Oturma hakkının (sükna hakkının), MGC Legal’in Gayrimenkul Hukuku ekibi tarafından detaylı olarak incelendiği “Oturma Hakkı Sükna Hakkı) Nedir?” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız. Oturma hakkı, yani sükna hakkı, kısaca yaşanabilir bir yapıyı veya bir bölümünü konut olarak kullanma izni verir.
Oturma Hakkının Tanımı Nedir? Özellikleri Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 823 uyarınca oturma hakkı; hak sahibine bir binadan veya onun belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkı veren bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakları ise, malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kısmını veya tamamını hak sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına yasaklayan haklar olarak ifade edilmektedir.[1]
Oturma hakkı, devredilemezliği ve mirasçılara geçememesi yönlerinden intifa hakkına benzemektedir. Buna rağmen intifa hakkı taşınmazdan tam olarak yararlanabilmeyi sağlarken, oturma hakkı yalnız binanın tamamında veya bir kısmında oturma yetkisi sağlar.[2]
Oturma hakkı kişiye yalnızca kullanma yetkisi verdiğinden sınırlı ayni hak olarak nitelendirilmektedir. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Şahsa bağlı olmayan ve devredilebilir bir oturma hakkından söz edilemez.
Bu nedenle oturmaz lehine irtifak hakkı olarak kurulamaz. Oturma hakkının diğer irtifak haklarından ayıran en önemli özellik ayni hak niteliğinde olmasıdır. Oturma hakkı mutlak bir hak olması nedeni ile malik de dahil herkese karşı ileri sürülebilmektedir.[3]
Oturma hakkı hak sahibine yalnızca oturma hakkı vermektedir. Başka bir değişle, hak sahibi yalnızca hak konusu taşınmazı konut olarak kullanabilecektir. Yani, konut amacı dışında bir amaç ile kullanım sağlayamayacaktır. Ancak, oturma amacı ağır basması şartı ile hak sahibinin taşınmazın bir kısmını farklı bir amaçla kullanması da mümkündür.
Örneğin, bir gazetecinin taşınmazın bir odasını büro olarak kullanması halinde oturma amacı ağır basmakta olduğundan oturma hakkı kapsamı içerisinde kalmaktadır. Ancak, bir mimarın evinin bir odasını büro olarak kullanması halinde müşterilerinin sıklıkla gelmesi ve ekipmanların evinde bulundurulmasından dolayı burada konut kullanımının ağırlıklı olduğunu söyleyemeyektir.
Otura hakkı yalnızca oturma amaçlı kullanılması veya oturma amaçlı kullanılması kamu düzenini bozmayacak taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Örneğin; bir zamanlar depo, iş yeri gibi kullanılan taşınmazlar üzerinde de oturma hakkı tesisi mümkündür.[4]
Taşınmazın tamamı oturma hakkına konu olabileceği gibi bir bölümü de olabilmektedir. Doktrinde aksi görüşler olmakla birlikte; TMK m. 728/1 ile belirtilen taşınırlar tapuya tescil edilmediğinden ve “bina” kavramını karşılamadığından oturma hakkı tesisi mümkün değildir.[5][6]
Oturma hakkı, TMK 826/3 uyarınca bağımsız ve sürekli nitelikte olup, üst hakkı üzerine tesisi mümkündür. Burada oturma hakkı bir taşınmaz üzerine kurulmasının aksine, üstü hakkı üzerine tesis edilmektedir.[7] Üst hakkı üzerine tesis edilen bu oturma hakkının süresi de üst hakkının süresi ile sınırlı olmaktadır.
Paylı mülkiyette olan taşınmazlar için ise doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre, bölünemeyen üst hakkı taşınmazın tamamını ilgilendirdiği için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri zorunludur.[8]
Aksi görüş ise, paydaşlar arasında kullanımın taksimi söz konusu olduğu hallerde kural kurulamayacağı yönünde olsa da, taksim olunan pay üzerinde oturma hakkı tesis edilebileceği yönündedir.[9]
Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?
Oturma hakkı TMK 825 esas alınarak 3 türdür.
Bağımsız Oturma Hakkı
Bağımsız oturma hakkında; hak sahibi malikten bağımsız olarak taşınmazın kullanımını sağlamaktadır. Tapu sicilinde bağımsız oturma hakkı “münhasır, tek başına, bağımsız” gibi terimler ile ifade edilmektedir. Bağımsız oturma hakkı ile malikin kullanım hakkı tamamen ortadan kalkmaktadır.
