İmar süreci, nüfusun hızla arttığı, şehirleşmenin yoğunlaştığı ve kentsel dönüşüm projelerinin önem kazandığı bir dönemde daha kritik bir rol oynamaktadır. İmar, sadece yapılaşmayı düzenleyen bir süreç değil; aynı zamanda sosyal, ekonomik ve çevresel boyutlarıyla kentsel yaşamın kalitesini doğrudan etkileyen bir dinamiktir. Bu süreç içerisinde, arazi ve arsa sahiplerinin menfaatleri ile kamu yararı arasında bir denge kurulması esastır. Bu dengeyi sağlamada ve şehirleşmeyi adil, sürdürülebilir ve planlı bir şekilde yönlendirmede “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” kavramı büyük bir önem taşır. 1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanunu (İK) ile birlikte DOP uygulamaları, İmar Hukuku’nun en çok tartışılan konularından birisi olmuştur. Yeni düzenleme ile DOP oranının yükseltilmesi bu tartışmayı daha da alevlendirmiştir. Bu tartışmalar, bu imar uygulama aracı hakkında birtakım önyargıların oluşmasına neden olmuştur.
Esasen DOP, hem bireylerin mülkiyet haklarını, hem de toplumun genel ihtiyaçlarını koruyarak, şehrin sosyal ve fiziksel altyapısının gelişimine katkıda bulunur. Bir başka deyişle, DOP, sadece bir hukuki mekanizma olmayıp; aynı zamanda şehirlerin geleceğini şekillendirmede anahtar bir role sahiptir. Ancak, bu uygulamanın etkili bir şekilde hayata geçebilmesi için hem arsa sahiplerinin hem de planlama yetkililerinin DOP’ un amacını, işleyişini ve getirdiği sorumlulukları tam olarak anlamaları gerekmektedir.
Bu makalede, DOP’un Türk İmar Hukuku’ndaki yeri, uygulama şekli, getirdiği hak ve sorumlulukları ile genel şehir planlama sürecine olan etkileri detaylı bir şekilde incelemeye alınacaktır. Bu hususta imar düzenlemelerine ilişkin birtakım öncül noktaların incelenmesi gerekecektir.
İmar, bir arazinin veya arsanın kullanım şeklini belirleyen, bu kullanıma ilişkin kuralları koyan ve bu kuralların uygulanmasını denetleyen bir süreçtir. Bu sürecin yönetilmesi, belirli hukuki mekanizmalar ve kavramlar aracılığıyla gerçekleşir. İşte bu kavramlardan bazıları:
İmar Planı: İmar planı, bir belediyenin veya ilin kentsel ve kırsal alanlarının nasıl kullanılacağını gösteren teknik bir çizimdir. Türkiye’de imar planları; nazım imar planları ve uygulama imar planları olmak üzere iki ana başlıkta incelenir.
Nazım İmar Planı: Genel kullanım kararlarını veren ve bu kararları harita üzerinde gösteren plandır. Bu plan türü, şehrin veya bölgenin genel yapılaşma kararlarını belirler ve büyük ölçekli olarak hazırlanır.
Uygulama İmar Planı: Nazım imar planının ayrıntılı bir şekilde çizilmiş halidir. Parsel bazında yapılaşma kurallarını, yol, park, oyun alanı gibi kamusal kullanımları belirler.
Parselasyon: İmar planlarına göre bir arazinin yeni sınırlarının belirlenmesi ve bölümlenmesi işlemidir. Parselasyon, genellikle yeni yerleşim alanlarının oluşturulmasında veya mevcut yerleşim alanlarının düzenlenmesinde gerçekleştirilir.
İfraz: Bir taşınmazın, yürürlükteki imar planına ve diğer yasal düzenlemelere uygun olarak iki ya da daha fazla bağımsız parsel haline getirilmesi işlemidir. Diğer bir deyişle; bir arazinin veya parselin, belirli şartlar altında birden fazla ayrı parçaya bölünmesi sürecidir. Bu işlem, ilgili belediyenin ya da mücavir alan içerisinde ise ilgili valiliğin onayıyla gerçekleştirilir.
