İmar planları ve ölçekleri, şehirlerin gelecekteki yüzünü şekillendiren hayati unsurlardır. MGC Legal olarak, sizlere bu karmaşık görünen konuyu anlaşılır bir dilde ve detaylarıyla sunmaktan mutluluk duyarız. İmar planlarının türleri, çeşitleri, ölçekler ve kullanımları hakkında derinlemesine bir rehber olan bu makalemiz, hem sektör profesyonellerine hem de bu konuda bilgi sahibi olmak isteyenlere ışık tutacaktır.
Planlama ve İmar Planı Nedir?
İmar planları, bir şehir, bölge veya yerleşim yerinin kullanımını düzenleyen belgelerdir. Bu planlar, genellikle belediyeler tarafından hazırlanır ve ilgili mevzuata uygun olarak onaylanır. İmar planları; arazi kullanımını belirleyen, inşaat ve yapılaşma standartlarını belirleyen, trafik akışını düzenleyen ve çevre düzenlemesi gibi konularda kararlar içerebilir.
Planlama kavramı, bir hedefe ulaşmak için belirli adımların atıldığı bir süreci ifade ederken; imar planı, bir arazi veya bölgenin ayrıntılı bilgilerini içeren, imar uygulamasının yapılacağı yeri belirleyen bir plan veya detaylı haritadır.
Nüfusu 10.000’den fazla olan yerleşim yerleri için imar planı yapılması zorunlu iken; nüfusu 10.000’ den düşük yerleşim yerlerinde ise böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak, bu gibi yerlerde imar planı yapılmasına ilişkin belediye karar verebilir.
Mevzuat çerçevesinde, 14/06/2014 tarihli ve 29030 sayılı T.C. Resmî Gazete‘de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile ilga edilen Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik’in 3/11. maddesinde;
“Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir.“
Şeklinde imar planının tanımı yapılmıştır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde genel bir “imar planı” tanımı yapılmamış, farklı imar planı türlerinin tanımlarına yer verilmiştir. İmar planları, bir arazi veya bölgenin gelecekteki gelişimine yön veren önemli bir araçtır ve planlama sürecinde kamu yararı ve hukuka uygunluk ilkeleri gözetilmelidir. Özellikle, Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülke için bu planlar bir hayli önem arz etmektedir.
İmar Planlamasının Hukuki Boyutu Nedir?
İmar planlaması, birçok hukuki kurala uygun olarak yapılmalıdır. İdarenin, hukuka uygun bir şekilde faaliyette bulunması ve imar planları için yapılan düzenlemelerin keyfi olmaması gerekmektedir. Bu, hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Anayasa ve kanunlarca belirlenen usuller takip edilerek imar planları ve uygulamaları gerçekleştirilmelidir. İdare, imar planlarını ve uygulamalarını yaparken Anayasada yer alan temel hak ve hürriyetler ile özellikle mülkiyet hakkına saygı göstermelidir.
İmar planlarının hukuki boyutu, mülkiyet haklarına ve kanunlara aykırı yapılan planların iptali ile ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, imar planları için yapılan harcamaların boşa gitmemesi ve yapılaşma faaliyetlerinin aksamaması için hukuka uygun bir şekilde planlama yapılması gerekmektedir.
Hukuksal çerçevenin uluslararası sözleşmelere ve Anayasa’ya uygun olarak çizilmesi, planların iptaline engel olacak ve idari faaliyetler ile yapılaşma açısından güven ve istikrar sağlayacaktır. Uluslararası sözleşmeler, Anayasa, İmar Kanunu ve diğer mevzuatlar, yönetmelikler, tebliğler, genelgeler gibi hukuk kuralları, imar planlaması için belirlenen yetkili idareler tarafından uygun bir şekilde kullanılmalıdır.
İmar planlaması yapılırken uyulması gereken temel ilkeler de mevzuatta belirtilmiştir. Mekânsal ölçekler, toplanacak veriler, yapılacak analizler ve yararlanılacak teknikler de mevzuatta düzenlenmiştir. İmar planı yapıldıktan sonra ilan ve askı süreleri ile itiraz ve dava açma süreleri de mevzuatta yer almaktadır.
İmar Planı Türleri Nelerdir?