Müşterek Oturma Hakkı
Müşterek oturma hakkında ise; hak sahibi taşınmazı malik ya da 3. bir kişi ile kullanmaktadır. “Birlikte zilyetlik” söz konusudur.[10]
Karışık Oturma Hakkı
Karışık oturma izninde; hak sahibi taşınmazın bir bölümünde malikten tamamen ayrı bağımsız oturma hakkı sahibi olurken diğer kısımlarda ise malikle birlikte kullanım sağlayarak müşterek oturma hakkı sahibi olurlar. Bu hususta çıkacak uyuşmazlıklar da ise kullanılan alanın türüne göre hükümler uygulama alanı bulur.[11]
Oturma Hakkının Konut ve Kira Sözleşmesi ile Elde Edilen Haktan Farkı
Kira sözleşmesiyle oturma hakkı arasında işlevsel yönden benzerlikler bulunmakla birlikte; kira sözleşmesine ilişkin hükümler kural olarak oturma hakkı konusunda uygulanmaz.[12]
Örneğin, bu fark süre ve sona erdirme hallerinde de ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli olarak kurulabilirken oturma hakkı gibi ömür boyu yürürlüğe devam edeceğine ilişkin anlaşma yapılması mümkün değildir. Kiraya veren kanunun kiracıyı koruyan hükümleri saklı kalmak şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme yetkisine sahip olmasının aksine oturma hakkı sahibinin tek taraflı sonlandırması mümkün değildir.[13]
Buradan hareketle, kira sözleşmesinin oturma hakkıyla kıyaslandığında tam ve sürekli güvenceli bir sözleşme olmadığı ortaya çıkar. Taşınmazın satılması halinde ise; kiracının TBK m. 351 uyarınca tahliye riski bulunmaktadır. Ancak, oturma hakkında böyle bir durum söz konusu olmamaktadır. Aynı zamanda, kiracı taşınmazda oturacağı kişiler TBK ile belirlenmemişken oturma hakkı sahibi TMK 824/2 uyarınca belirtilen kişiler ile oturabilmektedir.[14]
Oturma hakkı, uygulama sıklıkla karşılaşıldığı üzere, kural olarak ivazsız olmasına karşın kira sözleşmesi, mutlaka bir ivaz karşılığı evin kullandırılması hakkını vermektedir.[15]
Bu durum bahsi geçen hakların ihlali halinde açılması gereken davalar noktasında da bir ayrıma gidilmesini zorunlu kılmakla beraber; oturma hakkının ihlali halinde “zilyetliğin gaspı” ve TMK m. 982-983 ile belirtilen davalara ek olarak el atmanın önlenmesi davasını da açabilirken kiracı yalnızca zilyetliğin gaspı ve TMK m. 982-983 uyarınca dava açabilmektedir.[16]
Kira sözleşmelerinin TBK m. 312 uyarınca tapuya şerh edilebilmesi mümkündür. Tapuya şerh edilen kira sözleşmesi bir anlamda eski halinin aksine kiracıya daha çok güvence sağlamaktadır. Şöyle ki; tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi bir ayni hakka dönüşmese de, kuvvetlendirilmiş şahsi hak niteliğini kazanır. Ancak, kira sözleşmesi şerh edilse dahi ayni nitelikte olan oturma hakkının ayrıcalıklarından mahrumdur.
Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi bulunması halinde oturma hakkının tapuya tescil edilebilirliği hususunda farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre, kira sözleşmesinin şerhinin ardından tapuya tescil edilen oturma hakkının yolsuz tescil olması nedeni ile kiracı TMK m. 1025 uyarınca oturma hakkını terkin ettirebilir. Aksi görüş ise, eğer oturma hakkı fiilen kullanılmayacaksa hak sahibi yalnızca TBK 310-311 uyarınca kira bedeline hak kazanacak olup; oturma hakkının yolsuz olduğu sonucuna varılmamalıdır.
