Ortak giderler, bir topluluk, site, apartman gibi ortak kullanılan alanların bakım, onarım ve çalışmasını finanse etmek için ödenen para miktarlarıdır. Bu giderler arasında, site güvenliği, temizlik, asansör, elektrik, su, doğal gaz vb. gibi hizmetler bulunabilir. Aidatlar genellikle aylık olarak ödenir ve herkesin ortak yararını gözeterek belirlenir.
Ortak Gider Nedir?
Ortak gider olarak adlandırılan kavram Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Genel Gider” olarak nitelendirilmektedir. Ortak gider (aidat) ana gayrimenkulde kat maliklerinin ortak yer olarak nitelendirilen ve ortak alan kullanımında bulunan yerler için ödemeleri gereken bedel ve Kanun kapsamında ortak gider olarak kabul edilen gider kalemleridir.[1] Her malik belirlenen ortak gider bedelini ödemekle yükümlüdür.
Ortak Giderlerin Belirlenmesi Nasıl Olur?
Kat maliklerinin aralarında aksine bir anlaşma yapmamaları halinde kural olarak eşit ve arsa payı oranında ödenecek olan ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 37’i ile nasıl düzenleneceği belirtilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37 şu şekildedir:
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar, c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68’inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kanun maddesinde görüleceği üzere belirtilen şekilde ortak gider kalemlerinin belirtilmesi ile kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yaralananlara, imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edileceği öngörülmüştür. Kat maliklerinin işbu işletme projesine itiraz hakları bulunmaktadır.
Yönetim Planında Ortak Giderlerin Belirlenmesi Nasıl Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28 de; “Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.” şeklinde düzenlenmiştir. Ortak giderler ise yönetime ait diğer hususlar kapsamına girmektedir.
Oy birliği ile kabul edilen yönetim planında ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, nasıl artırılacağı ile ilgili düzenlemeler bulunmaktadır. Yönetim planı ile alınan kararların değiştirilmesi çok zordur. Baştan oybirliği ile kabul edilen bir yönetim planı, sonradan –toplantıya katılanların değil- tüm bağımsız bölüm maliklerinin en az beşte dördünün (5/4) oyuyla değiştirilebilir.
Yönetim planı KMK madde 28 uyarınca her kat malikini bağlayıcı nitelikte olduğundan aidat artımı yapılırken Yönetim Planında belirtilen kurallara uyulması gerekmektedir. Başka bir değişle ortak giderlerle ilgili bir husus değerlendirilirken ilk olarak yönetim planı esas alınmalıdır. Eğer yönetim planında ortak giderin artırılmasına yönelik bir sınırlama varsa bu husus değiştirilmediği sürece artırım yapılırken dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu durumda ayrıca hâkim müdahalesinin de mümkün olabileceğinin ayrıca değerlendirilmesi ve tartışılması gerekmektedir.
İşletme Projesinde Ortak Giderlerin Belirlenmesi Nasıl Olur
İşletme projesi ana taşınmaz için gerekli olan harcamaları göstermekte olduğundan ana taşınmazın bütçesini oluşturmakta ve bu nedenle de ortak giderler için büyük önem arz etmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37 ile işletme projesi;
a) Ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve giderlerini,
b) Tüm giderler için her kat malikine kanunun 20. maddesine göre düşecek tahmini miktarı,
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarını içerir. Hükmü düzenlenmiş olup işletme projesinin içeriği açıkça belirtilmiştir.
Bunlara ek olarak; işletme projesinde belirtilen gider kalemleri içerisinde lüks masraf kategorisine giren ortak gider kalemleri Kat Mülkiyeti Kanunu madde 43 ile belirtilmiştir (örneğin; apartman giriş kapısının hiç ihtiyaç yokken değiştirilmesi, çocuk oyun parkının yapılması vb.). Madde uyarınca işbu masraf kalemlerine katılmak istemeyen kat malikleri bu masraflara katılmaya zorlanamaz.
Yargıtay 18. HD. 02.06.1997 T. 1997/4245 E., 1997/5691 K. Kararında da;
“Bu sonuca, ortak gidere ilişkin ‘çok masraflı ve lüks olanlar’ başlıklı KMK madde 43 f.1 hükmüne dayanılarak varılabilir. Hükmün, ‘Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.’ Düzenlemesinden hareketle, kamuya ait alan niteliğindeki ortak yer tesisin usulüne uygun biçimde düzenlenmesi bakımı, işletilmesi üstlenilmemiş veya bu işler dışında bir iş yapılmış ya da yapılan bu iş niteliği itibarıyla çok masraflı ve lüks gider kapsamında sayılabiliyorsa bu takdirde, kat maliki gidere katılma zorlanamayacaktır. ‘Ana gayrimenkulün sınırları dışında yapılmak istenen oyun alanı, 43. madde kapsamında lüks ilave niteliğinde olduğundan, yapılmasını istemeyen kat maliki giderlerine katılmayabilir.”
