İmar planı değişiklikleri, taşınmaz değerlerinde ciddi artışlara yol açabilir ve bu durum, kamusal düzenlemelerle ele alınmalıdır. Bu makale, imar değişikliği sonucu oluşan değer artışının kamuya nasıl aktarılması gerektiğini ve bu konuda yapılan mevzuat çalışmalarını inceliyor. Ayrıca, bu değişikliklerin taşınmaz sahipleri üzerindeki etkilerini ve bu süreçte dikkate alınması gereken önemli noktaları ele alıyor. İşte detaylar…
İmar planının değiştirilmesi ile meydana gelen değer artışı ciddi noktalara gelebilmektedir. Bu şekilde meydana gelen değer artışları taşınmaz sahibinin çabası ve katkısına bağlı olmaksızın kamusal düzenleme ile gündeme geldiğinden, imar değişikliği ile oluşan değer artış payının belli oranda kamuya aktarılması gerekliliği tartışılmıştır.
İmar değişikliği sebebiyle değer artış payı hakkında mevzuattaki çalışmalar, geçtiğimiz yıllarda hız kazanmış ve bu yönde öncelikle T.C. Resmî Gazete’de 20.02.2020 tarihinde yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’a 12. madde ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na ek 8. madde eklenmiştir. Ek 8. madde ile imar planı değişikliği sebebiyle oluşacak değer artışının hesaplanması ve kamuya ödenmesine dair düzenlemeler ele alınmıştır.
Yapılan bu düzenlemenin içeriğini ve uygulanış biçimlerini açıklayan, “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” (Yönetmelik) kapsamında ele alınmış ve 15 Eylül 2020 tarihinde T.C. Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu’na ve özelliikle 44. madde ile ek 8. maddeye dayanılarak tasarlanmıştır.
İmar değişikliği denildiğinde kast edilen asıl kavram “İmar Planı Değişikliği”dir. İmar planı değişikliği, güncel imar planının gereklilikleri karşılamaması sonucu mevcut gerekliliklere göre değiştirilmesidir. İmar planının değiştirilmesi için en önemli gereksinimlerden biri teknik ve bilimsel dayanağının bulunuyor olmasıdır. Ayrıca, bu imar planı değişikliklerinin 3194 sayılı İmar Kanunu’na uygun şekilde yapılması gerekmektedir.
İmar Planı Değişiklikleri Nasıl Yapılır?
3194 sayılı İmar Kanunu madde 8’e göre; “Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.” şeklinde imar planında yapılacak değişikliklerin de belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.
Bu hükme göre, belediye sınırlarında olan yerlerin imar planlarının belediyeler tarafından yapılacağı ya da yine belediyeler tarafından yaptırılacağı belirtilmiştir. Maddenin ilerleyen bentlerinde imar planlarının aleni olduğu ve kesinleşmiş imar planlarına veya parselasyon planlarına beş yıl içinde dava yolunun açık olduğu hükmü 2020’de düzenlenerek böylece zamanaşımı süresinin beş yıl olduğu belirtilmiştir.
Değer Artış Payı
Değer artış payı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 704’te sayılmış olan taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan taşınmazları etkileyen ve herhangi bir imar değişikliğinden kaynaklanan, gayrimenkulün eski değeri ile yeni değeri arasında oluşan artışı ifade eder.
Türk vergi sisteminde taşınmaz sahibinin kendi çabası veya katkısına dayanmayan, imar planı değişikliği sebebiyle taşınmazın eski ve yeni değeri arasındaki fark, rant vergisi olarak taşınmaz malın sahibine yansıtılmaktadır.
Plan Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu
Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri 15.09.2020’de T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliklerine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 6. maddesinde sayılmıştır. Ayrıca, yine aynı Yönetmeliğin 7. maddesinde değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler de sayılmaktadır.
Bu düzenlemere bakıldığında imar planındaki mevcut koşulları değiştirmeyerek yalnızca imar planının fonksiyonlarında değişiklik yapılarak oluşacak değer artış payı hesaplanacaktır.
İmar Değişikliği Sebebiyle Oluşan Değer Artış Payının Tespiti, Hesaplanması ve Ödeme Aşaması
Değer Artış Payının Tespiti
Değer artış payının hesaplanması için öncelikle Sermaye Piyasa Kurulu (SPK) tarafından yetki almış olan en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunca imar planında değişiklik istenilen taşınmazın güncel durumunun değeri ile yapılacak plan değişikliği sonrasındaki değerinin analizi yaptırılacaktır.
Görevlendirilen gayrimenkul değerlendirme kuruluşlarınca hazırlanan ve imar planındaki değişiklik sonrası oluşacak değer farkını gösteren rapor, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından değerlendirilecektir. Kıymet Takdir Komisyonu’nun raporu değerlendirmesi sonucu imar planı değişikliği ile oluşacak değer artışı tespit edilecektir.