Tevhit: İki veya daha fazla taşınmazın, yine yürürlükteki imar planına ve diğer yasal düzenlemelere uygun olarak tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Başka bir ifadeyle, birden fazla arazinin veya parselin tek bir bütün haline birleştirilmesi sürecidir. Tevhit işlemi de ilgili belediye ya da mücavir alan içerisinde ise ilgili valiliğin onayıyla yapılmaktadır.
Kamulaştırma: Devletin ya da kamuya ait diğer kurumların, toplumun yararına olan projelerde özel olarak sahip olunan araziyi veya üzerindeki hakları belirli bir bedelle kendi bünyesine katma sürecidir. Kamulaştırmanın gerçekleştiği durumlar, çoğunlukla toplum için kritik olan hizmetlerin yerine getirilmesini gerektirir. Örneğin; okulların, hastanelerin, yolların veya parkların inşası. Kısacası, kamulaştırma, belirli bir bedel karşılığında özel mülkiyetin kamu mülkiyetine dönüştürülmesi eylemidir.
Bu kavramsal çerçeve, Türk İmar Hukuku’nda karşımıza çıkan temel kavramlardan yalnızca birkaçını oluşturmaktadır. İmar düzenlemeleri, karmaşık ve çok boyutlu bir yapıya sahip olup; her bir kavramın detaylı bir şekilde incelenmesi gerekmektedir. Ancak, bu kavramların genel anlamda bilinmesi, DOP gibi özel mekanizmaların daha iyi anlaşılmasına katkıda bulunacaktır.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kavramının Tanımı ve Amacı Nedir?
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), İmar Hukuku’nun önemli bir mekanizmasıdır. Bu bölümde, DOP’ un tanımı, hukuki temelleri ve bu mekanizmanın İmar Hukuku’ndaki amacı detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
DOP’un Tanımı
Düzenleme Ortaklık Payı, bir imar planı uygulaması sırasında, kamusal hizmet alanları (yollar, parklar, okullar, yeşil alanlar vb.) için belirlenen ve arsa/arazi sahiplerinden bedelsiz olarak alınan kısımdır. Başka bir yönden ise idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal edinimi ve bu taşınmazı kamu hizmetler için kullanma yöntemlerinden biri olarak tanımlanabilir.
Bu kavram, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te (Yönetmelik) düzenlenmiştir. Yönetmelik madde 4/ç’de DOP şöyle tanımlanmıştır:
“Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme Ortaklık Payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.”
3194 sayılı İmar Kanunu madde 18 uyarınca; DOP’un nasıl hesaplanacağını, hangi durumlarda uygulanacağını ve hangi kurumların bu payı alabileceğini detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.
Planlanan alanda gerçekleştirilecek olan imar uygulamalarında, kamusal alanların oluşturulması için gerekli olan düzenleme ortaklık payı, arsa sahiplerinden kamuya devredilir.
Burada kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz edimi hususunda kamulaştırmasız el atmanın varlığı gündeme gelecektir ve bahsi geçen el atmanın hukuka uygun bir el atma olduğunun belirtilmesi gerekir. Burada idarenin kamu gücü ve otoritesi kendini açıkça ortaya koyar.
DOP’un Amacı
DOP’un temel amacı; planlı şehirleşmeyi desteklemek, kamusal hizmetlerin gereksinim duyduğu alanları temin etmek ve arsa/arazi sahiplerine düşen kamusal yükümlülükleri belirlemektir. Bu mekanizma, kişilerin mülkiyet hakları ile kamusal yararın dengede tutulmasını amaçlar.
DOP uygulaması kamusal ihtiyaçlar karşılanırken kişilerin mülkiyet haklarının korunmasında önemli rol oynar. Bu nedenle, DOP’ un etkin ve adil bir şekilde uygulanması, şehirleşme sürecinin sürdürülebilirliği için kritik bir öneme sahiptir. Bu mekanizma, İmar Hukuku’nun en önemli araçlarından biri olarak kabul edilir ve uygulamada doğru bir şekilde işletilmesi, planlı şehirleşmenin başarısı için esastır.