Bir diğer tartışmalı konu ise oturma hakkı tesis edilmiş taşınmaz için kira sözleşmesi yapılması ile ilgilidir. Kimi yazarlar TBK 310-311 uyarınca oturma hakkı sahibinin bu durumda kiracı sıfatını elde edeceğini kabul ederek TBK 351 uyarınca tahliye edebileceğini ve kira sözleşmesi nedeni ile oturma hakkı sahibi hakkını kullanamayacağı için hak kazanılan kira bedeline hak kazandığı görüşünü savunmaktadır.[17]
Kısmi oturma hakkına sahip olunması halinde ise hak sahibinin kullanamadığı kısım kadar kira hakkına sahip olacaktır. Bu görüşler doğrultusunda kira sözleşmesinde kiracı ve oturma hakkı sahibinin aynı kişi olması halinde ise TBK m. 310-311 uyarınca mülkiyet değişikliği ile aynı sonucu doğuracağından alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi nedeni ile sözleşme sona erecektir.
Bir diğer görüşe göre ise, oturma hakkı ile hak sahibi kiraya veren sıfatına sahip olmamakla birlikte; TBK m. 351 uyarıca şahsa bağlı hak olması nedeni ile yalnızca kendi ihtiyacı için tahliye edebilecektir.[18]
Otuma Hakkının Kazanılma Yolları Nelerdir?
İvazlı veya ivazsız kurulabilen oturma hakkı temel olarak sözleşme, mahkeme kararı ve tek taraflı hukuki işlemle kurulur. Sözleşme yoluyla kurulması en yaygın şekil olup; tapu memuru tarafından senedin sicile tescil edilmesiyle kurulurken tek taraflı bir hukuki işlem olan vasiyetname ile de mirasçılar veya üçüncü kişi lehine kurulması mümkündür.
Mahkeme kararıyla da kurulması mümkün olan oturma hakkında, örneğin boşanma protokolündeki oturma hakkına dair şartı onaylayan Aile Mahkemesi kararıyla, eş lehine oturma hakkı kurulabilir.
Taşınmazlar üzerinde zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle iyi niyetli olarak sürdüren ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Bu duruma Türk Medeni Kanunu madde 712 hükmüyle ulaşmak mümkündür. Bunun sonucunda, var olan tescil kendiliğinden geçerli olduğu için mahkemeden ayrıca tespit kararı alınmasına gerek yoktur.[19]
Oturma hakkı gerçek kişiler lehine kurulması tartışmasızken tüzel kişiler lehine kurulup kurulamayacağı konusu tartışma oluşturmaktadır. Bazı yazarlar barınma ihtiyacının yalnızca gerçek kişilere özgü olması nedeni ile tüzel kişilerin oturma hakkı elde edemeyeceği görüşünü savunurken, kimi yazarlar da TMK m. 20/1’e göre tüzel kişilerin yerleşim yeri elde etme zorunluluğunu tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olarak yorumlamakta ve oturma hakkı elde edebileceklerini savunmaktadır.[20][21]
Oturma Hakkının Tarafları ve Taraflarının Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Oturma hakkının tarafları yüklü taşınmazın maliki ve oturma hakkı sahibinden oluşmaktadır. Oturma hakkı sahibi, Türk Medeni Kanunu madde 824 gereği bahse konu hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkıyla oturma hakkına sahiptir.
“Ailesi ve ev halkı” kavramlarından ne anlaşılması gerektiği hususuna gelince hal ve şartlara göre hak sahibi ile yaşaması mutad sayılan kimselerin bu kavramın kapsamına girdiği kabul edilmektedir.[22]
Öte yandan, Türk Medeni Kanunu madde 824-3 gereği binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimsenin, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanması mümkündür. Oturma hakkının kazanılmasıyla hak sahibi taşınmazın yanı sıra bütünleyici parçalar ve eklentiler üzerinde de fer’i ve dolaysız zilyetliği elde edecektir.[23]
Tarafların bazı borçları TMK m. 825 ile düzenlenmiş olup madde metni şöyledir:
“Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.”
Taşınmaz maliki noter tarafından defter tutulmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hak, her iki tarafında hakkı olarak değerlendirilebilir. Defter tutmada muvafakat vermeyen tarafa karşı dava edebilmekte olup mahkeme hükmü muvafakat yerine geçmektedir.
Malikin bir diğer hakkı ise, ispat ettiği sürece malın değerinde meydana gelen azalmaların ve taşınmazın yok olması halinde malikin meydana gelen olağan dışı değer eksikliklerinin tazmininin talep hakkı bulunmaktadır.
Oturma Hakkının Sona Ermesi Durumda Ne Olur?
Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkının kazanılması ve kaybedilmesine ilişkin bir düzenleme olmamakla beraber aynı kanunun 823. Maddesi gereği intifa hakkına ilişkin hükümler burada da geçerlidir.[24]
Bu hükümden hareketle Türk Medeni Kanunu madde 795 hükmü dolayısıyla konusunun tamamen yok olması, tescilin terkini ile sona ererken ölüm, vazgeçeme ve sürenin dolması gibi durumlarda malikin terkini isteme yetkisi mevcuttur.
Yok olma hususunda taşınmazın bir kısmının yok olması halinde söz konusu hak taşınmazın kalan kısmı üzerinden devam edecektir.[25]
Malın tamamen harap olması ve malikin bahse konu malı intifa hakkı sahibi yararlanılacak hale getirdiyse giderleri kendisi karşılar. Malikin kusuru halinde ise intifa hakkı sahibi giderleri malikten istemek üzere malı kendisi yaptırabilir.[26]
Türk Medeni Kanunu madde 798 uyarınca; “Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.”
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Hakkında Sık Sorulan Sorular (S.S.S.) Nelerdir?
Bu bölümde oturma hakkı yani sükna hakkı hakkında sıkça sorulan soruları cevaplayacağız.
Oturma Hakkı Nasıl Tesis Edilir?
İvazlı veya ivazsız kurulabilen oturma hakkı temel olarak sözleşme, mahkeme kararı ve tek taraflı hukuki işlemle kurulur.
Kira Sözleşmesi Olan Yerde Oturma Hakkı Verilmesi Halinde Oluşabilecek Durumalar Nelerdir?
Şerh edilmemiş bir kira sözleşmesinden sonra kurulan oturma hakkı, kural olarak kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurmaz. Ancak oturma hakkı sahibi ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini (TBK m. 311 atfıyla m. 310 ve 351’e göre) dava edebilir.
Oturma Hakkına Dayanarak Kira Sözleşmesi İmzalanabilir mi?
Oturma hakkı sahibi evi yalnızca konut amaçlı kullanmak zorundadır. Bu nedenle evi kiraya veremez.
Oturma Hakkı Tesis Etmeden Önce Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Edilmesi Halinde Oluşacak Hukuki Olaylar Nelerdir?
Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi bulunması halinde oturma hakkının tapuya tescil edilebilirliği hususunda farklı görüşler bulunmaktadır.
Bir görüşe göre kira sözleşmesinin şerhinin ardından tapuya tescil edilen oturma hakkının yolsuz tescil olması nedeni ile kiracı TMK m. 1025 uyarınca oturma hakkını terkin ettirebilir. Aksi görüş ise, bu eğer oturma hakkı fiilen kullanılmayacaksa hak sahibi yalnızca TBK 310-311 uyarınca kira bedeline hak kazanacak olup oturma hakkının yolsuz olduğu sonucuna varılmamalıdır.
Oturma Hakkı Tesis Ettikten Sonra Ev Sahibinin İmzaladığı Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Edilmesi halinde Oluşacak Hukuki Durumlar Nelerdir?
TBK 310-311 uyarınca oturma hakkı sahibinin bu durumda kiracı sıfatını elde edeceğini kabul ederek TBK 351 uyarınca tahliye edebileceğini ve kira sözleşmesi nedeni ile oturma hakkı sahibi hakkını kullanamayacağı için hak kazanılan kira bedeline hak kazandığı görüşünü savunmaktadır. Kısmi oturma hakkına sahip olunması halinde ise hak sahibinin kullanamadığı kısım kadar kira hakkına sahip olacaktır. Bir diğer görüşe göre ise oturma hakkı ile hak sahibi kiraya veren sıfatına sahip olmamakla birlikte TBK m. 351 uyarıca şahsa bağlı hak olması nedeni ile yalnızca kendi ihtiyacı için tahliye edebilecektir.
Oturma Hakkı Sahibinin İmzaladığı Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?
Kira sözleşmesinde kiracı ve oturma hakkı sahibinin aynı kişi olması halinde ise TBK m. 310-311 uyarınca mülkiyet değişikliği ile aynı sonucu doğuracağından alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi nedeni ile sözleşme sona erecektir
Oturma Hakkının Süresini Aşan Kira Sözleşmesi Geçerli Olur mu?
Kira sözleşmesi ve oturma hakkı aynı anda bir taşınmaz hakkında yapılamaz. Bu nedenle oturma hakkının süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi yapılmalı ya da kira sözleşmesinin bitiminden sonra oturma hakkı tesis edilmelidir.