Değer Artış Payının Hesaplanması
İmar planı değişikliği olmadan bir taşınmazın değerini arttırıldığında illaki değer artış payı ödenmesine gerek yoktur. Değer artış payı taşınmaz sahibinin bir emeği olmadan gerçekleşen karlılık durumudur. Değer artış payının hangi durumlarda alınacağını aşağıdaki iki durumu kıyaslayarak açıklayalım;
Arsanın Alanı: 3.000 m²
Arsaya m²’si kadar satılabilir alan inşa edildiğini düşündüğümüzde;
Arsadaki Satılabilir Alan: 3.000 m²’dir.
Arsanın m²’sinin piyasadaki değeri 2.000 TL ise arsanın değeri toplam 6.000.000 TL (6 milyon TL) olacaktır.
Arsadaki satılabilir alana inşaat faaliyeti gerçekleştirilecek olsa m² başına inşaat maliyetini hesaplamamız gerekir. Bu inşaat maliyetine m² başına 3.000 TL dersek;
İnşaat Maliyeti → 3.000 x 3.000 = 9.000.000 TL
Arsa Değeri → 6.000.000 TL
Toplam Maliyet = 15.000.000 TL olacaktır.
Yapılan inşaat sonrası m² satış fiyatını 6.000TL olarak düşünürsek; bu arsadan beklediğimiz toplam ciro → 3.000m² x 6.000 = 18.000.000 TL olacaktır.
Arsanın inşaat sonrası getireceği kar ise → 18.000.000 – 15.000.000 = 3.000.000 TL’dir.
Bu örnekte herhangi bir imar planı değişikliği sebebiyle oluşan değer artış payı ortaya çıkmadan belli hak ve emeklerle taşınmaz sahibinin yapmış olduğu kar söz konusu olur.
15.09.2020 sayılı T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik ise taşınmaz sahibinin yukarıdaki örnektekinin aksine direkt sahip olduğu inşaat haklarına göre arsasının değerlendirmesi yerine mevcut imar planını değiştirerek daha fazla satılabilir alana sahip olması durumunda oluşacak değer artış payını düzenlemeye yönelik çıkmıştır.
T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan bu yönetmeliğe göre, arsa alanı değişmeden, yukarıdaki örneği ele alırsak 3.000 m2 sabit kalarak imar planı değişikliği ile arsa sahibi mevcut arsa üzerinde yapacağı inşaatı arttırarak satılabilir alanı 3.000 m2’den 18.000 m2’ye çıkarırsa;
İmar değişikliği ile satılabilir alan 3.000 m²’den 18.000 m²’ye çıkacaktır.
Yukarıdaki örnekte toplam ciro 18.000.000 iken yeni durumda → 18.000 m² x 6.000 = 108.000.000 TL ciro beklentisi vardır.
Satılabilir toplam alan arttığından inşaat maliyeti de 15.000.000 TL’den → 3.000 x 18.000 = 54.000.000 TL’ye çıkacaktır.
Arsa maliyeti ile inşaat maliyetini topladığımızda → 6.000.000 TL + 54.000.000 TL = 60.000.000 TL olarak toplam maliyeti buluruz.
108.000.000 – 60.000.000 = 48.000.000TL beklenen kâr olarak karşımıza çıkmaktadır.
İkinci örnekte imar planındaki değişiklikle değer artış payı gündeme gelmiştir. Bu değer artış payını kabaca son değer – ilk değer olarak hesaplarsak 45 milyon TL fark olduğunu görebiliriz. Bu değer artışı, belirlenen kuruluşlarca tespit edilip belli prosedürler sonrası mutabık kalınan değer artış payınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na değer artış payı ödemesi yapılması gerekmektedir. Yani imar planı değişikliği sonucu oluşacak değer artış payı daha inşaat başlamadan kamuya verilecektir.
Değer Artış Payının Ödeme Aşaması
15.09.2020 tarihli T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmeliğe göre, değer artış payının tespiti başlıklı 11. maddede değinildiği üzere imar planının onaylanmasıyla değerleme raporu hazırlama bedelinin taşınmaz sahiplerince planı onaylayan idarece taraflara söylenen hesap numarasına 15 gün içinde ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.
15.09.2020 tarihli T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’te (Yönetmelik) yer alan madde 13’te değer artış payının ödenmesi hususunun açıklandığı görülmektedir.
Buna göre, İmar planında yapılan değişiklik sonrası belirtilen kuruluşlarca tespit edilmiş değer farkı ve sonrasında bu değer farkına göre oluşan değer artış payının raporlanıp onaylanması ile tespit edilen değer artış payının taşınmazın ilk satışına kadar ya da inşaat ruhsatı alma aşamasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın muhasebe birimine ödenmesi gerekmektedir.
Değer artış payının belirtilen zamanda yani inşaat ruhsatı alma aşamasında ödenmemesi durumunda imar planı değişikliği söz konusu olan taşınmazın satışı gerçekleşemez ve bu taşınmazla ilgili yapı ruhsatı düzenlenmez.
