Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmazın İhtiyaca Uygun Kullanılmadığının Tespiti
Kira hukukunda tahliye davaları arasında en çok rastlanan hususlardan biri de konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350’de; “kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” hükmünden de anlaşılacağı üzere konutunu kiralayan kişi konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.
Peki, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracı gerçekten bir ihtiyaç sebebiyle mi tahliye edilmiştir?Tahliye edilen taşınmaz ihtiyaca uygun kullanılmaz ise neler yapılabilir?Taşınmazın ihtiyaca uygun kullanılmadığı nasıl tespit edilir?MGC Legal tarafından derlenen makalemizde bu soruların cevaplarını ve daha fazlasını bulabilirsiniz.
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bildirim veya dava yoluyla gerçekleşmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesi sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler nispi emredici nitelikte düzenlemeler olup, bu hükümlerle kiracının kiralanandan kolayca çıkarılmasının önlenmesi ve kiracının korunması amaçlanmıştır. Bu nedenle, söz konusu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir.
Kiraya verenin kiralanana duyduğu ihtiyaç nedeniyle devam eden kira sözleşmesini sonlandırmasına iki farklı şekilde olanak tanınmıştır. İlk olarak; kiralayanın kendisi ve yakınlarının konut ve işyeri gereksinimlerini karşılamak için kiralananı dava yoluyla tahliye ettirmesine TBK m. 350/I hükmünde yer verilmiştir. İkinci bir tahliye imkânı olarak; TBK m. 351’de kiralananı sonradan edinen yeni malikinin de kendisi ve yakınlarının gereksinimi nedeniyle kiralananı tahliye ettirebilmesi için özel bir hak tanınmıştır.
TBK 350. maddesi gereğince kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi mevcut ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümler gereği fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreye göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Kiralayanın, kiracıyı tahliye ettirmek için kiralananı bir üçüncü kişiye muvazaalı olarak devrettiği durumlarda, taşınmazı devralan üçüncü kişi gereksinim sebebiyle tahliye hükümlerine dayanarak kiracıdan kiralananı boşaltmasını talep edebilmektedir. Bu durumda, kiracının muvazaanın tespitine ilişkin olarak dava açması ve bu dava neticesinde muvazaalı devir işlemini ispat etmesi gerekir.[1]Yargıtay, muvazaalı devir konusunun tahliye davası içerisinde ileri sürülmesine davanın taşınmazın ayni ile ilgisi olmadığından hareketle, muvazaalı işlemin ispatlanmasını dava konusu olarak kabul etmemektedir.[2]
“Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı Borçlar Kanunu 355. maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kiralayan kiralananı boşalttırdığı halde, haklı bir sebebi olmadan ne kendisi ne de yakınlarının gereksinimi için kiralananı kullanmadığı takdirde bu hükme başvurulup başvurulamayacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır. Hükmün amacının kiracının kiralanandan çıkartılarak daha yüksek bedelle kiralanmasının önlenmesi olduğu göz önüne alınırsa, kendine bir menfaat sağlamayan ya da kiralananı karşılıksız kullandıran kiralayanın tazminata tabi tutulması uygun olmayacaktır.[3]
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Halinde Yaptırım
Madde devamında, bu yasağa aykırı davranan kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık brüt kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir.
Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Yargıtay, yeniden kiralama yasağına aykırılık sebebiyle tazminat davası açılabilmesi için “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarında da bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olması şartı vurgulanmıştır.
Kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyacı sebebiyle tahliye talep etmesi hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır.[4]
Üç yıllık süre, kanun lafzı dikkate alınırsa, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra değil, kiralananın boşaltılmasından itibaren başlayacaktır. Ancak kiralananın boşaltılması için kiracıya bir süre tanındığı durumlarda; kiralanan süre bitmeden boşaltılmışsa, bu boşaltım tarihi, süre bittiği halde boşaltma gerçekleşmemişse tanınan sürenin bitiminde başlatılması gerekir.
Madde hükmündeki “kiralayamaz” ifadesi, üç yıl içinde yapılacak kira sözleşmesinin geçersizliğini değil, kiraya verenin söz konusu davranışı ile eski kiracısına karşı kanundan kaynaklanan bir borcunu ihlal etmiş olacağını gösterir. TBK m. 355/3 hükmü ise üç yıllık yeniden kiralama yasağına uymayan kiraya vereni tazminat ödemekle yükümlü tutmaktadır.
Kiraya veren, kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya vermekle, “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” (TBK, m.112) hükmü gereğince, eski kiracının kiralanandan çıkarılmış olmasından kaynaklanan zararı tazminle yükümlü tutulur. Bu bakımdan kiraya veren, haklı bir neden olmaksızın kiralananı üçüncü bir kişiye kiraladığı takdirde sözleşmesel sorumluluk altında olacaktır.
Kiracının son kira dönemi içinde ödediği kira bedelinden az olmamak şartıyla belirlenecek tazminat miktarının hesaplanmasında, tahliye sebebiyle eski kiracının uğramış olduğu zararlar göz önünde bulundurulur. Zararın miktarı, bir yıllık kira bedelinin altında ise, kiracı söz konusu yasağa aykırılığı ispat ettiği takdirde, zarar miktarını ispat edemese dahi kiraya veren bir yıllık kira bedeli tutarında tazminattan sorumlu tutulacaktır.