Oturma Hakkına Dayalı Olarak İlgili Yerde İşlem Yapılabilir mi?
TMK m. 825/I’e göre, bağımsız oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünün muhafazası ve olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderlerini yapmakla yükümlüdür. Esaslı onarım ve yenileme giderlerinden ise sorumlu değildir. Yani olağan bakım için gerekli olan tadilat, bakım ve onarım işlemlerini yapmakla hak sahibi yükümlüdür.
Oturma Hakkını Verdiğim Kişi, Kiraya Verme Hakkı Yokken Kiraya Verirse Ne Yapabilirim?
Sükna hak sahibinin taşınmazı yasada tanımı yapılan anlamda kullanmamış olması (örneğin, kiraya vermesi, başkalarını da yararlandırması), değinilen ayni hakkın ortadan kaldırılması sonucunu doğurmaz. Ancak, kayıt malikine, bu durumun düzeltilmesi ve yasaya uygun kullanmanın sağlanması yolunda dava ve talep hakkı verir. Kuşkusuz bu dava ve talep hakkı çekişmeli taşınmazda kiracı sıfatıyla oturduğunu ileri süren kişiye karşı açılacak men’i müdahale niteliğinde de olabilir.
Müdahalenin Men’i Davasının Tarafları Kim Olur, Kim Hasım Gösterilir?
Taşınmazın maliki tarafından kiracıya karşı men’i müdahale davası açılabilir. Husumet kiracı sıfatıyla oturan kişiye yöneltilmelidir.
Kaçak Yapılı Bir Yerde Oturma Hakkı Tesis Edilebilir Mi?
Kaçak yapılı yerler tapuya tescil edilmediğinden bu yapılar üzerinde oturma hakkı tesis etmek mümkün değildir.
Kamulaştırmayla oturma hakkı iki şekilde sona erebilir. İlk durumda, kamulaştırmanın konusu oturma hakkıdır. İdare maliki olduğu oturma hakkıyla yüklü taşınmazın yükünü kamulaştırarak kaldırmaktadır. İdare taşınmazı bizzat kullanmak istemektedir. Öncelikle, yapılan bedel araştırması neticesinde Kıymet Takdir Komisyonu tarafından bir bedel tespit edilir. Bu bedel oturma hakkı sahibine teklif edilir. Oturma hakkı sahibi teklif edilen kamulaştırma bedelini kabul ederse, uzlaşma yoluyla (satın alma usulüyle) oturma hakkı kamulaştırılır; kamulaştırma bedelinin ödenmesiyle hak sona erer. Aksi takdirde, idare kamulaştırma davası açar. Kamulaştırma işlemlerinin tamamlanmasıyla tapudaki kayıt tüm hukuki değerini kaybeder. Oturma hakkı devredilemediğinden, iyiniyetli üçüncü kişiler tapudaki kayda güvenerek aynî hak iktisap edemez. İkinci durumda, kamulaştırmanın konusu yüklü taşınmazın mülkiyetidir. Mülkiyet kamulaştıran idareye tüm yüklerinden arınmış olarak geçeceğinden, oturma hakkı da böylece sona erer.
Oturma Hakkının Taşınmaz Mı Olması Gerekir?
Oturma hakkının konusu taşınmazlardır. Bu sebeple TMK m. 728/ 1 ile belirtilen kulübe, büfe, çardak, baraka taşınırlar tapuya tescil edilmediğinden ve “bina” kavramını karşılamadığından oturma hakkı tesisi mümkün değildir. Ek olarak; oturma hakkı TMK 826/3 uyarınca bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkının sahibi tarafından taşınmaz olarak kaydedilmesi üzerine bu üst hakkı üzerine oturma hakkı tesisi mümkündür. Burada oturma hakkı bir taşınmaz üzerine kurulmasının aksine üstü hakkı üzerine tesis edilmektedir. Üst hakkı üzerine tesis edilen bu oturma hakkının süresi de üst hakkının süresi ile sınırlı olmaktadır.
Oturma Hakkı Sahibi Kat Malikleri Kuruluna Katılabilir mi?
