Apartman duvarlarının reklam panosu olarak kullanılması halinde, işbu reklamlara karar verme yetkisinin kimde veya kimilerinde olduğu, apartman sakinlerini rahatsız edecek reklam hususunda nereye ve nasıl itiraz edilebileceğine dair sorularınız bulunmakta ise MGC Legal tarafından derlenen makalemizde bu soruların cevaplarını ve daha fazlasını bulabilirsiniz.
Apartman Duvarının Reklam Amaçlı Kullanılması
Binanın dış cephesine reklam almak apartman ve sitelerde bulunan dış cephenin ticari ve ekonomik nedenlerle kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi günümüzde çok yaygınlaşmıştır.
Apartmanların ortak yeri veya yerleri denildiği zaman neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 4. maddesinde hüküm altına alınmış, dış cephe de kat kat mülkiyeti kanunu kapsamında ortak olan olup tüm kat maliklerinin (Kat Maliki; Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir) kanunun öngördüğü esaslar dairesinde arsa payı oranında kullanım hakkı olduğu tartışmasızdır.
Ortak Yer ve Tesislerin Kiraya Verilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunun “Temliki tasarruflar ve önemli işler” kenar başlıklı 45. maddesi uyarınca ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarrufların veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla mümkün olacağını düzenlemektedir. (Belirtmek gerekir ki, KMK md. 45 hükmü reklam amacıyla kiralanan ortak yerler açısından uygulama alanı bulur. Kat maliklerinden birinin kendi bağımsız bölümü dışına reklam koyması durumunda ise KMK md. 19 hükmü uygulama alanı bulur.)
Bahsi geçen kanun hükmünde esasen birbirinden bağımsız iki kurum düzenlenmiştir: Bu kurumların ilki “temliki tasarruflar”, ikincisi ise “önemli işlerdir”. Buna göre, ana taşınmazın bir hakla kayıtlanma ya da arsanın bölünmesi ile ortak yer kabul edilen dış duvarların kiraya verilmesi eşit kertede önemli kabul edilmiş ve her ikisine ilişkin kararların da yalnızca oybirliği ile alınabileceği düzenlenmiştir.
Söz konusu hükme göre, KMK uyarınca ortak yer ve tesis olarak kabul herhangi bir yerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir. Öte yandan, ortak yer ve tesislerin kiraya verilmesi konusunda Yargıtay kararlarının istikrarlı olduğunu söylemek güç olsa da, Yargıtay’ın genel eğiliminin de ortak yerlerin kiralanması konusunda oy birliğinin bulunması olduğunu söylemek isabetli olacaktır.
Yargıtay, kat mülkiyetine ya da kat irtifakına konu ana yapıların dış duvarlarının, çatı ve damlarının reklam amacıyla kiralanmasına ilişkin önüne gelen uyuşmazlıklarda, KMK md. 45 hükmünden hareketle oybirliği şartını aramaktadır. (“Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi hükmüne göre ana yapının dış duvarlarının, çatı ve damının reklam maksadı ile kiralanması dahi önemli yönetim işlerinden sayıldığı cihetle bu konudaki kararın tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınması zorunlu iken bu koşulu içermeyen kat malikleri kurulu kararı bulunduğu gerekçesi ile reklam panosu asılmasına ilişkin davanın reddi doğru görülmemiştir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, T. 5.12.1996, E.1996/9660, K.1996/10822 kararı, <www.kazanci.com.tr> (erişim tarihi 28.03.2016). Aynı yönde bkz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, T. 20.01.2009, E.2008/12349, K. 2009/244; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T.25.01.2010, E. 2009/7318, K. 2010/522 sayılı kararları, <www.kazanci.com.tr> (erişim tarihi 28.03.2016).)
Yargıtay bazı kararlarında ise herhangi bir ayrıma gitmeksizin ana yapının ortak yerlerinin kiraya verilmesi için oybirliği şartının bulunması gerektiğini içtihat etmektedir. (“Ana yapının ortak yerleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları karar üzerine kiraya verilebilir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, T. 17.10.2000 ve E.2000/9913, K. 2000/10786 sayılı kararı. “Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 08.03.2005 ve E. 2005/666, K.2005/1889 sayılı kararı, <www.kazanci.com.tr> (erişim tarihi 28.03.2016).)
Örneğin; Yargıtay bir kararında KMK md. 45’e atıfla ortak yer vasfındaki bahçenin kiralanması için oybirliği şartının gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 22.12.2005, E. 2005/9717 ve K. 2005/11528, <www.kazanci.com.tr> (erişim tarihi 21.02.2016).) Yargıtay bahsi geçen kararlardan ayrıksı olarak bir kararında ise ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesinin mümkün olmadığına karar vermiştir. Ortak yerlerin kiraya verilmesi açısından oybirliği şartını arayan öğretideki hâkim görüş ve keza Yargıtay’ın görüşü özellikle günümüz ihtiyaçlarına cevap verebilirlik açısından eleştiriye açıktır.
