Ekonomi, talep ve arz olmak üzere iki kavram üzerine şekillenir. Talep, belirli bir piyasada ve zamanda toplumda hizmet ve ürünlere karşı oluşan satın alma isteğidir. Arz ise mal veya hizmetlerin talebe göre belirli bir fiyattan satışa sunulmasını anlamına gelir. Genel olarak, talep arzı oluşturur. Ancak, reklamcılık gibi bazı üretici faaliyetleri arzın talebi etkilemesine sebep olabilir.
Emlak balonu da, sınırlı arz ve tüketicilerin verime odaklanmak yerine, kişisel ve sosyal etkilerle gerçekleştirdikleri mantık dışı satın alımları nedeniyle arz talep dengesinin bozulması sonucu ortaya çıkar.
Emlak Balonu Nasıl Oluşur?
Yatırımın sözlük anlamı; parayı, gelir getirici taşınır ya da taşınmaz bir mala yatırmaktır.
Konut değerleri uzun yıllar içerisinde arttığı için uzun vadeli ve risksiz bir yatırım olarak değerlendirilmektedir. Bazen ev sahipleri kârlarını piyasa koşullarından hızlı katlamayı amaçlar.
Bu durumda her piyasada olduğu gibi spekülatörler (kâr elde etme yöntemleri fiyat değişikliklerini tahmin etmek ve tahmine göre hareket etmek olanlar) fiyatların hızla artmasını öngörerek konut yatırımı yapıp fiyat yükseldiğinde talep edenlere yüksek fiyattan satarak kar elde ederler. Spekülatörlerin hızla konut alması talebi etkiler ve konut fiyatları da artış gösterir. Fiyatlar yükseldikçe spekülatörler bu işlemi uygulamaya devam eder.
Emlak Balonu Patlarsa Ne Olur?
Spekülatörlerin talebi yükseltmeleri, yükselmenin artacağı tahminiyle sürekli konut alıp yüksek fiyattan satmaları, fiyatın gerçek değerinin çok üzerine çıkması ve artık alınamayacak seviyeye gelmesiyle emlak balonu patlar.
Konut alımı; risksiz bir yatırım olması, değerlenene kadar geçen sürede kira geliri sağlaması, barınma ihtiyacını karşılaması gibi avantajlar sağladığından, kişilerin kredi çekme yoluyla bu yatırımı yapması çok yaygındır.
Spekülatörlerin neden olduğu olağanüstü fiyat artışından sonra konut kredisi çekenler kredilerini ödeyemeyecek duruma gelirler. Ödemelerin gerçekleşememesi, taleplerin ve ona bağlı olarak fiyatların düşmesine yol açar.
Fiyatların düşüşe geçmesi gerçek yatırımcıları harekete geçirir. Konutları hızlıca satmaya başlarlar. Bu acele satışlar da fiyatların tamamen düşmesine ve balonun patlamasına neden olur.
Piyasaya talebi etkilemek suretiyle suni bir müdahale olarak konut alıp satmak, olumsuz bir sonuç olan fiyatların beklenmeyen düşüşü dışında beraberinde pek çok sorun getirir.
Kredilerin ödenmesinin zorlaşması, ekonominin yavaşlaması, gelirlerin düşmesi bu sorunlar arasında ilk akla gelenlerdir. Bu sıkıntılar da fiyatların aniden düşmesini daha anlaşılabilir kılar.
Türkiye’de Emlak Balonu Var mı?
Konut sektöründe fiyatlar küçük dalgalanmalar yaşasa da, uzun vadede artma eğilimi göstermektedir. Ancak, bunun bir konut balonundan kaynaklanmasından önce; nüfusun artması, konut üretme kapasitelerinin azalması, kentsel dönüşüm ve konut kalitesindeki artış gibi makul sebepleri vardır.
Bunun dışında, ülkemizde yaşanan darbe girişimi gibi siyasi krizler ya da pandemi, politika, doğal afetler vb. sebepli ekonomik sorunlar, yatırımcıları, konutlarını hızlıca satmaya yönlendirebilir. Benzer sebeplerin talepleri de azaltması, spekülatörlerin piyasaya girmesine zemin hazırlamış olabilir.
