamamen betonarme olması zorunludur. Kısmen beton ve kısmen ahşap olan ya da tümüyle ahşap olan yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulması söz konusu değildir. Bu kapsamda, inşaatına başlanmamış ya da inşaat halinde olan yapılarda kat mülkiyetinden değil, kat irtifakından söz edebiliriz.
Binanın Tamamı Kat Mülkiyetine Özgülenmelidir
Tamamlanmış ve betonarme yapıda olan bir binanın kat mülkiyetine dönüştürülebilmesi için binanın tamamı kat mülkiyetine özgülendirilmelidir. Bu sebeple, binanın yalnızca bazı bölümlerinde, bazı katlarında kat mülkiyeti kurulması söz konusu değildir. Fakat otel, iş yeri vb. ticarethane amacıyla kullanılan binalarda yani kullanma açısından bütünlük arz eden binalarda birden çok kat ya da bölüm tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyetine dönüştürülebilir.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır? Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyetinin üç farklı kurulma şekli vardır: Başvuru, mahkeme kararı ve kat irtifakı aracılığıyla kurulma.
1. Kat Mülkiyetinin Başvuruyla Kurulması
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulabilir. Resmi senet taşınmaz tek kişinin ise o kişinin, paylı mülkiyete tabi ise tüm paydaşların talebi üzerine tapu memuru tarafından düzenlenir. Ancak, taşınmaz miras ortaklığında olduğu gibi elbirliği mülkiyetinde ise öncelikle bu elbirliği mülkiyetinin bitirilmesi gereklidir.
Taleple birlikte bağımsız bölümlerin her birinin değerleri ve bu değerlere göre belirlenen arsa payları da belirtilmelidir: konum, büyüklük, bulunduğu kat vb. talebe, ayrıca yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planı da eklenir. Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir. Bu tescil ile, her bağımsız bölüm bir taşınmaz niteliğine sahip olur.
2. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, bir taşınmaz ile ilişkili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda, mirasçılardan ya da ortaklardan birinin talebi üzerine hakim kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir. Mahkemenin böyle bir karara varabilmesi için taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeyen uygun olması aranır.
3. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakıyla Kurulması
5912 sayılı ve 2009 tarihli Kanuna göre, kat irtifakı re’sen kat mülkiyetine çevrilebilir.. Bu durum, arsa üstündeki inşaatın tamamlanıp iskân alınması ile gerçekleşir. Bu geçiş, arsa malikinin ya da irtifak hakkı sahibinin talebi üzerine yapılabilir..
Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
Yukarıda ifade edilen; üç durumdan birinin mevcut olması halinde, tapu memuru tarafından resmi senet düzenlenir. Düzenlenen resmi senet, ilgili bağımsız bölüm bakımından ayrı bir tapu demektir. Bu şekilde, taşınmazın maliki kat mülkiyeti tapusunu elde etmiş olur. Kat mülkiyeti tapusu diğer bağımsız bölümlerden ayrı bir mülkiyet hakkını doğurduğu için kat mülkiyetine sahip bağımsız bölüm hem tek başına satılması hem de kiraya verilmesi mümkündür.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Kat mülkiyetine geçiş için eğer kat mülkiyeti mahkeme kararından dolayı kuruluyorsa kesinleşmiş mahkeme kararı; başvuru dolayısıyla kuruluyorsa, ilgili belediyece düzenlenmiş yapı kullanma ruhsatının (iskan belgesi) tapu müdürlüğüne iletilmesi gerekmektedir. Bunun dışında ayrıca bir belgeye ihtiyaç duyulmaz.
Kentsel Dönüşümde Destek ve Vergi Avantajları Nelerdir?
Vergisel Avantajlar ve İstisnalar Nelerdir?
Kentsel dönüşüm destekleri, konut kredi imkanları ile geri ödemeksizin kira destekleri sunuluyor. Devlet bankaları ve anlaşmalı özel bankaların sağladığı kentsel dönüşüm konut kredileri uygun faiz avantajlarıyla kredi imkanı sağlıyor. Kendi imkanları ile kendi arazisine ev yaptırmak isteyen kişilere aynı zamanda harç muafiyeti de sağlanıyor.
Kentsel dönüşüm alanında kalan gayrimenkullerin maliklerine para desteği sağlanabiliyor. Aynı zamanda, sunulan seçenekler arasında kira desteğine ek olarak nakliye masrafları da devlet tarafından karşılanabiliyor. Dileyen kişilere TOKİ daireleri de kentsel dönüşüm destekleri kapsamında verilebiliyor.
Dönüşüm avantajlarından faydalanmak için, prosedürlere uygunluk ve riskli yapı raporunun olması zorunludur. Sonucunda, muafiyet dahilindeki ödemeler aşağıdaki gibi belirlenmiştir;
492 numaralı Harçlar Kanunu’nda belirtildiği şekilde noter harçları muafiyet kapsamındadır.
Harçlar Kanunu gereğince Tapu ve Kadastro harçları alınmayacaktır.
Belediyelerce alınan vergilerin tümü alınmayacaktır.
İmar Kanunu kapsamında alınan tüm ücretler ile Otopark Yönetmeliği kapsamındaki alınan tüm ücretler, kentsel dönüşüm dahilinde muafiyet kapsamındadır.
Buna ek olarak; Vergileri Kanunu uyarınca, banka ve sigorta muameleleri vergisi de kentsel dönüşüm destekleri içinde, muafiyet kapsamındadır.
Yukarıda bahsedilen harç ve ödemelerden kentsel dönüşüm projesi kabul edilen yapıların malikler muaf sayılmaktadırlar. Başvuruların tamamı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yapılır.
Banka Desteği
Binanın kentsel dönüşüme girmesiyle ve müteahhidin seçiminin tamamlanmasıyla anlaşmalı bankalara kredi için başvuru yapılabilir. Yapılacak 18 aylık kira desteğinin yanında, bankalardan alınabilecek kredilerde de faiz desteği sağlanabilmektedir. Bu avantajlardan faydalanabilecekler ise anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlardır.
6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca, “Bu Kanun kapsamında sağlanması öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak konutlara ilişkin, hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.”
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca ise, “Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığı’nın bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.” Yalnız, bu hesaptan aynı kişiye hem kira hem de faiz desteği verilemez.
