MGC Legal ekibinin hazırladığı işbu “Taşınmazın Ayni Sermaye Olarak Tescili” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Ticaret Şirketlerine Taşınmazın Ayni Sermaye Olarak Tescili
Bir taşınmazın, ticaret şirketine ayni sermaye olarak getirilmesi iki aşamada gerçekleşmektedir. İlk aşama taahhüt işlemi, ikinci aşama ise tasarruf işlemidir.
Taahhüt İşlemi Aşaması
Şekil: Taşınmaz devrine yönelik taahhüt işleminin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Ancak, kanunda şekil şartı 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 140/II ve 6102 sayılı TTK m. 128/III hükmüyle oldukça hafifletilmiştir. Bu haliyle yapılması gereken; kurucular tarafından sermaye taahhüdünde bulunulan şirket esas sözleşmesinin imzalanması ve bu imzaların noter tarafından tasdik edilmesidir. Hatta bu durum; taşınmaza ilişkin sözleşmenin tapu memuru önünde ya da satım vaadi şeklinde noter tarafından düzenleme suretiyle yapılması zorunluluğunun bir istisnasını oluşturur.
Değer Biçilmesi: Bir taşınmazın şirkete sermaye olarak getirilmesi halinde bunun değerinin ve buna karşılık verilecek payların itibari değerlerinin esas sözleşmede belirtilmesi gerekir. Bu değerin gerçeğe uygun olması ve alacaklıların korunması önemlidir. Bu sebeple; söz konusu bedel, bilirkişi tarafından tespit
6762 sayılı TTK’da kanun koyucu, şirkete sermaye olarak konan aynın değerini tespit edecek bilirkişinin seçimi konusunda tedricî kuruluş ve anî kuruluş yönünden farklı esaslar benimsemiştir.
TTK m. 289’a göre tedricî kuruluşta sermaye olarak gösterilen ayınların değerlerinin belirlenmesi için bilirkişi seçimi kurucu genel kurulun görevleri arasındadır. Bilirkişi seçimi konusunda karar verilebilmesi için TTK m. 293’e göre toplantı yeter sayısı, nakdî sermayenin en az üçte ikisi, karar yeter sayısı ise toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Ancak, gerekli yeter sayının sağlanamaması halinde; kurucular tarafından mahkemeye başvurulacak, hasımsız bir dava ile değer tespiti talep edilecek ardından bilirkişi tayini mahkeme tarafından gerçekleştirilecektir.
Anî kuruluşta ise bir kurucu genel kurul bulunmadığından TTK m. 303 gereğince bilirkişi tayini mahkeme tarafından yapılacaktır.
Bilirkişileri atayacak olan mahkeme, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesidir. Kanun koyucu tarafından bu hüküm emredici olarak düzenlenmiştir.
Bilirkişilerce hazırlanacak olan değerleme raporunda, değerlemeye esas alınan yöntemin ne olduğu belirtilecek, bu yöntemin somut olaya göre herkes için en adil ve uygun seçim olduğu gerekçeleriyle birlikte açıklanacaktır. Bilirkişiler tarafından ayrıca değeri tespit edilen aynî sermaye karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ve TL karşılığı da belirtilecek ve bu, tatmin edici gerekçelere dayandırılarak hesap verme ilkesine göre açıklanacaktır.
Kanun koyucu bilirkişi raporuna karşı, kuruculara, işlem denetçisine ve menfaat sahiplerine itiraz hakkı tanımış olup bilirkişi raporunu mahkeme onayına tâbi tutmuştur. Böylece, bilirkişi raporu mahkeme tarafından onaylandıktan sonra kesinlik kazanacaktır.
Tapu Siciline Şerh
Kuruluştan Sonra Devralma; Kuruluştan sonra devralınan ayınlara ilişkin sözleşmelerin, genel kurul tarafından onaylanıp ticaret sicile tescil edilmeden geçerli olmayacağı açıkça düzenlenmiştir. Ayrıca, genel kurul tarafından işlem onaylanmadan önce, devralınan ayın ya da işletmenin değerinin mahkeme tarafından atanacak olan bilirkişiler tarafından belirlenmesi gerekir. Mahkemeye başvuru, şirketin yönetim kurulu tarafından yapılacaktır. Bu sözleşmelerin genel kurul tarafından onaylanması ve ticaret sicile tescil edilmesinden önce, bunlara ilişkin olarak yapılan ödemeler de dâhil olmak üzere her türlü tasarruf işlemi geçersiz kılınmıştır. Buradaki geçersizlik, askıda geçersizliktir. Genel kurul kararı ise TTK m. 421/3 ve 4 gereği ağırlaştırılmış yüzde yetmiş beş oranında nisapla alınacaktır.
TTK m. 356 hükmünün uygulanması için kuruluştan sonra iki yıl içinde devralınan bir işletme ya da ayın bulunması gereklidir. TTK m. 356 sadece devir işlemlerini değil, ayrıca kira sözleşmelerini de hükmün kapsamına almıştır. İkinci koşul ise bu ayın ya da işletmenin devir ya da kira bedelinin, şirketin esas sermayesinin onda birinden fazla olmasıdır. Bu hüküm sadece yatırım malvarlıklarına özgü olup döner malvarlıklarını kapsamayacaktır
Tasarruf İşlemi Aşaması
TTK m. 129/V’ye göre;
“Taşınmaz mülkiyetinin veya diğer aynî bir hakkın sermaye olarak konulması halinde, şirketin bunlar üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu siciline tescil gereklidir.”