İmar planları; amaçları, kullanım alanları, üst-alt ölçek ilişkilerine göre çeşitli türlere ayrılmaktadır. Genel olarak, şehirler için hazırlanan imar planları kentsel alanların genel kullanımını, ulaşım sistemlerini ve yeşil alanları düzenlerken; bölgesel imar planları daha geniş bir bölgede arazi kullanımını, coğrafi özellikleri ve bölgesel kalkınma stratejilerini belirler. İmar planları, ayrıca kentsel ve kırsal alanlarda farklılık gösterir.
Kentsel alanlarda, imar planları genellikle daha ayrıntılı ve sıkıdır. Çünkü, yoğun yapılaşma ve nüfus yoğunluğu daha sıkı planlama gerektirir. Kırsal alanlarda ise, daha az ayrıntıya sahip olabilirler ve tarım, ormancılık ve turizm gibi faaliyetleri düzenlemek amacıyla hazırlanabilirler.
Bunun yanı sıra, imar planları farklı kullanım amaçlarına göre de farklılık gösterebilir. Örneğin, konut alanları, ticari alanlar, endüstriyel alanlar, turizm alanları ve yeşil alanlar için ayrı imar planları hazırlanabilir. Her bir alanın farklı ihtiyaçları olduğu için, her biri için ayrı planlar hazırlanması gerekir.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin, 1. fıkrasının h, i ve k bentlerine göre; kapsadıkları alan ve amaçları açısından mekânsal planlar, sırasıyla aşağıdaki hiyerarşi ile dikkate alınır:
1/250.000 – 1/500.000 (Mekânsal Strateji Planı)
1/100.000 (Çevre Düzeni Planı)
1/5.000 – 1/25.000 (Nazım İmar Planı)
1/1000 (Uygulama İmar Planı)
Bu yazımızda pratikteki önemine göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı olarak bahsedilecektir.
Mekansal Strateji Planı (1/250.000 – 1/500.000 Ölçekli Planlar)
29.11.2018 tarihli ve 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile birlikte İmar Kanunu’na giren mekânsal strateji planı, ODTÜ tarafından geliştirilen taslak ile gündeme gelmiştir. Mekânsal Strateji Planı, 2018 tarihli ve 7153 sayılı Kanun değişikliği ile birlikte İmar Kanunu’na eklenmiştir. İmar Kanunu’nun 5. maddesinde;
“Mekansal Strateji Planı; ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır.“
Şeklinde tanımlanmıştır.
İmar Kanunu’nun kademelemeye ilişkin 6. maddesi ise mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak;
“… Mekânsal Strateji Planlarında; kalkınma planı ile varsa bölge planları, bölgesel gelişme stratejileri ve diğer strateji belgelerinde ortaya konulan hedefler dikkate alınır.”
Şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun hükmüne göre; Mekânsal Strateji Planlarının, kalkınma ve bölge planlarına uygun olarak hazırlanması gereken üst düzey mekânsal planlardan olduğu anlaşılmakla birlikte; planlar hiyerarşisindeki yeri ve plan türleri arasındaki yeri hakkında tam bir belirleme yoktur.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre mekânsal strateji planı:
“Ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerini de dikkate alarak değerlendiren, yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekânsal stratejileri belirleyen, sektörlere ilişkin mekânsal politika ve stratejiler arasında ilişkiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik ve grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan planı” ifade etmektedir.
2018 tarihli Cumhurbaşkanı Kararnamesi’nin 97/d hükmü gereğince Mekânsal Strateji Planları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanmakta ve denetlenmektedir. Mekânsal Strateji Planları, Ülke Mekânsal Strateji Planları ve Bölge Mekânsal Strateji Planları olarak ikiye ayrılmaktadır. Kentsel ölçekte en genel ve en soyut bilgileri içeren, Türkiye genelinde ve bölgelerinde 1/250.000 – 1/500.000 veya daha büyük ölçekli haritalar üzerinde yapılmaktadır.
Mekânsal Strateji Planı, bir bölgenin veya şehrin fiziksel ve mekânsal özelliklerinin yönetilmesi için hazırlanan bir planlama belgesidir. Bu belge, bir bölgenin gelecekteki fiziksel gelişimini, kullanımını ve sürdürülebilirliğini yönlendirmek için stratejiler belirler.