Şeklinde karar vererek bu durumu açıklamıştır.
İşletme projeleri her yıl yapılan yıllık olağan genel kurul toplantısında yapılır. Ancak, taşınmaza ait bir işletme projesi henüz yoksa yönetici ortak giderlerin aylık olarak ödendiği kabulü ile göreve geldiği andan itibaren bir ayı geciktirmeden bir işletme projesi hazırlamalıdır.[2] Kesinleşmiş işletme projesi ile belirlenmiş ortak giderlere katılma tüm kat maliklerinin yükümlülüğüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 uyarınca belirtilen gider kalemleri her yıl ekonomik koşullar da göz önünde bulundurularak yönetim planı da dikkate alınarak yapılan artışlar ile belirlenir. Yıllık olağan genel kurul toplantısında hazırlanan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
Bildirimin ardından kat malikleri ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlar tarafından hazırlanan işletme projesine 7 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir. Bu itiraz için kanunda bir şekil şartı ön görülmemiştir. Yönetime yapılan itirazın ardından kat malikleri kurulu tarafından işletme projesi yeniden incelenir ve gerek görülmesi halinde yeniden bir işletme projesi hazırlanır. İşletme projesine itiraz eden bağımsız bölümden yararlanan kişinin başvurusunun reddedilmesi halinde mahkemeye başvuru hakkı bulunmaktadır.
Hazırlanan yeni proje kat malikleri kurulu kararı niteliğindedir. Bu nedenle itiraz söz konusu olmaz ve kesinleşir. Ancak, bu karara karşı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33 uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali istenebilir. Başka bir değişle hazırlanan yeni işletme projesinin iptali istenebilir.[3]
Kesinleşmiş olan hazırlanan işletme projesinin İİK 68/1 ile sayılan belgelerden sayılmakta olduğundan geçersizliği mahkeme kararı ile belirlenmedikçe icra takibine konu olmaktadır.
Ortak Gider Ödeme Yükümlülüğü Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ile ortak gider ödeme yükümlülüğü ilke olarak malike ait olduğu düzenlenmiştir. Her malik bağımsız bölüme malik olduğu andan itibaren ortak gider ödeme yükümlülüğünü yerine getirmelidir.[4] Kat mülkiyetine henüz geçilmemiş yerlerde de Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17 uyarınca yapı tamamen tamamlanmış ve 2/3’ü fiilen kullanılıyor ise bu taşınmazların yönetiminde de kat mülkiyeti kuralları uygulanacaktır. Kaldı ki yapı kullanım izninin olmadığı durumlarda da fiilen kullanımın olması halinde malik ortak giderlere katılmakla yükümlü olacaktır.[5] Bu durumun tek istisnası kanun maddesinde de belirtildiği üzere kat maliklerinin aralarında yapacakları bir anlaşmanın varlığıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 şu şekildedir:
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında,
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Şeklinde düzenlenmiştir.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere; kişi ortak giderleri ödeme yükümlülüğünden kullanmadığı gerekçesiyle kaçınamaz. Örneğin; dairesini uzun süre kullanmadığını, tesisatın bozuk olduğunu öne sürerek bir malik ortak gider ödemek zorunda olmadığını iddia edemez.
Yargıtay 18 HD., 03.03.2008 T., 2008/1612 E., 2008/2285 K. Kararın da:
“Dava konusu ana taşınmazda bulunan 42 bağımsız bölüm malikinden 38’inin aidatlarını düzenli ödedikleri, davalının ise söz konusu konutunu kullanmadığı gerekçesiyle borçlarını ödemediği anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın bakım, korunma, onarım ve yakıt gideri gibi giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Davalının bağımsız bölüm maliki olduğu sitede Kat Mülkiyeti Kanununa uygun şekilde kat mülkiyeti kurulduğuna göre artık davalının kendi bağımsız bölümünün kullanılmaz halde bulunduğunu ileri sürerek yükümlülüklerinden (yakıt gideri borçlarını ödemekten) kaçınması söz konusu olamaz. Davalının bağımsız bölümünün boş tutulması veya onun tarafından kullanılmaması, bağımsız bölümünü kullanılamaz hale getirmesi, kalorifer tesisatını bozması, çalışmayan tesisi onarmaması ona ortak gider ve aidat borçlarını ödememesi için haklılık kazandırmaz.”