Mülkiyet ve diğer aynî hakların tapu siciline tescili talebinin ticaret sicil müdürü tarafından re’sen ve hemen yapılabileceği gibi şirketin tek yanlı talep hakkı da saklı tutulmuştur.
Anonim şirkete sermaye olarak getirilen bir taşınmaz ayın varsa ticaret sicil müdürü öncelikle bu sermaye taahhüdünün tapuya şerh verilip verilmediğine bakacak; eğer şerh verilmişse şirketin tescili gerçekleştirilecek ve ardından derhal ve re’sen ticaret sicil müdürü tarafından taşınmazın şirket adına tescili konusunda tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunulacaktır.
Şirketlere Ayni Sermaye Konulmasında Vergilendirme
Bir ortağın sahibi bulunduğu varlıklarını ayni sermaye olarak şirkete aktarması bu varlıkları elden gelir vergisi, kurumlar vergisi, kama değer vergisi ve
harçlara konu edebilir. İlgili kanunların tanıdığı istisnalar varsa vergilemeyi ortadan kaldırabilir.
Gelir Vergisi Kanunu (GVK)
İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70.nci maddenin (1),(2),(4)ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır). değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Ancak, doğan kazancın 11.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır.
Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Ticari işletmelere ait varlıkların ayni sermaye olarak konulması halinde vergileme ticari kazanç konusundaki hükümlere tabiidir.
Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK)
Kurumlar Vergisi Kanunu’nda ayni sermaye olarak konulan varlıkların vergilenmesinde GVK da olduğu gibi ,süre geçmesi ile istisna sağlanması söz konusu değildir. Ancak, Kanun’un 19’ncu maddesinde yer verilen tam ve kısmi bölünme hallerinde varlıkların ayni sermaye olarak sermaye şirketine devredilmesi durumunda, maddede belirtilen şartlarla, vergileme söz konusu olmayacaktır.
Ayrıca, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti veya kiralanmasıyla uğraşmayan kurumların en az iki yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satışından doğan kazançların KVK’nun 5’nci maddesi (e) bendindeki şartlarla, %75 i vergiden istisnadır.
Katma Değer Vergisi Kanunu (KDVK)
Bir ticaret şirketine ayni sermaye konulması işlemi KDVK yönünden mal veya hakkın teslimi işlemidir. Ayni sermaye koyan ortağın niteliğine göre KDV’nin söz konusu olup olmayacağı belirlenebilir. Ayni sermayeyi koyan kişinin KDV mükellefi olmaması durumunda bu teslim KDV’ne tabi olmayacaktır.
Kişinin KDV mükellefi olması durumunda ticari faaliyetler dahilinde gerçekleştirilen ayni sermaye koyma işlemi KDV’ne tabi olacaktır. Ancak, KVK’nun 19’ncu maddesine göre yapılan bölünme işlemleri KDV’den istisna edilmiştir (KDVK madde 17/4-c). Kurumların en az iki tam yıl süre ile aktifinde bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır (KDVK 17/4-r). Ayni sermaye konulması da satış hükmünde sayılır.
Harçlar Kanunu
Harçlar Kanunu’nun 123’ncü maddesine göre; anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nevi değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler harçtan muaftır. Buna göre, sermaye şirketlerine ayni sermaye olarak konulan taşınmazların tapu işlemleri tapu harcından müstesnadır.
Gerekli Belgeler Nelerdir?
Mersis’ten başvuru yapılarak talep no’su alınmalı ve randevusuz olarak bölge temsilciliğine başvuru yapılmalıdır.
Kimlik Belgesi Tarafların veya yetkili temsilcilerin kimlik belgeleri,
İşlemde temsil var ise temsile ilişkin Vekaletname, yetki belgesi vb. Belge 3- Gerçek kişilerde fotoğraf 1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık,
Zorunlu deprem sigortası Bina nitelikli taşınmazlarda,
Yetki Belgesi Ticaret sicil memurluğundan alınmış, taşınmazın ayni sermaye olarak tescil edildiğini belirtir
Mahkeme bilirkişi atama kararı Taşınmaz değerini tespite dair (anonim ve limited şirketlerde),
Bilirkişi raporu Taşınmaz değerinin tespitine ilişkin (anonim ve limited şirketlerde) 8- Varsa yeminli mali müşavir raporu (limited şirketlerde).
İşlemenin Mali Yönü Nedir?
Tapu Harcı: 492 Sayılı Harçlar Kanunu 123. maddesi gereği anonim, eshamlı komandit (sermayesi paylara bölünmüş) ve Limited şirketler ayni sermaye konulması işleminde harçtan muaftır. Diğer şirketler (Kollektif, adi komandit, kooperatif vb.) harca tabidir (492 Sayılı Harçlar Kanunu IV. tarife 20.b pozisyonu gereği).
Döner Sermaye: Döner Sermaye İşletmesince her yıl belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
Ticaret Odası: Tür değişimi, Bölünme, Birleşme, Hisse Devri, Sermaye artırmalarında Ticaret sicili harcı yerine hizmet ücreti alınmaktadır.
Sermaye Artışı Ücreti: 150,00 TL
2022 Yılın İçin Bilirkişişik Asgari Ücret Tarifesi Ne Kadardır?
Asliye ticaret ile fikri ve sınaî haklar mahkemelerinde görülen dava ve işler için 580,00 (tayin edilecek bilirkişi birden fazla ise 580 ile çarpılarak toplam ücret bulunur).
Dava Harç / Masraf (2022 Yılı):
Başvurma Harcı: 80,70 TL / Peşin Harç: 80,70 TL
Vekalet Pulu: 18,15 TL (Avukat ile takip edilecekse)