Kat Malikleri Kanunu, kat malikleri kurulunda yer almayı mülkiyet hakkı sahipliğine bağlı kılmıştır. Bu nedenle, bağımsız bölümden gerek kişisel (örneğin kira sözleşmesi) gerekse sınırlı ayni hak (örneğin oturma, intifa hakkı) sahibi sıfatıyla yararlanan kişilerin kat malikleri kurulunda yer almaları mümkün değildir.
Oturma Hakkı Sahibi, Taşınmaz İpotekle Satılsa Bile Bu Hakkını Kullanabilir mi?
Oturma hakkı cebrî icra sırasında paraya çevrilebilecek mal ve haklar arasında değildir. Oturma hakkının satılması hakkın devri anlamına geldiğinden, TMK m. 823/II yasağı buna izin vermez. Bu nedenle, oturma hakkı kural olarak cebrî icradan etkilenmez. Ancak cebrî icra oturma hakkının sona ermesine sebep olabilir. Şöyle ki; Taşınmaz cebrî icrayla açık artırmada satılmadan önce taşınmazın üzerindeki yükleri gösteren bir mükellefiyetler listesi düzenlenir. Bu liste hazırlanırken tapu sicili gözetilir. Artırma ilanında, taşınmaz üzerinde hak iddia edenlere bildirmeleri için 15 gün süre verilir (İİK m. 126/III). Oturma hakkı tapu siciline tescil edilmişse, bir hata yapılmadığı takdirde bu listede görünür. Bir sebepten oturma hakkı bu listede yer almıyorsa, en yüksek peyi ileri süren kişi taşınmazı oturma hakkından arî olarak edinir. Ancak oturma hakkı henüz ortadan kalkmamıştır. Tapu sicilindeki kayıt terkin edilmelidir. Taşınmazı satın alan kişi kaydın terkini için hak sahibinden yazılı beyanda bulunmasını talep edebilir. Oturma hakkı sahibi beyanda bulunmazsa, taşınmazın yeni maliki tapu kaydının düzeltilmesi davası açmak zorunda kalır. Önemle belirtmek gerekir ki, oturma hakkının sona ermesinin asıl sebebi, açık artırmanın sağlığı için mükellefiyetler listesinin tapu sicilinden üstün tutulmasıdır.
Oturma Hakkı Miras Yoluyla Geçer mi?
Oturma hakkının miras yoluyla mirasçılara geçmesi mümkün değildir. Süresiz kurulmuş bir oturma hakkı varsa hak sahibinin ölümü ile oturma hakkı da sona erer.
Oturma Hakkını Devredebilir miyim?
Oturma hakkı kişi lehine kurulmakta olup başkasına devri mümkün değildir.
İvazsız Şekilde Kurabilir miyim?
Oturma hakkı ivazlı kurulabildiği gibi ivazsız da kurulabilmektedir.
Oturma Hakkını 6306 Sayılı Kanun’dan Faydalanmak Gerekçesiyle Feshedebilir miyim?
Oturma hakkının tescil edildiği taşınmazın 6306 Sayılı Kanun uyarınca yıkılacak olması oturma hakkına son verme hakkı doğurmaz. Kullanılabilir yeni bir bina inşa edilmesi halinde oturma hakkı devam eder.
Oturma Hakkının Tescilinde Harç ve Sair Ödemeler Nelerdir?
Sükna hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine sükna hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. Sükna hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine sükna hakkı tesis edilenden binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesiste ayrıca Damga Vergisi Kanunu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilir Medeni Kanun’un 823’üncü maddesi gereği intifa hakkına ilişkin hükümler sükna hakkında da uygulanacağından sükna hakkının harca konu değeri taşınmaz malın emlak beyan değerinin 2/3’üdür.
Oturma Hakkı En Fazla Kaç Yıllığına Kurulabilir?
Taraflar süre sınırı koyabileceği gibi hak sahibinin hayatı boyunca süresiz olarak kurulabilmektedir. Birden fazla hak sahibi varsa, bunlardan birinin ölümü halinde hakkın diğerleri için de sona ereceği kararlaştırılabilir. Hak sahibinin ölümünden sonra da oturma hakkının devam edeceğine yahut hak sahibinin evde oturmayacağına veya bir evde yaşamanın gerektirdiği bazı işleri yapacağına dair anlaşmalar geçersizdir.