DOP’un Hukuki Dayanağı, İmar Hukuku’ndaki Yeri ve Kamu Yararının Korunması Hususundaki Rolü Nedir?
Düzenleme Ortaklık Payı’nın hukuki dayanağı öncelikle T.C Anayasası (AY) madde 13, 25 ve 35’tir. DOP ile ilgili doğrudan bir düzenleme olmasa da Anayasa’nın 35. maddesinde herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu ve bu mülkiyet hakkının kamu yararı dolayısıyla bir sınırlama getirilebileceği belirtilmiş ve bu sınırlamanın da ancak bir kanunla yapılması gerektiği belirtilmiştir. Kamu yararının gözetilmesi ve İmar Kanunu’nda düzenlenmesi bakımından DOP’un Anayasa’ya uygun olduğu söylenebilecektir. AY madde 23 uyarınca ise yerleşme ve seyahat özgürlüğü düzenlenmiş olup; bu madde uyarınca sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi sağlamak amacıyla yerleşme özgürlüğüne sınırlandırma getirilebileceği hüküm altına alınmıştır. Yine, burada kamuya hizmet amacının varlığı belirgindir.
Türkiye’de yargı, DOP ile ilgili birçok karara imza atmıştır. Yüksek Mahkeme kararları, DOP’un uygulanmasında ortaya çıkan ihtilafların çözümünde önemli bir rol oynamaktadır. Bu kararlar, DOP’ un uygulanmasında ortaya çıkan gri alanları netleştirmekte ve uygulamada bir standart oluşturmaktadır. Aynı zamanda, Türkiye’de son yıllarda yoğunlaşan kentsel dönüşüm projeleri, DOP’un uygulanmasında yeni bir boyut kazandırmıştır. Kentsel dönüşüm sürecinde, DOP’ un etkin bir şekilde uygulanması, bu projelerin başarısında kritik bir role sahiptir. İdari makamlar, DOP’ un uygulanmasında önemli bir role sahiptir. Belediyeler ve ilgili idari birimler, DOP’un hesaplanması, tahsis edilmesi ve kullanılması süreçlerini yürütmektedir. Bu süreçler, ilgili mevzuat ve yönetmeliklerle düzenlenmiştir. İmar Hukuku’ndaki bir diğer önemli unsur da, DOP’un denetimidir. Denetim mekanizmaları, DOP’un etkin, şeffaf ve adil bir şekilde uygulanmasını sağlar. Bu denetim, hem idari organlar tarafından hem de yargısal mekanizmalar aracılığıyla gerçekleştirilmektedir.
DOP Uygulamaları ve İşleyişi Nasıldır?
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) uygulamaları, İmar Hukuku’nun pratikteki uygulanışını ve bireyler ile kamunun bu süreçte nasıl bir etkileşimde bulunduğunu gösterir. Bu bölümde, DOP uygulamalarının işleyişi, bu süreçte yer alan aktörler ve DOP’un hukuki çerçevesi daha detaylı bir şekilde incelenecektir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi Oranı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmelik, DOP’un nasıl hesaplanacağını belirler. İlgili mevzuata göre uygulama ve işleyiş şu şekildedir: İmar Hududu’nda yer alan arsalar ve araziler üzerinde değişiklikler yapma yetkisi belediyelere aittir. Eğer bu alanlar belediye sınırları dışında kalıyorsa bu yetki valiliğe geçmektedir. Düzenlemeler sırasında, kamusal hizmetler için gerekli olan alanlar ve “Düzenleme Ortaklık Payı” adı altında değer artışları karşılığı belirli bir payın alınabileceği belirtilir. Ancak bu pay, arazinin orijinal yüzölçümünün %45’ini geçemez.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hangi Alanlarda Kullanılabilir? Genel Hizmet Alanları Ne Demektir ve Kapsamına Neler Girer?