Türkiye’deki son birkaç senede yaşanan Türk Lirasının değer kaybı ve enflasyon ile konut fiyatları arasındaki artış ise; yine konut balonunun sebep olmasından çok, makul bir artış olduğunu göstermektedir.
TCMB’nin son yayınladığı (2021/Mart) Konut Fiyat Endeksine (KFE) göre; KFE bir sene öncesine göre %32 oranında bir artış göstermiştir.[1]TÜİK verilerine göre; aynı süreler arasındaki bir sene öncesine göre enflasyon oranı (TÜFE) ise %16 (2021/Mart) olmuştur.[2]
Uzmanlar, son 5 sene içerisindeki TÜFE ve KFE karşılaştırması, bölgesel analizler ve daha çok faktörü göz önüne alarak yaptıkları incelemelerde; Türkiye’de konut balonu olmadığını, zaman zaman “baloncuklar” olarak adlandırılan bazı ilçelere özgü hafif spekülasyonların var olduğunu, ancak bunun genellemesinin yanlış olduğunu belirtmektedirler.
1920’li yıllarda ABD’nin Florida eyaletinde emlak satışına ilginin artması ve takip eden yıllarda fiyatların kısa süre içinde tahmin edilenden çok daha hızlı artması sonucu Florida’da bir emlak balonu oluşmuş ve meydana gelen kasırga sonucu konutlar tahribe uğrayıp yatırımcıların hemen konutlarını satmak istedikleri bir dönem yaşanmıştır.
Emlak balonunun patlaması, yatırımcıların konutlarını satmak istemeleri ama talebin olmaması ile gerçekleşmiştir. Bu hadise, tarihe büyük çöküşlerden biri olarak geçmiş ve çok fazla kişinin iflasına yol açmıştır. Şu an Türkiye’deki durum ile Florida emlak balonu karşılaştırıldığında da, Türkiye’de konut balonu olduğunu söylemek doğru olmayacaktır.
Emlak balonu hukuk açısından nasıl ele alınabilir? Emlak balonu varsa ya da emlak balonu patlarsa hukuki açıdan sonuçları ve ortaya çıkaracağı sorunlar neler olabilir?
Manipülasyon, Sermaye Piyasası Kanunu‘nda suç olarak düzenlenmesine rağmen, spekülasyon hileli davranış içermediğinden; mevzuatta bir suç olarak düzenlenmemiştir. Spekülatörlerin, yalnızca gelecekte fiyat artışı bekledikleri bir ürünü bugünden kâr etme amacı ile almalarından dolayı piyasayı olumsuz etkilemelerinde hukuki ve cezai sorumluluğun doğduğu söylenemez. Piyasayı etkilemek için yasaklanan ya da hukukun genel ilkeleriyle örtüşmeyen fiiller dolayısıyla sorumlulukları somut olay özelinde ayrıca incelenmelidir.
Ayrıca, hukukun, hayattan ayrı düşünülemeyeceği de bir gerçektir. Konut balonu patlaması yukarıda bahsettiğimiz gibi kredilerin ödenememesi, hatta tacirlerin iflasına varacak sonuçlar doğuracağı için, kredi kullanıcısı ve banka arasında Borçlar Hukuku ve İcra Hukuku, tacirler için de Ticaret Hukuku ve İflas Hukukundan kaynaklı ihtilaflar yaşanması muhtemeldir.
Sözleşmelere uyulmamasından kaynaklanan tazminata hükmedilirken, cezai şartlarda miktarın azaltılması gibi taleplerde hakimin piyasa koşullarını dikkate alarak karar vermesi istenebilir.
İflas Hukuku’nda ise tacirin cezai sorumluluğu belirlenirken, yine koşullar dikkate alınarak bir cezaya hükmedilmesi hakkaniyetli olacaktır.
Ticaret Hukuku hükümlerinde, tacirin basiretli davranma yükümlülüğü de balonun patlaması ve buna bağlı olarak ortaya çıkan sonuçlar göz önüne alınarak hukuki sorumluluğu belirlenmelidir.
Bunun gibi tek tek saymamızın mümkün olmadığı, hakime takdir yetkisi tanınan hukukun pek çok alanında hukuk mesleğini icra edenler, konut balonu patlamasının piyasaya olumsuz etkilerini gerekçelerinde kullanarak, sürecin mağdurlarının en az hasar almasını sağlamalıdır.
