MGC Legal ekibinin kaleme aldığı işbu “Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Sebepleri” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesinde dava yolu daha çok karşımıza çıkan bir yoldur. Bu kapsamda açılacak olan dava tahliye davası olup bu dava sadece konut ve çatılı işyerlerini kapsayan özel kira ilişkilerinde başvurulabilecek bir yoldur. Kira sözleşmesini dava yoluyla yalnızca kiraya veren sona erdirebilir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi sınırlı sayı ilkesine tabi olup kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Bu sebepler ise şu şekildedir:
Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350’de düzenlenmiştir. Maddeye göre “Kiraya veren, kira sözleşmesini… kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut… gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu yola başvurabilmek için bazı şartlar vardır:
Kiraya verenin kendisi veya yukarıda ilgili maddede sayılan kişilerden birinin konuta veya işyerine ihtiyacı olması,
Konut ihtiyacının gerçek ve samimi olması,
Konut ihtiyacının devamlı ve zorunlu olması gerekmektedir.
Eğer bu koşullar sağlanıyorsa belirli süreli kira sözleşmelerinde belirli sürelinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.
Eğer yukarıda sayılan koşullar sağlanıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sona erdirildiği fesih döneminden sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. Ancak, kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuş ve ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak istediğini, bu nedenle de sözleşmeyi sona erdirmek istediğini bildirmiş ise, bir aylık süre geçmiş olsa da dava açabilir.[1]
Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası
TBK m. 351, bir konutun mülkiyetini almış kişiye özel bir imkân sağlamaktadır. Zira maddeye göre yeni malikin konuta veya işyerine ihtiyacı olduğu durumda kanun koyucu ona seçimlik 2 hak tanımıştır. Bunlar şu şekildedir:
Eğer yeni malikin kendisinin veya yukarıda sayılan akrabalarından birinin eve ihtiyacı var ise konutun mülkiyetinin kazanıldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmesi koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile bitirebilir ya da
Eğer yeni malikin kendinsin veya yukarıda sayılan akrabalarından birinin eve ihtiyacı var ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Bu durum yeni malike kira sözleşmesinin durumuna göre kendi ihtiyacını karşılayabilmesi için özel seçimlik bir imkân sağlamıştır. Şöyle bir örnekle açıklayabiliriz. Örneğin, yeni malik evin mülkiyetini devraldığında kira sözleşmesinin bitmesine üç ay kaldığını var sayalım böyle bir durumda yalnızca ilk hak mevcut olsaydı yeni malikin üç ay fazladan beklemesi gerekecekti ama 2. Seçimlik hak sayesinde üç ayın sonunda 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Bir diğer örnek ise yeni malikin konutun mülkiyetini devraldığında kira sözleşmesinin bitmesine iki yıl kaldığını varsayalım. Bu durumda ikinci seçimlik hak olsa idi yeni malikin fazladan bir buçuk yıl beklemesi gerekecekti ama bu durumda birinci seçimlik hakkını kullanarak 6-7 ay içerisinde kira sözleşmesini bitirmek için dava açması mümkündür.
Unutmamak gerekir ki bu yola başvurmak için de konut veya işyeri ihtiyacının kişinin kendisi ya da kanunda sayılan akrabaları tarafından gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekir.
Gereksinim Nedeniyle Tahliyede Üç Yıllık Kiralama Yasağı
1. ve 2. maddelerden bahsedilen ev sahibinin veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettirmesi durumunda, kiracının tahliye edildiği ev TBK m. 355 gereğince üç yıl boyunca eski kiracısından başka kimseye kiralanamaz ve aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince ev sahibinin buna aykırı davranması durumunda eski kiracıya tazminat ödemesi gerekir.
Taşınmazı Yeniden İmar veya İnşa Sebebiyle Tahliye
TBK m. 350/b.2 hükmünde düzenlenmiştir. Anılan düzenleme şu şekildedir: “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,.. açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu madde ile kastedilen gelişim ve değişim büyük çaplı olup bu süreç içerisinde yapının kullanılmasının mümkün olmadığı durumlar içindir. Yani küçük çaplı veya bu işlemler esnasında yapının kullanılabilir olması veya çok kısa süreliğine kullanılamayacak olması TBK m. 350/b.2 kapsamında değildir.
Eğer bu koşullar sağlanıyorsa belirli süreli kira sözleşmelerinde belirli sürelinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir. Eğer yukarıda sayılan koşullar sağlanıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sona erdirildiği fesih döneminden sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. Ancak, kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuş ve ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak istediğini, bu nedenle de sözleş meyi sona erdirmek istediğini bildirmiş ise, bir aylık süre geçmiş olsa da dava açabilir.[2]
Yeniden İmar ve İnşaya Dayanan Tahliyede Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m. 355/II kapsamında bahsedilen Yeniden İmar ve İnşa sebebiyle kiracının tahliye ettirmesi durumunda, kiracının tahliye edildiği ev TBK m. 355 gereğince üç yıl boyunca eski kiracısından başka kimseye kiralanamaz ve aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince ev sahibinin buna aykırı davranması durumunda eski kiracıya tazminat ödemesi gerekir.
Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliyedeki yasaktan farklı olarak bu 3 yıllık sebep içinde haklı sebeple başka birine kiralama yapılabilir. Ancak aynı maddede yeniden imar ve inşa işleminin sonunda “kiralananı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı” eski kiracıya ait olup “Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”
Kaynakça ve Referanslar
[1] Eren F. Borçlar Hukuku: Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020.
[2] Eren F. Borçlar Hukuku: Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020.,