Şeklinde hüküm kurarak bu durumu açıkça belirtmiştir.
Belirtmek gerekir ki kalorifer tesisatının bozuk olması durumunda izlenecek yol, kat malikleri kurulunca onarımın yaptırılmasıdır. Kurul tarafından bu yönde bir karar alınmıyorsa, bu yüzden zarar gören (yeterince ısınmayan) kat maliki KMK madde 33 kapsamında hakimin müdahalesini isteyebilir. Ancak, yasa gereği ifa zorunluluğu olan ortak gider borcunu kararda da belirtildiği gibi ödemekten kaçınamaz.[6]
Ancak, madde metninde de belirtildiği gibi kat malikleri yapacakları bir anlaşma ile ortak giderlere katılmadan kaçınabileceklerdir. Örneğin Yönetim planında veyahut kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir kararda zemin katta oturan malikin asansör bakım ve onarım yükümlülüğüne katılmayacağı kararlaştırılabilecektir.[7]
Tüm bunlara ek olarak kat maliki İşletme projesinin yapılmamış olması veya kendisine tebliğ edilmemiş olması nedeni ile de ortak gider ödemekten kaçamayacaktır.
Bu durum Yargıtay 18 HD., 21.11.2002 T., 2002/10590 E., 2002/11497 K. Karında da:
“İşletme projesinin hiç yapılmamış veya yapılıp kat maliklerine tebliğ edilmemiş olması hatta işletme defterinin tutulmasında gerekli özenin gösterilmemiş bulunması kat maliklerini ve onların bağımsız bölümünde sürekli oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz.”
Şeklinde belirtilerek kat maliklerinin ödeme yükümlülüğünden kurtulamayacağı açıkça ortadadır.
Oturma Hakkı Sahibi veya Bağımsız Bölümden Sürekli Faydalananların Sorumlulukları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanununda kural olarak ortak gider ödeme borcu malike ait olarak düzenlenmiş olsa da malik her koşulda taşınmazı kendisi kullanmak zorunda değildir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de;
“Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”
Madde metninde oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiş olsa bile emredici bir hüküm olmadığından kat maliki ile aralarında yapacakları anlaşma ile yükümlülüğü ortadan kaldırmaları veya sınırlandırmaları mümkündür.
Kiracıların Sorumlulukları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kiracı da ortak gider borcuna müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk Kanunda madde 20 de belirtilen giderler ile sınırlandırılmıştır.[8]
Bu doğrultuda işletme projesi ile bir işletme giderinin belirlenmesi halinde, KMK madde 37 f. 3 uyarınca kiracıya işletme giderinin belirlendiği işletme projesinin tebliği zorunludur. Kiracı, proje ile belirlenen ortak gider kaleminden, ancak işletme projesinin kesinleşmesi ile sorumlu tutulabilecektir.
Kiracı ile kiraya veren arasında düzenlene kira sözleşmesine göre kiracının ortak gider borcundan sorumlu olmayacağı düzenlenmiş olsa bile bu hüküm diğer kat maliklerini bağlamamaktadır.
Yargıtay 18. HD. 25.04.2004 T. 2004/4794 E. 2004/5573 K. şu şekildedir:
“Kat mülkiyeti kanunun 20. maddesi hükmüne göre, her bağımsız bölüm maliki, yasada öngörülen unsurları içeren gider ve avans payını ödemekle yükümlü olup, aynı kanunun 22. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bağımsız bölümden bir kira akdine veya başka bir hakka dayanarak devamlı bir şekilde faydalanalar dahi, sözü edilen gider ve avans borcundan bağımsız bölüm malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Bu yasal durum muvacehesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kiracının sorumluluğunun kapsamı, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre değil, avans ve giderlerle ilgili olarak kat malikleri kurulunca alınan kararlara ve yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunun 37. maddesi uyarınca hazırladığı işletme projesine göre belirlenir. Böylece kiracı ile kiralayan arasındaki ilişki kira sözleşmesine göre; kiracı ile yönetim arasındaki ilişki de Kat Mülkiyeti kanun hükümlerine tabi kılınmıştır. O nedenle mahkemece, avans ve gider borçlarına ilişkin kat malikleri kurul kararları ve varsa işletme projesi, her ikisi de yok ise Kat Mülkiyeti kanunun 20. maddesi gereği, avans ve gider kapsamında olan unsurlar ve harcama kalemleri işletme defterinden belirlenmek üzere bu defter getirtilip bağımsız bölüm malikine ve ona tebaen, yasadan doğan müteselsil sorumluluğu nedeniyle kiracının ödemekle yükümlü olduğu meblağ belirlenmelidir.”