Düzenleme Ortaklık Payları genellikle kamusal hizmet alanları için ayrılır. Bu alanlar; yol, park, otopark, eğitim ve sağlık tesisleri, pazar yeri, ibadet yerleri gibi alanları kapsar ve bu alanlarda sadece belirtilen hizmetler için kullanılabilir. Bu hükümler doğrultusunda herhangi bir parsel üzerinden sadece bir kez Düzenleme Ortaklık Payı alınabilir. Ancak, bazı durumlarda, bu payın ikinci kez alınmasına izin verilir. Eğer belediye ya da valilik gerekli planlamaları beş (5) yıl içerisinde yapmazsa kamulaştırma işlemleri için sorumlu olurlar. Bu maddeye ek olarak; düzenlemeler sonucunda maliklere verilecek parsellerin mümkünse kendi taşınmazlarının bulunduğu yerden verilmesi esastır. Bu maddede belirtilen alanlarda bulunan yapılar veya ağaçlar, gerekli bedel ödendikten sonra yıkılabilir veya sökülebilir. DOP olarak belirlenen alanlar, kamuya devredilir. Bu devir işlemi, Tapu Müdürlükleri tarafından resmi olarak kaydedilir.
DOP Uygulamalarında DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?
Yönetmelik’te Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) düzenlenmiş olup; bu oran bir düzenleme sahasındaki toplam Düzenleme Ortaklık Payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranı şeklinde tanımlanır. DOPO, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.
DOP Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri Nelerdir?
DOP uygulamasından önce karşılaşılabilecek sorunlardan biri tapu ve kadastral verilerin hatalı olmasıdır. Zira, kayıtlardaki yüzölçümleri ve hesaplanan parsel yüzölçümleri arasında farklar ortaya çıkabilmekte ve bu sorunun giderilmesi için hata oranını minimum seviyeye indirecek teknik aletler kullanılması vasıtasıyla ölçümler yapılmaktadır. Benzer sorun imar planından da kaynaklanabilmektedir.
DOP uygulamalarında zaman zaman arsa sahipleri ile belediyeler arasında da ihtilaflar yaşanabilir. Bu ihtilafların çözümü için idari ve yargısal mekanizmalar bulunmaktadır.
Bunun yanında, DOP uygulaması esnasında ve sonrasında da birtakım sorunlarla karşılaşılabilir.
Bunlar, uygulamayı yürüten idareden kaynaklı sorunlar ya da uygulama hatalarından kaynaklı sorunlar olabilir. En önemli hukuka aykırılıklardan birisi, düzenleme sahası içerisindeki parsellerden farklı oranda DOP kesintisi yapılması, başka bir deyişle DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmamasıdır.
DOP Alınırken Uyulması Gereken Esaslar, İlkeler, Takip Edilen Prosedürler Nelerdir?
DOP uygulamasının eyleme geçirilmesi bazı şartların oluşmasına bağlıdır ve uygulama belli ilkeler ve prosedürler çerçevesinde tatbik edilmelidir. Belediyeler, DOP uygulamalarını yapmadan önce ilgili arsa ve arazi sahiplerini bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu, uygulamanın şeffaflığı için kritik bir öneme sahiptir. DOP’un uygulanmasında, teknik raporlar hazırlanır. Bu raporlar, DOP’un ne şekilde uygulanacağını, hangi alanların kamuya devredileceğini belirtir. Arsa ve arazi sahipleri, DOP uygulamalarına karşı itirazda bulunabilirler. İtirazlar, ilgili belediyeye yapıldıktan sonra değerlendirilir ve bir karara bağlanır.
Bu hususlar ilgili Kanun, Yönetmelik ve Yargı Kararları çerçevesinde belirlenmiştir ve şöyledir: DOP uygulamasının yapılacağı düzenleme alanına ait 1/1000 veya 1/500 ölçekli uygulama imar planının olması gerekmektedir. Küçük ölçekli nazım imar planları ya da mevzii imar planlarına göre imar uygulaması olanaklı değildir. Bu bakımdan bu uygulama imar uygulaması sırasında alınabilecekken imar planı yapılmasıyla doğrudan alınamayacaktır.