Zira ortak yer ve tesislerin kiraya verilmesi konusunda oybirliği şartının aranması durumunda, binlerce bağımsız bölümün bulunduğu toplu yapılarda (sitelerin, plazaların, rezidansların vs.) ortak yer ve tesislerin kiraya verilmesi fiili olarak aşırı güçleşecek ve/veya imkânsız hale gelecektir. Dahası anılan görüşün kanunun ruhuna ve hatta lafzına da uymadığını söylemek isabetli olacaktır. Nitekim dikkat edilirse, KMK md. 45 hükmünde tüm ortak yerlerden ve tesislerden bahsedilmemektedir. Anılan madde hükmünde yalnızca “…ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının…” demek suretiyle ortak yerlerin bir kısmı zikredilmiş ve KMK md. 4 ve 67 hükümlerinde sayılan tüm ortak yer ve tesis ibaresi kullanılmamıştır.
KMK md. 45 hükmünde sayma usulü zikredilen ana yapının dış duvarları, çatı veya damının herhangi bir amaçla kiralanması değil ve fakat yalnızca reklam amacıyla kiralanması düzenlenmiştir. Bu itibarla, 45. madde hükmünün genel olarak ortak yerlerin kiraya verilmesini düzenlediğini söylemenin doğru olmayacağı kanaatindeyiz. Esasen, kanunu lafzından hareketle yapılacak bir yorumda da belirttiğimiz görüşe varmak zor olmayacaktır.
Belirttiğimiz gibi, KMK md. 45 hükmünde yalnızca ortak yerlerden sayılan ana yapının dış duvarları, çatı veya damından bahsedilmektedir. Her ne kadar, madde hükmünde “…veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri…” denilmekte ise de buradaki “gibi” edatını tüm ortak yerleri kapsayacak şekilde geniş yorumlamanın hatalı olacağı fikrindeyiz. Nitekim çalışmamızın “II.” kısmında belirtildiği üzere, ortak yer veya daha kapsayıcı doğru bir deyişle; ortak yer ve tesis kat mülkiyeti hukukunun üzerine kurulu olduğu üç sacayağından birisidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. ve 67. maddelerinde belirtilen ortak yer ve tesisler ise ana yapının dış duvarları, çatı veya damından ibaret değildir. Bu nedenle, 45. madde hükmünü tüm ortak yer ve tesisleri kapsayacak şekilde geniş yorumlamak kanunun lafzına aykırı olacaktır. 45. madde hükmünde açıkça ana yapının dış duvarları, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması düzenlenmektedir. Eş deyişle, md. 45 hükmü açıkça ana yapının dış duvarları, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanmasına özel bir önem atfetmiş ve bu gibi ortak yerlerin reklam amacıyla kiralanmasını oybirliği şartına bağlamıştır.
Hükmün mefhumu muhalifinden varılacak açık sonuca göre, ana yapının dış duvarları, çatı veya damının reklam harici bir amaçla kiralanması durumunda artık oybirliği şartı aranmamalıdır. Bunun gibi ana yapının dış duvarları, çatı veya damı dışındaki ortak yerlerin de reklam amacıyla kiralanması şartı aranmaksızın oybirliği şartına tabi olmaması gerekir.
Öte yandan, KMK md. 45 hükmü uyarınca ortak yerlerin kiraya verilmesi açısından her durumda oybirliği şartının aranmasının günümüz kent ve yapılaşma gerçekleriyle uyumlu olduğunu söylemek de son derece güçtür. Nitekim artan kentleşme gibi sosyolojik nedenlerin yanı sıra teknolojinin getirdiği olanaklar karşısında günümüz yapılaşma anlayışı KMK’nın kabul edildiği altmışlı yıllardakine nazaran olağanüstü düzeyde değişmiştir. Bugün artık binlerce bağımsız bölümün bulunduğu toplu yapılar (siteler, alışveriş merkezleri, plazalar, rezidanslar vs.) özellikle büyük kentlerde olağan ve sıklıkla rastlanır haldedir. Bu gibi yerlerde ortak yer ve tesis olarak kabul edilen çok sayıda yer bulunmaktadır.
Çalışmamızın “II.” kısmında açıkladığımız üzere, KMK md. 67 bağlamında ortak yerler, özellikle toplu yapılar açısından “ortak sosyal tesis”, “ortak alt yapı tesisi”, “ortak parsel’ gibi kavramların eklenmesiyle, 4. madde hükmünün tamamlayıcısı olarak yer almaktadır. Bu kapsamda, otoparklardan, sosyal tesislere, açık kapalı yüzme havuzuna, toplu yapı ihtiyacı için öngörülen süpermarketlerden çeşitli dükkân ve spor merkezlerine kadar çok sayıda yer özellikle toplu yapılar açısından ortak yer olarak kararlaştırılabilmektedir.
Bu ihtimalde, bahsi geçen yerler büyük oranda 3. kişilere kiralanmaktadır. İşte bu gibi durumlarda, oybirliği şartının sağlanması söz gelimi beş bin bağımsız bölüm bulunan bir toplu yapı için neredeyse imkânsız hale gelecektir. Zira kimi durumlarda binlerce bağımsız bölüm bulunan toplu yapılarda tüm kat maliklerinin oybirliğini sağlamak zor ve neredeyse fiili olarak imkânsızdır. Bu nedenle, kanaatimizce, KMK md. 45 hükmü dar yorumlanmalı ve “…ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması…” haricinde ortak yer ve tesislerin KMK md. 30 uyarınca alınacak bir kararla kiraya verilmeleri mümkün olmalıdır.