Mekânsal Strateji Planları, genellikle kamu kuruluşları, özel sektör şirketleri, sivil toplum örgütleri ve yerel halk gibi ilgili tarafların katılımıyla hazırlanır. Bu planlar, bir bölgenin doğal kaynaklarını, arazi kullanımını, ulaşım sistemlerini, çevre korumasını, konut ve ticari alanların gelişimini, kültürel ve tarihi kaynakların korunmasını, kamu hizmetlerinin sağlanmasını ve benzeri konuları ele alır.
Mekânsal Strateji Planları; kentsel planlama, bölgesel planlama ve sürdürülebilirlik gibi konuları ele alır ve bir bölgenin sürdürülebilirliğini artırmaya, ekonomik gelişmeyi teşvik etmeye ve yaşam kalitesini iyileştirmeye yardımcı olur.
“Yönetmeliğin 13. maddesine göre mekânsal strateji planları ya ülke bütünü ile karasuları ve münhasır ekonomik bölgeleri kapsayacak şekilde ülke düzeyinde veya metropoliten bölgeler, gelişme odakları, yeni kentler, gelişme koridorları, üretim, arz ve tüketim akımları ve ilişkileri, kentsel ve bölgesel ağlar, yerleşmelerin yoğunluğu, ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşikler gibi etkenler dikkate alınarak Bakanlık tarafından belirlenen havza ya da bölgeleri kapsayacak şekilde bölge düzeyinde hazırlanır.” (Akdemir 23)
Çevre Düzeni Planı (1/100.000 Ölçekli Planlar)
Çevre Düzeni Planı (ÇDP), bir bölgenin çevresel kaynaklarını, doğal ve kültürel varlıklarını, arazi kullanımını, ulaşım sistemlerini, çevre korumasını ve benzeri konuları ele alarak, gelecekteki fiziksel gelişimini yönlendiren bir planlama belgesidir. ÇDP’ler, genellikle bir ülkenin veya bölgenin çevresel ve sosyo-ekonomik özelliklerini göz önünde bulundurarak hazırlanır. Bu planlar, bir bölgenin sürdürülebilirliğini artırmaya, ekonomik gelişmeyi teşvik etmeye ve yaşam kalitesini iyileştirmeye yardımcı olur.
ÇDP’ler, çevresel değerleri koruyarak, doğal kaynakları etkin bir şekilde kullanarak, çevre kirliliğini azaltarak, arazi kullanımını planlayarak, ulaşım sistemlerini düzenleyerek, su kaynaklarını koruyarak ve benzeri konuları ele alarak, bir bölgenin gelecekteki fiziksel gelişimini yönlendirir.
ÇDP’ler, genellikle merkezi ve yerel yönetimler tarafından hazırlanır ve uygulama aşamasında ilgili tarafların katılımı sağlanır. Bu planlar, bir bölgenin sürdürülebilirliğini artırmak, çevre korumasını sağlamak, ekonomik gelişmeyi teşvik etmek ve yaşam kalitesini iyileştirmek için önemli bir araçtır.
İmar Kanunu’nun 5. maddesinde Çevre Düzeni Planı; varsa Mekânsal Strateji Planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plan olarak tanımlanmıştır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği “Tanımlar” başlığını taşıyan 4. maddesinin (1) No.lu bendi c fıkrasında ise çevre düzeni planı;
“…varsa Mekânsal Strateji Planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan plan” olarak tanımlanmıştır.
Çevre Düzeni Planlarını yapmak yetkisi genel olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir. Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü 1 No.lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesinin (a) ve (c) bendleri gereği bakanlık, havza ve bölge bazındaki Çevre Düzeni Planları da dâhil her tür ve ölçekteki çevre düzeni planlarının ve imar planlarının yapılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek, havza veya bölge bazında Çevre Düzeni Planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak ve bu planların uygulanmasını ve denetlenmesini sağlamak yetkisine haizdir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu E. 2006/1605 K. 2008/210 T. 21.2.2008:
“Bakanlıkça onaylanan çevre düzeni planlarının ilgili belediyece ilan edilmesi yasal bir zorunluluk olup, belediyenin bu görevini yerine getirmeksizin kendisine ilan edilmek üzere Bakanlıkça gönderilen plana karşı doğrudan dava açamayacağı açıktır.” (www.legalbank.net). Danıştay 6. Daire E. 2006/527 K. 2008/1720 T. 12.3.2008: “Davacı belediyenin 1/50.000 ve 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planlarını ilgili idare sıfatı ile ilan etmesi gerekirken, bu görevini yerine getirmeksizin, anılan planların iptali istemiyle açtığı davada ehliyetli değildir.” (www.kazanci.com).