DOP uygulamasının, imar planına uygun olması zorunludur. İK’nun 18. maddesi gereğince; Kanun’da belirlenen %45’e kadar DOP kesintisi yapılabilmesi için imar planlarının onaylanmış olması yeterli değildir. Burada, Arsa ve Arazi Düzenlemesi (Parselasyon İşlemi) de yapılması gerekmektedir.
DOP’un azami oranı Kanun’da yapılan değişikliklerle %45 olarak belirlenmiş olsa da bunun mutlak surette her zaman bu oranda kesintiye başvurulması gerektirdiğini söylemek mümkün değildir. Zira, eğer umumi hizmet götürülecek alanda %20 veya %30 gibi bir kesinti yeterli oluyorsa idare azami sınıra yaklaşma keyfiyetinden kaçınmalı ve yeterli olan alanı kullanmalıdır.
Düzenlemeye katılan tüm parsellerinden kesinti yapılırken eşit oranda kesinti yapılması gerekmektedir. Burada gözetilmesi gereken ilke; Anayasa ile korunan eşitlik ve hakkaniyet ilkesidir. Buna göre, her parselden kesinti yapılması ve bu kesinti oranlarının da birbirine eşit yapılması esastır. Ancak, farklı düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda DOP alınması mümkündür ve her birinin niteliği farklı olduğundan dolayı eşitliğe aykırı görülmemektedir.
İK madde 15 ve 16 uyarınca; ifraz ve tevhit yapılarak bu esnada bedelsiz terkler istenmiş ise bu alanlar Arsa ve Arazi Düzenlemesi’ne tabi olduğu zaman önceden maliklerce terk edilen alanların DOP hesaplamasında belirlenen %45’lik alana dahil edilmesi ve hesabın buna göre yapılması gerekmektedir.
Düzenleme işlemi için muhakkak belirli masraflar ortaya çıkacak olup bu masrafların kim tarafından karşılanacağı hususunda uyuşmazlıklar ön plana çıkmaktadır. Bu hususta düzenlemeyi yapan taraf kimse, masrafları onun karşılayacağı; Şayet idare tarafından re’sen yapılmış ise masrafların idare tarafından karşılanacağı öngörülmüştür.
Son olarak, DOP olarak ayrılan alanların kamu hizmetleri için yeterli gelmediği durumda kamulaştırma yoluna başvurulabilir. Kamulaştırma yapılması halinde DOP, kamulaştırmadan sonra kalan kısma uygulanır.
Uygulama alanının konut (iskan) alanı olması gerekir. Bu alanda herhangi bir yapı/konut olmasının ise değerlendirmede bir önemi yoktur. Buna karşın, tamamı sanayi alanı, tarımsal alan ve yapı yasağı getirilen alanlar gibi iskana açık olmayan yerlerde imar uygulaması yapılması mümkün değildir.
DOP olarak ayrılan alanların mevzuatta öngörülen umumi hizmetler için kullanılması ise önemli bir şartı oluşturur. Bu alanlara örnek olarak; okul, yol, meydan, park, çocuk bahçesi, ibadet yeri, yeşil saha, karakol gibi yerler verilebilir. Kanun’da bu yapılar sınırlı sayıda olmayıp kamu hizmetleri anlayışına göre zamanla değişme ve gelişmelerle birlikte farklı yapılar eklenmiştir.
DOP’un Getirdiği Sorumluluklar, Haklar ve Hukuki Güvenceler Nelerdir?
