Özel hukuk ilişkilerinden birisi olan kira sözleşmesi bakımından uygulamada en zorlu olan olgulardan birisi kiracının tahliyesi olabilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi hem kiracı hem de kiraya veren bakımından bazı sonuçlar doğurur.
MADDE 352: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene tek başına kiracıyı kiralanan şeyden çıkarma imkanı vermemektedir. Bu taahhütname, kiracının tahliye edilebilmesi için verilen hukuki imkanları kullanma hakkı tanımaktadır. TBK 352. maddede tanınan haklar şunlardır:
Dava açmak suretiyle tahliye,
İcraya başvurma suretiyle tahliye.
İlk hukuki imkan dava yolu ile kiracıyı tahliye etmektir. Bu davaya “tahliye davası” adı verilmektedir. Tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracıyı kiralanan şeyden çıkarmayı sağlamaktadır.
Kanunda da belirtildiği üzere; bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının kiralanan şeyi boşaltmak için kiraya verene beyan etmiş olduğu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılmak zorundadır. İkinci hukuki imkan ise icraya başvurma yolu ile kiracıyı tahliye etmektir. Bu yol ile icra dairesi kanalı devreye sokmuş olunur.
Diğer Kanunlarda Öngörülen Düzenlemeler
2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi de icra yolu ile kiracı tahliyesine ilişkin bir düzenleme getirmektedir.
Madde 272: Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Buradan anlaşılması gereken husus, eğer kiracı tarafından kiralananın tahliye gerçekleşmedi ise, kiraya veren süresi içerisinde icra yoluna başvurarak tahliyeyi talep edebilecektir.
Yukarıda bahsi geçen kanun hükümleri uyarınca kiraya vereni kiracıdan bir tahliye taahhütnamesi aldığı takdirde iki farklı seçeneğe sahiptir: dava yolunu kullanmak ve icraya başvurmak.
Kiraya veren, kiralanan şeyin tahliyesini direkt olarak icra dairelerine başvurarak “cebr-i icra” yoluyla sağlayabilir. Ayrıca kiraya veren, kiralanan şeyin dava yolu ile tahliyesini de sağlayabilir. Her iki durumda da ortada yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması gerekmektedir.
Yazılı ve geçerli olarak kurulmuş olan tahliye taahhütnamesinin sonuç doğurabilmesi için gereken bir diğer şart ise kanunda öngörülen süreye uymaktır. Tahliye davasının veyahut icra yolu ile tahliyenin, taahhütnamede taahhüt edilmiş olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmış/başlatılmış olması gerekmektedir. 1 aylık süre hak düşürücü süre olup, süresi içerisinde kullanılmaması hakkın tükenmesine sebep olacaktır.
Taahliye Taahhütnamesinin Özellikleri ve Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesi, Yargıtay’ın içtihatları uyarınca yalnızca “konut ve çatılı işyeri kiraları” bakımından uygulanabilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kirası dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulması mümkün değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun vermiş olduğu karara göre: “Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.”[1]
Tahliye taahhütnamesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için öngörülen şartlardan birisi yazılı olma şartıdır. TBK 352’nin lafzından açıkça anlaşılacağı üzere bu bir geçerlilik şartıdır. Doktrindeki hakim görüş, adi yazılı şeklin yeterli olacağı yönündedir.[2]
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedebilmek için gereken şartlardan bir diğeri de tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Yazılı şekilde yapılacak olan taahhütte, tahliye tarihinin mutlak suretle belirtilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu 352/1’de “… kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı” denmek suretiyle bu durum açıkça belirtilmiştir.
Tahliye taahhüdünün geçerli bir şekilde verilebilmesi için gereken son şart ise, taahhüdün kira sözleşmesinin kurulup taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Bu durum Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde “… kiralananın teslim edilmesinden sonra …” denmek suretiyle ifade edilmiştir.
Aynı hususu nitelikte verilen bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi kurulurken verilmesinin baskı altında ve gerçek dışı irade sonucunda verilebilmesinin çok açık olduğu, bu yüzden geçerli olarak kabul edilebilmesinin ancak sözleşme kurulduktan ve kiralananın teslim edilmesinden sonra olabileceği söylenmektedir.[3]
Kaynakça & Referanslar
[1] YGHK, E.2017/6975, K.2021/1108, T. 28.09.2021.
[2] Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 428.
[3] Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, T. 04.10.1944.