Nazım İmar Planı (1/5.000 – 1/25.000 Ölçekli Planlar)
İlgili bölgenin genel olarak arazi kullanımını, ulaşım sistemlerini, yeşil alanları, çevre düzenlemesini belirler. Bu plan, daha sonraki aşamalarda hazırlanacak detaylı planlar için temel alınır. Nazım İmar Planı, bir bölgenin genel olarak arazi kullanımını, ulaşım sistemlerini, yeşil alanları, çevre düzenlemesini ve benzeri konuları belirleyen bir imar planı türüdür. Bu plan, daha sonraki aşamalarda hazırlanacak detaylı planlar için temel alınır. Nazım İmar Planı, hazırlanması zorunlu olan bir plan türüdür ve imar planlama sürecinin ilk aşamasını oluşturur.
Bu nedenle, bir yerleşim yerinde detaylı imar planları hazırlanmadan önce Nazım İmar Planı hazırlanması gerekmektedir. Hukuksal boyutu açısından, Nazım İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu kanuna göre; Nazım İmar Planı, bir il veya ilçe sınırları içinde yer alan taşınmaz malların kullanım amaçlarının, yapı yoğunluklarının, yeşil ve açık alanların miktarlarının, ulaşım sistemlerinin ve benzeri hususların belirlenmesinde esas alınan bir plandır.
Nazım İmar Planı’nın hazırlanması, ilgili mevzuata uygun olarak yapılmalıdır. Planın hazırlanması, kamu yararı ve hukuka uygunluk ilkelerine uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Planın hazırlanması sürecinde ilgili tüm tarafların görüşleri alınmalı ve planlama sürecine katılım sağlanmalıdır. Planın onaylanması da yine ilgili mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Büyükşehir belediyelerinde, Nazım İmar Planları büyükşehir belediyelerinin yetkisindedir (Erbay 3).
Nazım İmar Planları, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5000 ölçekte ve büyükşehir belediyelerinde gerekliliğe göre 1/5000 ile 1/25000 arasındaki her ölçekte, onaylı haritalar üzerine plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır. Ayrıca, Nazım İmar Planı, 1/1000 ölçekli olarak hazırlanacak olan uygulama imar planlarının temelini oluşturur.
Nazım İmar Planları genel manada şehirlerin geleceklerinin şekillendirildiği planlardır. Bu planlar neticesinde ilgili bölgenin nereye doğru, ne kadar genişleyeceği ve bunun hangi zaman dilimi içinde gerçekleşeceği belirlenir.
Böylece, şehirlerin silüetleri bu planlar ile belirlenir. Nazım İmar Planı’nın hazırlanması sonrasında geriye sadece Uygulama İmar Planı kalacaktır. Uygulama İmar Planı ile de kent yapısı daha detaylı bir biçimde incelenir.
Danıştay, 6. Daire, 06/04/2010, E. 2008/3984, K. 2010/3389:
“Dosyanın incelenmesinden, dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planının Antalya Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.6.2005 günlü kararıyla kabul edildiği, bu dönemde dava konusu taşınmazın bulunduğu alanın turizm merkezi alanı olarak ilan edilmediği, alanın 19.4.2007 günlü ve 2007/12050 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile turizm merkezi olarak ilan edildiği ve alanda planlama yetkisinin bu tarihten itibaren Kültür ve Turizm Bakanlığı’na geçtiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, işlemin tesis edildiği tarihte yetkili olan Antalya Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından yapılan imar planına ilişkin alanın, daha sonra 19.4.2007 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile turizm merkezi ilan edilmesiyle, planın uygulanma imkanı kalmadığından bahsedilemeyeceğinden yetkili makam tarafından yapılan imar planının şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun olup olmadığı hususları değerlendirilerek yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.” (www.legalbank.net).