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), arsa ve arazi sahipleri için belirli haklar ve sorumlulukları beraberinde getirir. Bu mekanizmanın amacı, bireysel mülkiyet hakları ile kamusal yarar arasında bir denge kurmaktır. Bu bölümde, DOP’ un getirdiği temel hak ve sorumluluklar, hukuki dayanaklarıyla birlikte detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
DOP’un Getirdiği Sorumluluklar
Arsa ve arazi sahipleri, DOP kapsamında belirlenen alanları kamuya devretmekle yükümlüdür. Bu devir, genellikle bedelsiz olarak gerçekleşir. Aynı zamanda arsa ve arazi sahipleri, DOP uygulamaları sırasında ilgili belediye veya idari birimlere gereken bilgileri sağlamakla yükümlüdür. Öte yandan DOP uygulamasını yapan idari birimin de uygulamayı yapacağına dair bildirimi arsa ve arazi sahiplerine yapması gerekmektedir. DOP uygulamaları sırasında, gerekli durumlarda, arsa ve arazi sahiplerinin yargısal ve idari işlemlere aktif olarak katılım göstermeleri beklenir.
DOP’un Getirdiği Haklar
Arsa ve arazi sahipleri, DOP uygulamalarına karşı itirazda bulunabilirler. Bu itirazlar, ilgili belediye veya diğer yetkili idari birimlere yapılır ve belirlenen süreler içerisinde değerlendirilir. Aynı zamanda bu kişiler, DOP uygulamaları hakkında bilgi alma hakkına sahiptir. İlgili belediye veya idari birim, bu bilgileri talep eden mülk sahiplerine sağlamakla yükümlüdür. DOP karşılığında devredilen kamusal alanlar, bölge sakinlerinin kullanımına açık olmalıdır. Bu alanlarda, halkın erişimini kısıtlayıcı uygulamaların yapılması hukuka aykırıdır.
DOP ve Hukuki Güvenceler
3194 Sayılı İmar Kanunu’nda DOP’un getirdiği hak ve sorumluluklar, düzenlenmiştir. Kanun, DOP uygulamalarını ve bu uygulamalar sırasında arsa ve arazi sahiplerinin hak ve sorumluluklarını belirler.
DOP uygulamaları, yargısal denetimin konusudur. Arsa ve arazi sahipleri, haklarının ihlal edildiğini düşündükleri durumlarda yargıya başvurabilirler. Kentsel dönüşüm projeleri sırasında gerçekleştirilen DOP uygulamalarında, mülk sahiplerinin hakları özel bir koruma altındadır. Bu hakların ihlal edilmesi durumunda, arsa ve arazi sahiplerinin tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.
Netice itibariyle DOP, imar uygulamalarında bireylerin kamusal yarara katkı sağlama yükümlülüğü ile bireysel haklarının korunması arasında bir denge oluşturmayı amaçlar. Bu denge, şehirleşme sürecinin adil, sürdürülebilir ve planlı bir şekilde ilerlemesi için kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, DOP uygulamalarının hukuki çerçevesini ve işleyişini doğru bir şekilde anlamak ve uygulamak, hem bireylerin mülkiyet haklarının korunması hem de toplumsal yararın gözetilmesi açısından büyük bir önem taşır.
DOP ve İmar Hukuku’ndaki Diğer Uygulamaların Arasındaki Farklar Nelerdir?
DOP ve Kentsel Dönüşüm’ ün Karşılaştırılması
Kentsel Dönüşüm ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), Türkiye’deki şehircilik ve imar uygulamalarında kullanılan iki farklı yöntemdir. Her ikisi de kamusal yarar için tasarlanmış olmasına rağmen, temel amaçları ve uygulama alanları farklıdır. Kentsel Dönüşüm, özellikle riskli veya yaşlı yapıların modern ve güvenli yapılarla değiştirilmesini amaçlar; bu süreç genellikle deprem riski veya altyapı sorunları nedeniyle belirlenen bölgelerde gerçekleştirilir. DOP ise, şehir planlaması sırasında özel mülklerden alınan kısımların kamusal alanlara (örn; parklar, yollar) ayrılması için uygulanır. Taşınmaz sahipleri, DOP kapsamında belirli bir yüzdeyle arazilerini kamuya devrederken, kentsel dönüşüm sürecinde mevcut yapıları yeniden yapılandırma veya onarma karşılığında taşınmazlarını değişiklik yapabilirler.