Apartman duvarının reklam amaçlı kiralanmasından bahisle ortak yer kavramında ortak yerler; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde açıklandığı üzere;
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girmektedir.
Kanunda yapılan bu tanıma bakıldığında, apartmanlarda -genellikle zeminde- bulunan iş yerleri, kapıcı daireleri, apartmanın duvarı, teras, otopark gibi yerler ortak yerlerden sayılmaktadır.
Ortak Yerlerin Özelliği Nedir?
Ortak yerlerin özelliği, ana gayrı menkulde malik olan her kişinin, hissesi oranında ortak yerde de mülkiyetinin olmasıdır. Nasıl ki, size ait olan bir gayri menkulde sizin izin ve bilginiz dışında herhangi bir tasarruf yapılamaz ise, ortak yerlerde de izin ve bilginiz olmadan herhangi bir tasarruf işlemi yapılamaz.
Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür?
Ortak yerler kiraya verilebilir. Kanunen hiçbir engel yoktur. Ancak bunun bir kuralı vardır, o da Kat Malikleri Kurulu Toplantısının bu gündemle yapılması ve bütün kat maliklerinden tek tek onay alınmasıdır. Yani kiralama işi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacağı karar ile ancak mümkün olabilir. Oy birliği ile karar alındıktan sonra, apartman/site adına kiralama işlemlerini yönetici yürütür.
Ortak Yerler Oy Birliğiyle Karar Alınmadan Kiraya Verilirse Ne Yapılabilir?
Bu halde, kat malikleri kurulu kararına itiraz hakkı gündeme gelecektir. Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir. Toplantıya katılan ama oy vermemiş veya olumsuz oy vermiş maliklerde, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir.
Yönetici Her Yeni Kiracı İçin Ayrı Ayrı Toplantı Yapıp izin mi Almalıdır?
Hayır, bu hayatın olağan akışına da uygun değildir. Zaten yönetici kanun itibari ile aynı bir vekil gibi diğer maliklere karşı sorumludur. Yani sorumluluğu ağırdır. Bu nedenle bir kere yetki aldıktan sonra, kendisinden o yetki alınana kadar (istifa/azil/yeni yönetici) kiralama işlemleri için tekrar izin almasına gerek yoktur.
Elde Edilen Kira Geliri Nasıl Kullanılır?
Elde edilen kira geliri; vergisel anlamda, kat malikleri açısından bir gelir olacağından her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir husustur. Ancak genelde bu gelirlerin apartman/site giderleri için kullanılmasına karar verilmektedir.
Apartman Duvarlarındaki Reklam Panosu: Özet
Apartmanların veya sitelerin bina dış cephelerine reklam amacıyla tabelalar asılabiliyor. Bu tabelalara bazı kat malikleri olumlu bakmayabiliyorlar. Apartmanların veya sitelerin dış cephelerine reklam tabelası asılması bazen komşuluk ilişkilerini zedeleyebilmektedir. Bu şekilde komşular arasında anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Apartmanlarda ve sitelerde bina dış cepheleri Yargıtay kararına göre ortak yaşam alanı olarak değerlendirilmektedir. Reklam tabelalarının da bu ortak yaşam alanına asılması binaların statiğine zarar verip görüntü kirliliğine de neden olabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre apartmanlarda ve sitelerde dış cepheler ortak kullanım alanı olarak değerlendirilmekte ve tüm kal malikleri bu alanların kullanımında hak sahibi olabilmekteler. Kat malikleri arsa payına oranla kullanım hakkı elde ediyorlar. Kat malikleri bir başkasının mülkiyet hakkını ihlal etmemek şartıyla ortak kullanım alanından yararlanma hakkına sahiptirler. Yargıtay binaların dış cephelerine tabela asılması konusunda bazı şartlarda izin vermektedir. Buna göre öncelikle binaların dış cephelerine tabela asılmasının yasaklanmasına dair yönetim planında ve kat malikleri kurulunda bir karar alınmamış olmalıdır. Böyle bir karar alınmışsa binaların dış cephelerine reklam tabelası kesinlikle asılamaz.
Yine Yargıtay kararına göre binaların dış cephelerine asılması düşünülen reklam tabelalarına binanın görünümünü ve estetiğini bozmayacak şekilde asılmasına izin verilmektedir. Ancak bu tabela ortak kullanım alanında değil kat malikinin sahibi olduğu bağımsız bölümün dış cephesinde olmalıdır. Yargıtay ortak alana reklam tabelası asılmasına izin vermemektedir. Böyle bir durumda kat malikleri mahkemeye gidip şikayetçi olup ilgili tabelanın kaldırılmasını isteyebilirler. Mahkeme bu şikâyeti değerlendirip yönetim planında ve kat malikleri kurulunda böyle bir karar olup olmadığını inceler. Bu incelemenin neticesinde karar verilir.