Uygulama İmar Planı (1/1.000 Ölçekli Planlar)
Nazım İmar Planı’na göre daha detaylıdır ve belli bir bölge veya yerleşim yerindeki arazi kullanımını, yapılaşma standartlarını, çevre düzenlemesini ve ulaşım sistemlerini belirler. Uygulama İmar Planı, inşaat ve yapılaşma izni almak için gereklidir. Uygulama İmar Planı, Nazım İmar Planı’nda belirlenen hedef ve amaçların gerçekleştirilmesi amacıyla hazırlanan, bölgenin detaylı arazi kullanımı, yapılaşma, yeşil alanlar, çevre düzenlemesi gibi konuların belirlendiği bir imar planı türüdür.
Hukuksal açıdan, Uygulama İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre hazırlanır ve planlama sürecinde kamu yararı ve hukuka uygunluk ilkeleri gözetilir. Uygulama İmar Planı’nın hazırlanması sürecinde ilgili tüm tarafların görüşleri alınmalı ve planlama sürecine katılım sağlanmalıdır.
Uygulama İmar Planı’nın hazırlanması ve uygulanması sürecinde, ilgili mevzuata uygun olarak hareket edilmesi gerekmektedir. Planlama sürecinde, özellikle tapu kayıtları, imar durumu, çevre ve şehircilik ilkeleri, çevre düzenlemesi, sosyal donatı alanları gibi birçok husus göz önünde bulundurulur.
Uygulama İmar Planı, yerleşim yerinin gelecekteki gelişimi açısından önemli bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, planlama sürecinde kamu yararı ve hukuka uygunluk ilkelerinin gözetilmesi gerekmektedir. Uygulama İmar Planı’nın hazırlanması ve uygulanması sürecinde herhangi bir hukuka aykırılık tespit edilmesi durumunda, yargı yoluyla itiraz edilebilir.
Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı, kentsel planlama sürecinde birbirini tamamlayan iki farklı planlama belgesidir. İkisi arasındaki farklar şöyledir:
Amaç: Nazım İmar Planı, bir bölgenin gelecekteki fiziksel gelişimini ve arazi kullanımını belirleyen genel bir planlama belgesidir. Uygulama İmar Planı ise, Nazım İmar Planında belirlenen hedefleri gerçekleştirmek için daha ayrıntılı kurallar ve yönetmelikler içeren, bölgenin mevcut durumunu yansıtan ve arazi kullanımının uygulamasını belirleyen bir planlama belgesidir.
Kapsam: Nazım İmar Planı, bir bölgenin tamamını veya büyük bir kısmını kapsar ve genel ilke ve stratejileri belirler. Uygulama İmar Planı ise, belirli bir alanı kapsar ve daha ayrıntılı kurallar ve yönetmelikler içerir.
Yasal Statü: Nazım İmar Planı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanan ve Uygulama İmar Planları’nın temelini oluşturan bir planlama belgesidir. Uygulama İmar Planı ise, Nazım İmar Planına dayanarak hazırlanır ve yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanır.
Değişiklik: Nazım İmar Planı, belirli bir zaman diliminde değiştirilebilir veya revize edilebilir. Ancak, Uygulama İmar Planı, daha sık değiştirilebilir ve revize edilebilir, özellikle bölgedeki gelişmeler ve değişiklikler doğrultusunda.
Uygulama: Nazım İmar Planı, Uygulama İmar Planı hazırlanmadan önce hazırlanır ve uygulama planıyla birlikte kullanılır. Uygulama İmar Planı ise, Nazım İmar Planına dayanarak hazırlanır ve gerçekleştirilmesi planlanan arazi kullanımının uygulamasını belirler.
Uygulamada, Uygulama İmar Planları’nın nazım imar planlarına uyumsuzluğu nedeniyle birçok dava mahkeme önüne gelmektedir. Uygulamada plan hiyerarşisi açısından en çok karşılaşılan sorun uygulama imar planının, nazım imar planına uyumsuz olması ya da nazım imar planının değiştirilmesi sonucu Uygulama İmar Planı’nın Nazım İmar Planına uygunsuz hale gelmesidir (Gündüz 66).