DOP ve Arsa ve Arazi Düzenlemesi’ nin Karşılaştırılması
Arsa ve Arazi Düzenlemesi ile Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), Türkiye’deki imar uygulamalarının iki önemli bileşenidir, ancak farklı amaçlara ve yöntemlere sahiptirler. Arsa ve Arazi Düzenlemesi, belirli bir alandaki parsel sınırlarının ve büyüklüklerinin yeniden düzenlenmesi sürecidir. Bu, genellikle bir bölgedeki taşınmazların daha etkin kullanımını sağlamak, yol ve altyapı hizmetlerini daha uygun bir şekilde sunmak için yapılır. Sahipler arasında eşdeğer değerde arsa değişiklikleri yapılır, böylece herkes yeni düzenlemeye uygun bir parsel alır. Diğer yandan, DOP, imar planlaması sırasında, kamusal alanlar (örn. yollar, parklar) için özel mülkiyetten alınan belirli bir yüzdedir. Taşınmaz sahipleri, DOP kapsamında bu yüzdeyle arazilerini kamuya devrederler. Kısacası, Arsa ve Arazi Düzenlemesi, bölgesel etkinliği ve düzeni artırmak için taşınmazların yeniden düzenlenmesini içerirken, DOP doğrudan kamusal yarar için özel mülkten belirli bir payın alınmasını ifade eder.
DOP ve Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis (Kamu Ortaklık Payı (KOP))’in Karşılaştırılması
İki uygulama arasında belirgin farklar bulunmaktadır ve bu farklar, şehircilik ve imar uygulamalarında önemli bir role sahiptir. DOP, imar planı uygulaması sırasında özel mülkiyetten alınarak kamusal alanlar (yollar, parklar, yeşil alanlar vb.) için ayrılan bölümü ifade eder. Bu oran, genellikle belirli bir yüzdedir ve taşınmaz sahipleri, bu yüzdeye göre arazilerini kamuya devretmek zorundadır. Diğer yandan, Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis ya da Kamu Ortaklık Payı (KOP) ise, imar uygulamalarında, taşınmaz sahiplerinden alınan ve kamu tesisleri için (okullar, hastaneler, kamu binaları vb.) ayrılan payı temsil eder. Bu oran, genellikle toplam arsa alanının bir yüzdesi olarak belirlenir. Özetle, DOP kamusal alanlar için alınırken, KOP kamusal tesislerin inşası için alınan payı temsil eder. Bu iki kavram, imar mevzuatı çerçevesinde belirli oranlarla ve amaçlarla uygulanır ve taşınmaz sahiplerine belirli yükümlülükler getirir.
Yukarıda bahsedildiği üzere, DOP uygulamasının eyleme geçmesinde izlenecek adımlardan biri parselasyon olup; düzen parselasyon işlemlerinin tebligat usulü olarak 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda hükmolunduğu üzere ilanen tebliği öngörülmüştür. Dolayısıyla uygulamanın parsel sahiplerinin mülkiyet hakkını ilgilendirdiği nazara alınarak ilgililere tebligat yapılması şart koşulmaktadır. Bu hususta dava açma süresi hesaplanmasında yalnızca askı tarihleri dikkate alınarak belirleme yapılmamaktadır. Tebligat yapılmayan ve sadece askıya çıkartılmak suretiyle ilan edilen parselasyon işlemlerinde dava açma süresi, ilgili kişinin işlemi öğrendiğini belirttiği tarih esas alınarak belirlenecektir.
Tebligat gerçekleştiği durumda 2577 Sayılı Kanun uyarınca; 60 gün içerisinde dava açılmalıdır. Şayet askı süresi içerisinde itiraz edilmiş ise askı süresinin bitiminden itibaren 60 gün içerisinde itiraza cevap verilmesi beklenir. Bu durumda, idarenin cevap verip vermemesi bakımından ise durum şöyledir; Süre içerisinde idarece cevap verilir ise cevabı takip eden 60 gün içerisinde dava açılmalıdır ancak idarece cevap verilmez ise 60 gün sonunda itirazın zımnen reddedildiği kabul edilerek akabindeki 60 gün içerisinde dava açılmalıdır.