İmar Değişikliği Sebebiyle Oluşan Değer Artış Payı Zamanla Artar mı? Değer Artış Payına İtiraz Edilebilir mi?
Değer Artış Payı Zamanla Artar mı?
15.09.2020 tarihli T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmeliğin yine 13. maddesinin ilerleyen fıkralarında, imar panı değişikliğiyle meydana gelen değer artış payının belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için önceki yıla ilişkin 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) mükerrer 298. maddesine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerlendirme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacağı belirtilmiştir.
Yani, belirtilen duruma göre; imar planı sonucu oluşan değer artış payını hesaplatan biri inşaat ruhsatını bu değer artış bedelinin kesinleşmesinden 5 yıl sonra alarak satışa sunacaksa o halde yukarıdaki paragrafta belirtildiği üzere tespit ve ilan edilen yeniden değerlendirme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacağı bu durumda da değer artış payının kesinleştiği bedelden farklı bir bedel oluşacağı söylenebilir.
Değer Artış Payına İtiraz Edilebilir mi?
15.09.2020 tarihinde T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmeliğin 12. maddesine bakıldığında bu hususa açıklık getirildiği görülür. Bu maddeye göre; imar planı değişikliğinde bulunan kişilere kıymet takdir komisyonunca belirlenmiş olan değer artış payının 5 gün içinde tebliğ edileceği ve tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen değer artış payı bedelinin kesinleşmiş sayılacağı açık bir şekilde belirtilmiştir.
Yürürlük Tarihi ve Kanunun Yürürlük Tarihinden Önceki Plan Başvuruları
Yürürlük Tarihi
15.09.2020 tarihinde T.C. Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 17. maddesinde de değinildiği üzere bu Yönetmelik, yayımlanma tarihinden itibaren yani 15.09.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girer.
Eski Tarihli İmar Planı Değişikliği Başvurularında Oluşan Değer Artış Paylarının Akıbeti
Yönetmelik’ten önce yayımlanan ve esas kanun olan Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazi Kanunlarda Değişiklik Yapilmasi Hakkinda Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih olan 20.02.2020 tarihinden önce ilgili kurumlara başvuru yapılarak imar planı değişikliği için resmi kayıt numarası almış olan imar planı değişikliği tekliflerine ise 15.09.2020 tarihinde T.C. Resmî Gazete’de yayımlanmış olan yönetmeliğin uygulanmayacağı belirtilmiştir.
İmar planı değişikliği sebebiyle oluşacak değer artış payının hesaplanması ve bu değer artış payının kamuya kazandırılması zamanla kaçanılmaz bir duruma gelmiştir. Son yıllarda yapılan düzenleme ve değişikliklerle de bu duruma çözüm yolları aranmış ve bu doğrultuda mevzuat sisteminde değer artış payına yönelik yeni çalışmalar yapılmıştır.
Mevzuatta yapılan bu değişiklikler sonrası taşınmaz sahibinin kendi çabalarına ve katkılarına dayanmadan yalnızca imar planı değişikliği ile taşınmazında meydana gelen değer artış payını ödemeden taşınmazını satamayacağı ve söz konusu taşınmazla ilgili yapı ruhsatı alamayacağı belirtilerek imar planında yapılan değişiklik sebebiyle oluşacak değer artış payının taşınmaz sahibi tarafından ödenmesi zorunluluk haline getirilmiştir.
DUMAN İlker hasan, İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2022.
EZER Ali, BÜLBÜL Duran, “İmar Rantlarinin Kamuya Kazandirilmasi: Uluslararasi Örnekler Çerçevesinde Değer Artiş Payi Düzenlemesinin Analizi”, Sayıştay Dergisi, sa. 127, ss. 555-584, 2022.
ERCAN Erdem, ALPTEKİN Esra, “İmar Rantı Vergisi Türü Olarak Değer Artış Payı: Güncel Veriler Işığında Tespit ve Öneriler,” Maliye Dergisi, sa.183, ss.142-171, 2023.
POLAT Sedat, ESER Levent Yahya, “Türk Vergi Sisteminde Kamu Kaynaklı Kentsel Kiraların Vergilendirilmesi: Mevzuat ve Vergi Teklifinin Değerlendirilmesi”, Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (38), 1-18, 2023.
MEVZUAT BİLGİ SİSTEMİ, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=34860&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5>
Mevzuat Bilgi Sistemi, Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazi Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=7221&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5>
Mevzuat Bilgi Sistemi, Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1&MevzuatTur=19&MevzuatTertip=5>
Mevzuat Bilgi Sistemi, Vergi Usul Kanunu, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=213&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=4>
Mevzuat Bilgi Sistemi, İmar Kanunu, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5>
Mevzuat Bilgi Sistemi, Kamulaştırma Kanunu, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2942&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5>
Mevzuat Bilgi Sistemi, Türk Medeni Kanunu, <https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5>