Sonuç
Oturma hakkı eşya hukukuna ilişkin bir kurum olup, ayni haklar arasındadır. Türk Medeni Kanunu madde 823-1 ile belirtilen tanıma göre ‘’…bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi…’’ olarak ifade edilmiştir. Söz konusu hakkın özelliklerini sıralayacak olursak: ayni hak olması, sadece konut olarak kullanma yetkisi vermesi, şahsa bağlı olması ve kullanımının devredilemez olması olarak sayılabilir.
Buradan hareketle tanımı ‘’Oturma hakkı, hak sahibine bir binayı veya onun bir bölümünü konut olarak kullanma yetkisini, yalnız şahsına bağlı olmak ve devredilememek şartıyla veren bir sınırlı aynî haktır.’’ şeklinde yapılabilir.[27] Oturma hakkının yaşlıların bakımına ve gözetimine yönelik olması dolayısıyla sosyal bir işlevi bulunduğu düşünülür.[28] Oturma hakkının kazanılma yolları hakkında kanunda özel bir düzenleme bulunmaması dolayısıyla intifa hakkına ilişkin hükümler burada da uygulanır.
Kaynakça
AKİPEK Jale/AKINTÜRK, Turgut/ATEŞ, Derya; Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara, 2018.
ARPACI, Abdülkadir; Türk Medeni Kanunu Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, İstanbul, 1990.
ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret; Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara, 2019.
GÜLEÇ, Hasan Güney Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Oturma Hakkı, Ankara.
GÜRSOY, Kemal Tahir/EREN, Fikret/CANSEL, Erol; Türk Eşya Hukuku, Ankara, 1978.
İNCEOĞLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul, 2014,
OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe; Eşya Hukuku, 21. Baskı, İstanbul, 2018.
SAYMEN, Ferit H./ELBİR, Halit K.; Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963, s. 493.
SERT, Selin: “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulması ve Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar (TBK m 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4.
SİRMEN, Lale Eşya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayınları, 2021.
TANDOĞAN, Halûk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Kira ve Ödünç Verme Sözleşmeleri, C. 1/2, 4. Basım, İstanbul, 2008.
VARDAR -HAMAMCIOĞLU, Gülşah Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinden Sonra Sınırlı Aynî Hak Sahibi Olması ve Buna Bağlanan Sonuçlar (TBK. m. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1.
Referanslar
[1] SİRMEN, Lale Eşya Hukuku, Ankara, Yetkin Yayınları,2021, s. 31.
[3] Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.Otuma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur. İstanbul, 2018, s. 4.
[4] Mülkiyetten gayrı aynı haklar da vasiyete konu olur. Vasiyetname muayyen mal vasiyeti niteliğinde olup davalıya vasiyetnameye konu işyerinin belirtilen süre için kullanma hakkı tanınmıştır. Mahkemece yanlış yorum sonucu işyerinde sükna hakkı olamayacağından söz edilerek vasiyetnamenin iptaline karar verilmesi doğru değildir. (YHD 2. HD. E. 1999/3137, K. 1999/5549, T. 21.05.1999)
[5] ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret; Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara, 2019, s. 477.
[6] GÜRSOY, Kemal Tahir/EREN, Fikret/CANSEL, Erol; Türk Eşya Hukuku, Ankara, 1978, s. 945.
[7] OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe; Eşya Hukuku, 21. Baskı, İstanbul, 2018. s. 862.
[8] EREN, Fikret; Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2011; s. 94.
[9] ARPACI, Abdülkadir; Türk Medeni Kanunu Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, İstanbul, 1990, s. 41.
[17] İNCEOĞLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014 s. 609, Sert, SERT, Selin: “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulması ve Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar (TBK m 311), Ankara Barosu Dergisi, 2014/4, s. 74.
[18] VARDAR -HAMAMCIOĞLU, Gülşah Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinden Sonra Sınırlı Aynî Hak Sahibi Olması ve Buna Bağlanan Sonuçlar (TBK. m. 311), Ankara Barosu Dergisi, 2016/1, s. 314
[19] GÜLEÇ, s. 68 (14. HD., E. 2017/1210 K. 2021/673 T. 8.2.2021).
[27] SAYMEN, Ferit H./ELBİR, Halit K.; Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963, s. 493; AKİPEK, Jale G.; Türk Eşya. Hukuku, Üçüncü Kitap, Mahdut Aynî Haklar, Ankara 1974, s. 116; Esener,/Güven s. 475; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 861; AKİPEK Jale/AKINTÜRK, Turgut/ATEŞ, Derya; Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara 2018, s. 696.