Parselasyon uyuşmazlıklarında dava açma ehliyeti bakımından değerlendirme yapıldığında ise parselasyon işlemlerinin iptali istemiyle tapuda malik sıfatıyla yer alan şahıslar ya da veraset ilamı ile mirasçıları dava açabilmektedir. Bunlara istisna olarak uzun süreli kullanım hakkına tahsis edilen zilyetlerin dava açma ehliyeti olduğu da kabul edilmektedir. Buna karşın muhit sakini, zilyet olunması, gecekondusu bulunması vb. iddialarla açılan davalarda dava açma ehliyeti bulunmadığına ilişkin kararlar verilmektedir.
DOP Uygulamasına İlişkin Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangi Mahkemedir?
Düzenleme Ortaklık Payı’na ilişkin uyuşmazlıkların, geniş çerçevede imar düzenlemeleri ve parselasyon işlemlerinin iptaline ilişkin uyuşmazlıkların çözüleceği mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
Sonuç ve Değerlendirme
Düzenleme Ortaklık Payı, Türk İmar Hukuku’nun planlı şehirleşme sürecini yönlendirme ve düzenleme mekanizmalarından biridir. Bu mekanizma, özellikle kentleşme süreçlerinin hızlandığı günümüzde, hem bireylerin mülkiyet haklarını koruma hem de kamusal yararın gerçekleştirilmesi açısından kritik bir role sahiptir. DOP, bireysel mülkiyet hakları ile kamusal yararın dengede tutulmasını sağlayan bir mekanizma olarak karşımıza çıkar. Özellikle yoğun kentleşmenin yaşandığı bölgelerde, kamusal alanların oluşturulması ve sürdürülebilir bir şehirleşme sürecinin devam ettirilmesi için DOP esastır. Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin artması ve şehirleşme süreçlerinin hızlanması, DOP uygulamalarının daha merkezi bir role sahip olmasını beraberinde getirecektir. Bu bağlamda, DOP’un getirdiği hak ve sorumlulukların netleştirilmesi, uygulamada karşılaşılan sorunların aşılması adına kritik bir öneme sahip olacaktır.
Sonuç olarak, Düzenleme Ortaklık Payı, şehirleşme sürecinin yönlendirilmesi, kamusal alanların korunması ve bireysel mülkiyet haklarının gözetilmesi adına kritik bir araçtır. Bu mekanizmanın hukuki çerçevesinin ve uygulamadaki işleyişinin sürekli olarak gözden geçirilmesi, DOP’un amacına uygun ve etkin bir şekilde kullanılmasını garantiler. Bu nedenle, DOP’un getirdiği hak ve sorumlulukların, şehirleşme sürecinin sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde ilerlemesi için doğru bir şekilde anlaşılması ve uygulanması esastır.
Kaynakça
TÜRK Şevkiye Şence – ÜNAL Yücel, Arazi ve Arsa Düzenlemesine İlişkin Olumsuz Önyargı, itüdergisi/a, mimarlık, planlama, tasarım, C. 2, S. 1, Mart, 2003, s. 112.
3194 Sayılı İmar Kanunu.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik.
ERDOĞAN Saffet – ERGEN Cafer, 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesi Uygulamalarının Yasal Dayanakları Yönünden İncelenmesi, http://www.imarhukukcusu.com/modules.php?name=Content&pa= showpage&pid=892 (e.t.: 25.03.2009).
ERGEN Cafer, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) İle İlgili Uyulması Zorunlu Olan İlkeler, http://www.imarhukukcusu.com/modules.php?name= Content&pa=showpage&pid=911 e.t.:25.3.2009.
ATASOY Mustafa – DEMİR Osman – UZUN Bayram – NİŞANCI Recep, İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler, Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri, Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl Sempozyumu 16-18 Ekim 2002, Konya.
KALABALIK Halil, İmar Hukuku Dersleri, Ankara, 2009.
Danıştay kararları, Dan. 6.D, 19.02.1997 tarih ve E.1996/2577, K.1997/828, KİB.