Söz konusu tazminatın, alt sınırı yasa maddesinde belirtilmiş olup kiracının zarar görmesi şartı aranmamıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanan kiralananın üç yıl geçmedikçe başka bir kiracıya haklı sebepler olmaksızın kiraya verilmesi halinde kiracının manevi tazminat isteminde bulunması ise mümkün değildir. TBK m. 355/3 hükmüne dayanarak açılan davalarda zarar miktarının bir yıllık tutarı aştığı durumlar, haksız fiilden kaynaklanan tazminat davası niteliği taşımaktadır. Kiraya verenin sorumlu tutulabilmesi için, TBK m. 355/1 hükmünün yanında, haksız fiil sorumluluğu için aranan koşulların da gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Kanunda belirtilen üç yıllık süre içinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır. Ancak yapılan devir işlemi yeniden kiralama yasağını dolanma amacıyla yapılmışsa TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır. Yargıtay, taşınmazı üç yıllık süre içinde bir başkasına devredip ardından geri alarak kiraya veren malikin yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığına hükmetmiştir.[5]
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Halinde İspat
İspat zorlukları sebebiyle, kiracı yerine, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme nedenine uygun şekilde kiralananı kullandığını ispat etmesi daha isabetli olacaktır. Çünkü kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi sonrasında kiralananın nasıl kullanıldığını en iyi bilecek kişidir. Ayrıca kiraya veren, kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için, bildirim yaptığını ispatlamalıdır. Kiracı ise, kiralanandan zorla tahliye edildiğini ve son kira yılında ödediği bir yıllık kira tutarını ispat etmelidir.[6]
Bu tazminat talebi, Zamanaşımı, TBK m. 149 hükmü uyarınca, “alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar”. Bu bakımdan zamanaşımı, tahliyesi sağlanan kiralananın eski kiracı dışında üçüncü bir kişiye kiralandığı anda başlar. TBK m. 355/3 hükmü kapsamında ileri sürülecek olan tazminat talebi, aksine bir kural bulunmadığından TBK m. 146 gereği 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Oluşturmayan Eylemler Nelerdir?
Kiralama haricindeki eylemlerin yeniden kiralama yasağına tabi olup olmadığının belirlenmesinde kiraya verenin kira bedeli benzeri bir gelir elde edip etmediği göz önünde bulundurulur.
Söz gelimi, taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişiye intifa veya oturma hakkı tanınması halinde, kira benzeri bir gelirin elde edileceği söylenebilir. Bu nedenle bu eylemler, yeniden kiralama yasağı kapsamındadır. Kiralananın üçüncü bir kişi tarafından ücretsiz kullanılması veya kiralananın satılması halinde ise, kira geliri benzeri bir gelirin elde edilmesi durumu söz konusu olmadığından, bu eylemlerin yeniden kiralama yasağı kapsamında olmadığı söylenebilir.
Kaynakça
ERTUĞRUL, Meltem; Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması, Ankara Barosu Dergisi Sayı: 2014/4.
GÜL, İbrahim, “Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Niteliği”, YÜHFD, C.XVIII, 2021/2.
YAVUZ, Nihat, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Genişletilmiş 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2010 (Kira Hukuku).
Referanslar
[1] Ertuğrul, Meltem; Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması, Ankara Barosu Dergisi Sayı: 2014/4, s: 543 – 578.
[2] YHGK. E. 119 – K. 775 T: 02.07.1982; YHGK. E. 6-580 – K. 640 T: 19.12.1990; YHGK. E. 1996/6-28 – K. 1997/244 T: 26.3.1997; Yarg. 6. HD. E. 1988/16926 E. – K. 1989/995 T: 27.1.1989.
[3]Yavuz, Nihat, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Genişletilmiş 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2010 (Kira Hukuku) s. 726; Yarg. 4. HD. E. 1986/7111 – K. 1986/7915 T: 20.11.1986
[4] Yargıtay 6. HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nın 355. maddesindeki, “sağlandığında” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur.”
[5] Yarg. 4. HD. E. 2001/13394 – K. 2002/4387 T: 8.4.2002 “… Davacı, davalının açtığı tahliye davası sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ve icra yoluna gidilmeden evi boşaltmıştır. Böylece taşınmazın davalının ihtiyacının varlığı nedeniyle boşaltıldığı anlaşılmaktadır. Ne varki davalı bundan sonra yasada öngörülen süre dolmadan danışıklı yollarla önce taşınmazı üçüncü kişiye satarak daha sonra da tekrar satın almak suretiyle yeniden kiraya vermiştir. Böylece davalının 6570 sayılı Yasanın 15 ve 16 maddelerine aykırı davrandığı açıktır.”
[6] Gül, İbrahim, “Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Niteliği”, YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, s. 931-951.
Anahtar Kelimeler: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, İhtiyaç Sebebiyle Taşınmazın Tahliyesi, Taşınmazın İhtiyaca Uygun Kullanılmadığının Tespiti, Taşınmazın Muvazaalı Devri, Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Halinde Yaptırım, Yeniden Kiralama Yasağı, Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye, Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi, Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye, Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Edilenin Uygun Kullanılmamasının Tespiti.
“Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi” konusunda yardıma ihtiyacınız varsa ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