Danıştay 6. Dairesi’nin T. 19.11.2014, E. 2012/3617, K. 2014/7478 Sayılı Kararında;
“Konya İli, Meram İlçesi’ndeki bir taşınmazın bulunduğu alanda yapılan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisi’nin kararı ile bu karara ilişkin hazırlanan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine ilişkin Meram Belediye Meclisi’nin kararı ve İlçe Belediye Meclisi’nin kararını onayan Büyükşehir Belediye Meclisi kararının iptali istemiyle açılan davada alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında kaldığı, mahkemece istenen bilirkişi raporunda 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin bütüncül bir planlamadan uzak olduğu, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olmadığına ilişkin tespitlere yer verildiği, nitekim sonuç bölümünde açıkça 1/5.000 ölçekli nazım imar planının 1/25.000 ölçekli plana aykırı olduğu ifade edildiği gözetilerek mahkemenin ilk olarak nazım imar planının inceleyerek söz konusu plan hakkında varacağı sonuca göre nazım imar planına uygun olarak hazırlanması zorunlu olan uygulama imar planı ile ilgili bir karar vermesi gerektiği vurgulanmıştır.” (www.sinerjimevzuat.com.tr)
Bu nedenlerle, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı, birbirini tamamlayan iki farklı planlama belgesi olarak kabul edilir ve bir bölgenin sürdürülebilir fiziksel gelişimi için önemli bir araçtır.
1/5000 ile 1/1000 Ölçekli Planlar Arasındaki Fark Nedir?
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına ön hazırlık gibidir. Yani, önce 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çıkar. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı imarın ne olacağı hakkında kesin bilgi vermese de aşağı yukarı fikir verir. 1/1000 ölçekli imar planı çıktıktan sonra imar planı netlik kazanır.
Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı belediyeler tarafından hazırlanır. İmar planı askıya çıktıktan sonra 30 günlük askıda kalma süreci vardır. Bu süreç içinde askıya çıkan imar planına itirazlar yapılabilir. 30 gün sonra yapılan itirazlar tekrar değerlendirilir ve ona göre yol alınır.
Ölçek Nedir?
Teknik resim ya da çizimlerde, özellikle de haritalarda kullanılan küçültme oranına ölçek olarak adlandırılmaktadır. Çizimde bulunan uzunluk ya da büyüklüklerin gerçek ve çizim boyutları arasındaki orana ölçek denir.
Ölçek Hesaplama
Ölçek, harita uzunluğu ile gerçek uzunluğun birbirine bölünmesiyle ortaya çıkan orandır. Harita ölçeğini hesaplamak isteyenler harita uzunluğu ile gerçek uzunluğu bölerek hesaplanabilir. Harita uzunluğunun 1 cm, gerçek uzunluğununsa 1000 m olduğunu varsayacağımız bir çizimde ölçek 1/1. 000 olarak yazılmalıdır.
Haritadaki alanın gerçek uzunluğunu hesaplamak için ölçekte verilen küçültülmüş harita alanı ve ölçeğin paydasının karesi çarpılır. Böylece, ortaya harita alanının gerçek uzunluğu meydana çıkar. Harita uzunluğunu ölçmek içinse gerçek uzunluk ile ölçeğin paydasının çarpılması gerekir. Son olarak, harita ölçeğini hesaplamak isteyenler; harita uzunluğu ile gerçek uzunluğu çarparak aradıkları sonuca ulaşabilir.
Alan hesaplamaları yapmak isteyenler ise gerçek ya da harita alanlarını öğrenebilirler. Gerçek alanı hesaplamak için harita alanı ve ölçeğin paydasının karesinin çarpımı yapılır. Harita alanı içinse gerçek alanı ölçeğin paydasının karesine bölünmesi gerekmektedir.
İmar Planı Değişikliği, İlave ve Revizyon İmar Planları
Bir bölge için yeni bir imar planı oluşturulabileceği gibi, var olan imar planın düzenlenmesi ya da değiştirilmesi mümkündür. Bu durumları üç ana başlıkta ifade edebiliriz. Bunlar; İlave İmar Planları, Plan Değişiklikleri ve Revizyonalar.
İlave İmar Planları
İlave İmar Planları, bir imar planına bitişik bir alanda yapılan ve onun devamı niteliğinde olmak üzere mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayan imar planlarıdır.
İmar Planlarının Değiştirilmesi
İmar planları zamanla değişiklik ihtiyacı ortaya çıkabileceği için değiştirilebilir. Ancak, imar planı değiştirme işlemleri özel düzenlemelere tabidir. İmar Kanunu’nun ek 8. maddesi gereği; imar planı değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yapılır. Plan değişikliği teklifleri, sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.
