MGC Legal ekibinin kaleme aldığı işbu “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıp ve Eksik İfa” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
İşyeri ve konut ihtiyacının sürekli artması gibi ekonomik ve sosyal ihtiyaçların bir sonucu olarak hukuk uygulamasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilen bir sözleşme tipi ortaya çıkmıştır.1 Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” gibi farklı adlandırılabilse de bu sözleşmelerin amacı aynıdır.
Bu sözleşmenin taraflarından arsa sahibi para yerine arsasından belirli payı yükleniciye devretmek suretiyle karşılığında belirli dairelerin yapılması imkanını elde etmekte iken sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenici ise iş yapma imkânı yanında arsa sahibinden aldığı arsa paylarını satarak inşaatı tamamlamakta ve kâr sağlamaktadır.
Kısaca Yüklenicinin, arsa sahibinden edineceği belli arsa paylarına karşılık bir bütünlük arz eden binayı ve dolayısıyla bağımsız bölümleri yapıp teslim etmesi olarak da tanımlanabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli Nedir?
Bu sözleşmenin konusu taşınmaz mülkiyetinin devri veya devrinin vaadi edilmesi olduğundan, bu sözleşmenin şekli önem taşımaktadır.2 Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706. maddesinde “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindeki kanuni düzenleme ile taşınmaz satım sözleşmelerinin resmi şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içinde barındırdığı taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekle tabi olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de resmi şekle tabi olması gerekmektedir.
Hâkim, şekil eksikliğini yargılamanın her safhasında re’sen (taraflar ileri sürmemiş olsalar dahi) dikkate alır. Baskın görüşe ve Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre, resmi şekle uyulmamasının müeyyidesi kesin hükümsüzlüktür. Ancak şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirileceği durumlarda itiraz başarılı şekilde ileri sürülemeyecektir.3
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıp Kavramı Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ayıplı olması ile yüklenicinin ayıplı ifası bir görüşe göre iki şekilde gerçekleşebilir. Bunlardan ilki; sözleşmeye uygun olmayan bir eserin teslimi halidir.
Yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği niteliklerin inşaatta bulunmaması veya bulunmayacağının anlaşılması hâlinde ayıplı bir ifa söz konusudur. Ayıplı ifanın söz konusu olacağı diğer halde ise; taraflarca kararlaştırılmasa da dürüstlük kuralından ve ticari doğruluğun gereği inşa edilen yapıdan beklenen yararı gerçekleştirmeye elverişsizlik hali ayıplı ifadır. Ortada ayıplı bir ifanın var olabilmesi için inşa edilen yapının ayıplı olması gerekir.
Ayıba ilişkin farklı sınıflandırmalar bulunmaktadır. Bu sınıflandırmalardan başlıcaları; önemli- önemsiz ayıp, maddi-ekonomik-hukuki ayıp, açık-gizli ayıp şeklindedir.
Maddi ve Ekonomik Ayıplar: Bu ayıplar sözleşme konusu şeyin maddi yapısını etkileyen ve kullanılmasının sağlıklı işlemesini engelleyen ayıplardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin taahhüt ettiği kalitede malzemeler kullanmaması, birinci sınıf yerine ikinci sınıf kapı, pencere, parke kullanması inşaatın veya bağımsız bölümlerin değerini düşüren maddi ve ekonomik ayıplardır.4
Hukuki Ayıp: Hukuki ayıp, teslim edilen “…eserin yürürlükteki hukuk kurallarına herhangi bir şekilde aykırı olması…” sebebiyle ortaya çıkan ayıptır.5 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapı kullanma izninin alınmaması yapı tekniğine aykırılık teşkil yapı kullanma izni mecburi olup; İmar Kanunu (İK) m. 30’a göre “Mal sahibinin müracaatı üzerine” gerekli tespitlerin yapılacağı ifade edilmiştir.
Açık ve Gizli Ayıplar: Ayıp, eserin tesliminden sonra basit bir muayene ile fark edilebiliyorsa veya ortaya çıkarılabiliyorsa açık ayıp olarak nitelendirilir. Örneğin; inşaatta veya daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerde badana ve boyanın adi kalitede olması, işçiliklerin birinci sınıf olmaması usulüne göre incelemeyle fark edilebilecek açık ayıplara örnektir. Buna karşılık, teslim sırasında göze çarpmayan ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 474/1’e göre yapılacak; “…özenli bir incelemeyle de tespit edilemeyen ancak zaman içerisinde inşaat kullanılırken ortaya çıkan ayıplar…”, gizli ayıp olarak nitelendirilir. Gizli ayıp, genellikle yüklenicinin yeterli malzeme kullanmamasından kaynaklanmaktadır.
Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğunun Şartları Nelerdir?
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki en önemli borcu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu binayı inşa ederek, sözleşmede arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmektir.
Yüklenicinin eseri meydana getirirken ayıplı olarak inşaa etmesi halinde kanun tarafından arsa sahibine bazı seçimlik haklarını tanınmıştır. Bu seçimlik hakların kullanılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması aranır. Buna göre;
Yapı Teslim Edilmiş Olmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi açısından teslimin gerçekleştiğinden bahsedilebilmesi için, öncelikle sözleşmeye konu binanın tamamlanması ve binada arsa sahibine isabet edecek bağımsız bölümlerin arsa sahibinin kullanımına sunulması Teslim edilmeyen eser için ayıptan bahsedilemez.6
Yapı Ayıplı Olmalıdır. Yüklenicinin ayıp sebebiyle sorumluluğunun doğması için aranan ikinci şart, yüklenici tarafından inşa edilen yapının ayıplı olarak teslim Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapıdaki nitelik noksanlıkları ayıp olarak değerlendirilmektedir.
Arsa Sahibi Muayene ve İhbar Yükümlülüğünü Yerine Getirmelidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karma tipli sözleşmelerdendir. Yüklenicinin edimi eser sözleşmesini içerdiğinden, muayene ve ihbar yükümü yönünden eser sözleşmelerine ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması isabetli olacaktır.7 Arsa sahibinin ayıba karşı tekeffül halinde TBK m. 475’te düzenlenen seçimlik haklarını kullanması, TBK m. 474’te belirtilen muayene ve ihbar yükümünün yerine getirilmesi şartına bağlanmıştır. Arsa sahibinin, eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek yükümlülüğü, hukuki anlamda bir borç olmayıp yalnızca ayıba karşı tekeffülden doğan hakların kullanılmasının ön şartı olarak kabul edilir.
Arsa Sahibinin Sahip Olduğu Haklar Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatta ayıp bulunması durumunda arsa sahibinin; sözleşmeden dönme, ücretin indirilmesi talep etme, ayıbın giderilmesini talep etme ve tazminat talep etme hakları bulunmaktadır.
Kanunda düzenlenen ve madde numarası ile numaralandırılan ilk üç talep, arsa sahibinin seçimlik haklarına ilişkindir.
Bu haklar kanunda sınır olarak sayılmış olup, bunun haricinde arsa sahibine tanınmış seçimlik bir hak bulunmamaktadır.
Kanun koyucu, satış sözleşmesinden farklı olarak eser sözleşmesinde ayıplı inşaatın ayıpsız misliyle değiştirilmesine ilişkin bir düzenlemeye yer vermemiştir.8
Yargıtay Hukuk Dairesi’nin 2018/3806 E. Sayılı kararında davalı ve davacının arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, davalının yapmış olduğu teslimde kullanımla çıkan gizli ayıpların olduğu belirtilerek ayıptan kaynaklı tazminat istemiyle dava açılmıştır. Yapılan bilirkişi incelemesiyle ayıpların tespiti yapılmış ve 30.000,00 TL ayıp giderim bedeli belirlenerek davalı tarafından ödenilmesi yönünde hüküm kurulmuştur.
Eksik İfa Nedir?
Yüklenicinin sözleşmeyle vadettiği inşaat yapma borcunu gereği gibi ifa etmemesi, yapması gereken işlerin bir kısmını yapmaması, noksan bırakması halinde eksik ifa söz konusu olur.
Eksik ifada hiç yapılmayan iş vardır. Ayıplı ifada ise iş tamamlanmış, ancak yapılan iş sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına uygun değildir. Eksik ifada, işin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından, iş sahibinin ihbarda bulunmasına ya da ihtirazi kayıt koymasına gerek yoktur.
Yargıtay, eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farkı, “Eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Kısaca; ayıp, eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır.” şeklinde açıklamıştır.9
Kaynakça
Yavuz, Cevdet, Borçlar Özel Hukuku Dersleri, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2021.
Cengiz, Halis, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları, İstanbul, 2020,
Güven, Betül Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıplı İfa Tezi, Ankara, 2021.
Gökyayla, Emre Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2018.
Referanslar
Yavuz, Cevdet Borçlar Hukuku Dersleri, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2021, s. 590
Yavuz, s. 591.
Yavuz, s. 597.
Güven, Betül Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıplı İfa Tezi, Ankara, 2021, s. 42.
Güven, s. 43.
Aral/Ayrancı s. 367, Erman s. 34.
Cengiz, Halis, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları, İstanbul, 2020, s. 48.