Şeklinde belirterek bu durumu açıkça ifade etmiştir.
Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22/1 ile kanun koyucu; “Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükmü ile kiracının sorumluluğuna bir sınırlandırma getirmiştir.
Kiracının Ortak Gideri Ödememesi Durumunda Ne Olur?
Yukarıda da açıkladığımız üzere KMK uyarınca ortak gider borcu çerçevesinde kiracı ve kiraya veren müteselsilen sorumludur. Bu kapsamda kiracının ortak gider ödemesini yapmaması halinde kiraya veren doğrudan kiracıyı temerrütte düşüremeyecektir. Şöyle ki;
Yargıtay, 3. HD.,15.03.2018, tarih, 2017/13989 E., 2018/2523 K. kararında;
“…Somut olayda alacak site aidatına ilişkindir. Site aidatının kiralananın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğunda kuşku yoktur. Ancak site aidatı sözleşmede aksi belirtilmedikçe site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olduğundan kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin bu bedeli site yönetimine ödemiş olması gerekir…”
Şeklinde karar vermiş, Yargıtay, 6.HD.si, 25.1.2010 tarih, 2009/10087 E., 2010/429 K. kararında da:
“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.4.2008 tanzim ve 15.5.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde “kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini (kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre; apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”
Şeklinde karar vererek kiraya verenin kiracıdan bir talepte bulunabilmesi için öncelikle ortak gider borcunu ödemesi gerektiğini açıklamıştır.
Ortak Giderin Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20/2 uyarınca; kat malikinin ortak gider ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde her bir kat malikinin ya da yöneticinin dava açma ya da icra takibi yapma hakkı bulunmaktadır. Kat maliklerinin kat maliki kurulundan birini ya da üçüncü bir kişiyi yetkilendirerek bu haklarını kullanmaları da mümkündür. Belirtilen kişiler davayı malike karşı açabilmelerinin yanı sıra kiracı ve oturma hakkı sahibine karşı da bu davayı yöneltebilirler.[9]
Açılacak bu dava eda davası niteliğinde olup Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33 ve ek madde 1 hükümleri uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
İcra takibinde ise asıl ortak gider alacağının yanı sıra gecikme tazminatı da talep edilebilecektir.
Yöneticinin veya diğer kat maliklerinin ortak gider yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat maliki hakkında açacağı dava ya da yapacağı icra takibinde tahsil edilecek olan genel gider payı, gecikme tazminatı ve faiz ana gayrimenkulün ortak kasasına girecektir.[10]
Tüm bunlara ek olarak mahkeme kararı ile tespit edilmiş ortak gider, avans, gecikme tazminatı bulunması halinde kanuni ipotek hakkının kurulabilmesi de mümkündür. Kanuni ipotek hakkının kullanılabilmesi için belirli bir süre bulunmamakla birlikte hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın el değiştirmiş olmaması gerekmektedir. Eski malikin ortak gider borcu nedeni ile kanuni ipotek talebinde bulunulamaz.[11]
Yönetici ya da kat maliklerinin her birinin yazılı olarak tapu müdürlüğüne başvurmaları ile birlikte her bir kat malik lehine isimleri ayrı ayrı tapu kütüğüne yazılmak suretiyle kanuni ipotek tesis edilebilir.[12]
Sonuç
Ortak giderler, topluluklar için önem taşıyan hizmetlerin finanse edilmesinde önemli bir rol oynar. Bu giderlerin doğru bir şekilde yönetilmesi, ortak alanların uygun şekilde kullanılmasını ve bakımını sağlar.
Ayrıca, aidatların adil bir şekilde ödenmesi, herkesin ortak yararlarını eşit şekilde kullanmasını ve ortak alanların uzun vadede korunmasını mümkün kılar. Ortak giderlerin yönetimi, topluluklar arasındaki ilişkileri ve ortak yaşam kalitesini de olumlu yönde etkiler.
[8] Yargıtay 18. HD.,2008/9018 E.,2008/13197 K. 25.12.2008 T.
[9] Yargıtay 5 HD., 1990/5103 E., 1990/22729 K. 07.09.1990 T.
[10] Germeç, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, Kat Mülkiyeti-Kat İrtifakı-Devremülk ve Toplu Yapı, Ankara, 2008. s.579; Yargıtay 18. HD., 2004/3439 E., 2004/5049 K., 15.06.2004 T.
[11] Oğuzman, Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 520 vd.
[12] Karahasan, Mustafa Reşit, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Birinci Cilt, (Eşya Hukuku), Ankara, 2009, s. 349.