İmar planı değişiklikleri yapılırken, parsellerde nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttırmak mümkün değildir. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda ada bazında nüfus yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları adanın merkezine en fazla beş yüz metre yan çaplı alanda karşılanmak zorundadır.
Ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda arsanın değerinde artış olan taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine, artan değerin tamamı değer artış payı olarak alınır ve Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen bedel tespit esasları göz önünde bulundurularak değer artış payı bedeli tespit edilir.
Değer artış payı bedelinin belirlendiği takvim yılında ödenmemesi halinde, her yıl bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranında arttırılır. Tahsil edilen değer artış paylarının bir kısmı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve ilgili mahalli idareler arasında paylaştırılır, kalan kısmı da genel bütçeye gelir kaydedilir. Ancak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda ve mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan değişikliklerinde değer artış payı alınmaz.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26. maddesi, imar planı değişiklikleri yapılırken sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesini esas almaktadır. Bu maddeye göre; mevcut imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişiklikleri yapılamaz. Ayrıca, zorunlu olmadıkça imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerlerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri yapılamaz.
Bu tür değişikliklerin yapılması zorunlu hallerde bile, bu maddeye uygun olarak yapılması gerekmektedir. Öte yandan, İmar Kanunu’nun 8. maddesinin birinci fıkrasının (i) bendine göre, imar planı değişikliklerinde ilk müellifin görüş veya izni aranmamaktadır.
Nüfus yoğunluğunu artıran ve planda öngörülen yolları etkileyen imar planı değişiklikleri de bu maddede yer alan hükümlere uygun olarak yapılmalıdır. Bu tür değişikliklerin, özellikle de nüfus yoğunluğunu artıran değişikliklerin yapılması, planlama ve yönetim açısından dikkatli bir şekilde ele alınması gereken konulardan biridir.
Revizyon İmar Planları
İmar mevzuatı, imar planı değişikliklerinin yanı sıra imar planlarının revizyonundan da bahseder. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 25. maddesi ve İmar Kanunu’nun ek 8. maddesi, imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği, uygulanamaz hale geldiği veya üst kademe plan kararlarına uyması zorunlu hallerde plan revizyonu yapılacağını belirtir.
Revizyon İmar Planları, köklü bir değişiklikle elde edilen yeni imar planlarıdır ve imar planı değişikliklerinden farklı değildir. İki işlem arasında mahiyetleri itibarıyla herhangi bir fark yoktur ve bu nedenle imar planları ve değişiklikleri hakkında söylenenler revizyon imar planları için de geçerlidir.
Düzenleme Ortaklık Payı
İmar planı yapılırken, ortak kullanım alanlarının (örneğin; yeşil alanlar, parklar, okullar) planlanması ve uygulanması gerekmektedir. Bu alanların finansmanı, idareye ağır bir mali külfet yükleyeceği için, düzenleme ortaklık payı olarak bilinen bir mekanizma kullanılarak taşınmaz maliklerinden karşılanmaktadır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden belirli bir oranda (yüzde 45’e kadar) düşülebilen kesintiler olarak tanımlanmaktadır.
Düzenleme ortaklık payı, düzenleme sahasındaki taşınmazlardan yapılan kesintilerle oluşturulacak ortak kullanım alanlarının düzenleme sahasının ortak ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olması gerekmektedir. Bu alanlardan diğer kişiler de faydalanabilir ancak, düzenleme ortaklık payı ile oluşturulan alanların coğrafi konumları ve nitelikleri itibarıyla esas olarak düzenleme sahasına hitap etmesi gerekmektedir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te, düzenleme ortaklık payının amacının, düzenleme sahasındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenleme sahasındaki arazi ve arsaların belirli bir oranda düşülebilen miktarda kullanılması olduğunu belirtmektedir.
Hukuka aykırı olarak tesis edilen düzenleme ortaklık payı kesintisine karşı açılacak davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi görevli ve yetkili olacaktır. Bu işleme karşı, dava açma hakkı sadece tapuda malik olarak kayıtlı kişilere aittir. Tapuyla bağı olmayan kişiler ise öncelikle taşınmazın tapu kaydını kendi adlarına tescil ettirmeli ve daha sonra kendi adlarına kayıtlı taşınmazlar hakkında bu dava açma hakkını elde edebilirler.
İmar Planı Değişikliğinin Hukuka Uygunluk Denetimi
İmar planı değişiklikleri idari bir tasarruftur. Bu nedenle de alınacak kararların yetki, şekil, konu, sebep ve maksat yönlerinden hukuka uygun olması zorunludur. Buna göre;
Yetki yönünden, kararı almaya yetkili organ Belediye Meclisi’dir. Belediye Encümeni veya Belediye Başkanı tarafından böyle bir karar alınması fonksiyon ve yetki gaspı sebebiyle hukuka aykırı olur. Keza, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan yerle ilgili alınacak karar, yetki tecavüzü sebebiyle hukuka aykırı olup, iptal sebebidir.” (Eryaman,1996:160)(Bkz. Danıştay 6. Dairesi E: 1994/183;K:1994:3626).
Sebep unsuru, İdareyi bu işlemi yapmaya sevk eden fiil veya objektif hukuki bir durumdur. İdareyi plan değişikliği kararına sevk eden sebebin hukuka uygun olması meclis kararının sebep gerekçesinde gösterilmemişse, işlem, kamu yararına ve hizmetin gereği icabı olmalıdır. İdareye tanınan takdir yetkisi de mutlak ve sınırsız değildir.
Konu, İdari işlemin doğrudan doğruya doğuracağı sonuçtur. İşlemin doğuracağı sonuç, yasanın önceden gösterdiği sonuca uygun olmalıdır. İşlemin konu yönünden hukuka uygun olması için, bu konuda imar mevzuatı ile tayin edilen hukuki statüye uygun olması gerekir.
Şekil, kararın tabi olduğu usul, merasim ve formalitelerdir. Bunlar, kararın yazılı olması, imzalanması, ilan edilmesi, tebliğ edilmesi gibi hususlardır. Kararın tekemmülü ile ilgili yasal formaliteler yapılmadığı takdirde işlem ‘şekil’ yönünden hukuka aykırı olur.
Maksat, idari işlemle umumi ihtiyaçların karşılanması, kamu hizmetlerinin gereğinin yerine getirilmesi ve kamu yararının gerçekleştirilmesidir. Şahsi ve siyasi amaç güdülmesi, bir grubu himaye maksadı güdülmesi idari işlemi hukuka aykırı kılar. (Eryaman,1996:160-161).
İmar Planı Değişikliğinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
İmar planı değişikliğiyle ilgili görevli ve yetkili mahkemeler, hazırlayan kurumuna göre değişebilir. Eğer imar planı Bakanlık tarafından hazırlandıysa, görevli mahkeme Danıştay olacaktır. Belediye tarafından hazırlanmış ise görevli mahkeme İdare Mahkemesi olacaktır.
Yetkili mahkeme ise ilgili alanın bulunduğu yerdeki mahkeme olacaktır.
Sonuç
Sonuç olarak, imar planları, bir bölgenin gelecekteki fiziksel gelişimini ve arazi kullanımını belirlemek için önemli bir araçtır. Bu planlar, sürdürülebilir bir çevrenin korunması, ekonomik gelişmenin teşvik edilmesi ve yaşam kalitesinin iyileştirilmesi gibi amaçları gerçekleştirmek için hazırlanır.
Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı, birbirini tamamlayan iki farklı planlama belgesi olarak kabul edilir ve genellikle merkezi ve yerel yönetimler tarafından hazırlanır.
İmar planları, bölgedeki çevresel ve sosyo-ekonomik özellikleri göz önünde bulundurarak hazırlanır ve ilgili tarafların katılımı ile uygulanır. Böylece, bir bölgenin sürdürülebilirliği artırılır, çevre koruması sağlanır, ekonomik gelişme teşvik edilir ve yaşam kalitesi iyileştirilir.
Kaynakça
Arıkboğa, Erbay, “Büyükşehir Belediye Modeli ve Reform”, Marmara Sosyal Araştırmalar Dergisi, S. 2, 2012, sa. 1-25.
Akdemir Büşra, “İmar Planlarında Hiyerarşi”, Konya Barosu Dergisi, 2021-1.
<www.kazanci.com>
<www.sinerjimevzuat.com.tr>
Gündüz, Fatma Ebru, “Anayasa Mahkemesi Kararlarına Göre İdari Vesayet”, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, S. 33, C. 20, 2016, sa. 63-89.
