İmar uygulaması ve inşaat ruhsatı konuları, inşaat sektöründe hayati öneme sahip iki anahtar terimdir. İmar uygulaması, arazi kullanımının düzenlenmesi ve kontrol edilmesi sürecini ifade ederken, inşaat ruhsatı ise belirli standartlar ve yasal düzenlemeler çerçevesinde bir inşaat projesinin başlamasına izin veren resmi belgedir.
Bu iki kavram, şehir planlamasının sürdürülebilir bir şekilde yürütülmesi ve inşaat projelerinin güvenli, yasal ve etik bir biçimde hayata geçirilmesi için vazgeçilmezdir. İster büyük ölçekli bir altyapı projesi olsun, isterse küçük bir konut inşaatı, her iki durumda da bu süreçlerin doğru bir şekilde işletilmesi, projenin başarısı için kritik öneme sahiptir.
İmar Uygulaması Nedir?
İmar uygulaması, imara uygun konut alanı elde etmek amacıyla yapılır. Bu durum, 3194 Sayılı İmar Kanunu madde 18’de “imar hududu içinde bulunan arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmek, imar planına uygun ada veya parsellere ayırmak” şeklinde açıklanmıştır.[1]
Buna göre imar uygulaması, yerleşim alanlarının ve içindeki yapılaşmanın çevre kriterlerine uygun düzenlenmesini sağlamak için yapılan, ham alanların imar planlarına adapte edilme işlemidir.
İmar uygulaması, yapılaşmanın kontrol altında tutulmasını ve kentsel alanların düzenli bir şekilde planlanmasını sağlamak amacıyla önemlidir. Bu sayede, yerleşim alanlarının ihtiyaçları, çevresel faktörler ve toplumun refahı göz önünde bulundurularak sağlıklı bir kentleşme süreci hedeflenir. İmar uygulamalarının planlı bir şekilde gerçekleştirilmesi, çarpık yapılaşma, plansız kentleşme ve çevre sorunlarının önlenmesine yardımcı olur.
İmar planlarında daha sağlıklı şehircilik yapılması adına yol, park, eğitim ve sağlık alanları gibi kamuya ait alanlar ayrılması gerekir. İmar uygulaması da bu alanların temin edilmesi için faydalı bir işlem olarak karşımıza çıkar.
İmar Planı Değişikliği ile İmar Uygulamasının Farkları Nelerdir?
İmar planları; imar uygulamalarına temel olan, bir bölgenin kullanımını, yapılaşma yoğunluğunu, yeşil alanların düzenlenmesini, yol ve altyapı sistemlerini belirleyen resmi dokümanlardır.
Belediyeler veya ilgili kamu kurumları tarafından hazırlanır ve onaylanır. İmar planı değişikliği ise mevcut imar planının ihtiyaçları karşılayamadığı durumlarda bu planlarda değişiklik yapılmasıdır. Bu değişiklik, imar planını oluşturan sosyal ve teknik altyapıların, ulaşımın, arazilerin büyüklüklerinin ve kullanım alanlarının düzenlenmesi suretiyle yapılır ve imar planının ana yapısını değiştirmemektedir.
İmar planı değişikliği hazır bir imar planının artık ihtiyaçlara cevap vermediği durumlarda buna bir çözüm bulmak için yapılan değişikliktir, bu değişiklikler genellikle belirli bir bölgeyi veya parseli etkiler. İmar uygulaması ise sıfırdan yapılan, bir alanın arsalara ayrılarak sosyal yaşama uygun hale getirildiği bir işlemdir. İmar uygulaması, imar planlarının hayata geçirilmesi sürecini kapsar. Yani, imar planı değişiklikleri imar uygulamasının bir parçası olabilir.
İmar planı değişikliği, mevcut imar planının eksikliklerini gidermek, yeni ihtiyaçları karşılamak veya düzenlemeler yapmak amacıyla yapılır. İmar uygulaması ise imar planlarının hükümlerini uygulamak ve yapılaşmayı kontrol altında tutmak amacıyla gerçekleştirilir.
İmar planı değişikliği Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26 uyarınca yalnızca zorunlu hallerde yapılabilir.[2] Zorunluluk değerlendirmesi kamu yararı esas alınarak yapılır. İmar uygulaması ise İmar Planı’nın hayata geçirilme şeklidir ve düzenli yapılaşma için bir gerekliliktir.
İmar planı değişikliği süreci, genellikle imar planı revizyonu adı verilen bir süreci içerir ve gerekli inceleme, raporlama ile kamuoyu görüşlerinin alınması gibi aşamalardan geçer. İmar uygulaması ise yapı ruhsatı başvurusu, yapı denetimi, iskân belgesi düzenlenmesi gibi aşamaları içerir.
İmar planı değişikliği için gerekli durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda yetkilendirilmişken, imar uygulaması yalnızca belediyeler veya valilikler tarafından yapılır.[3]
Sonuç olarak, imar planı değişiklikleri ve imar uygulaması, birbiriyle ilişkili ancak farklı süreçlerdir. İmar planı değişiklikleri, imar planlarının güncellenmesi ve düzenlenmesi için yapılırken, imar uygulaması bu planların uygulanmasını ve yapılaşmanın kontrolünü sağlar.
İmar Uygulaması Nasıl Yapılır?
İmar Kanunu madde 18’de imar uygulaması yapmaya kimin yetkili olduğu belirtilmiştir. Buna göre, imar uygulaması; belediye sınırları ve komşu sınırlar içerisindeki bölgeler için belediyelerce, bu alanların dışındaki bölgeler içinse valiliklerce yapılır.[4]
İmar uygulaması, imar planlarında görülen yolların, yeşil alanların, sosyal hizmetlere ayrılan bölgelerin imar planlarından çıkartılması ve kalan alanların arsa olarak halka dağıtılması ile yapılır. İmar uygulamasına dahil edilen alanlardan yapılan kesinti olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan miktar, bireylere arazilerinin bulunduğu yer veya ona en yakın yerden verilerek dağıtılır. 2020 yılında yayınlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile azami DOP oranı %45’e çıkartılmıştır.[5]
İmar uygulamasının nasıl yapılacağı ayrıntılı olarak ilgili yönetmelikte açıklanmıştır. Buna göre, imar uygulamasına başlanması için ilk olarak idari bir karar gerekir. Bu kararda imara konu olan alanın sınırları belirlenir. İlgililer kararın ilanından itibaren bir ay içinde itiraz edebilirler.[6]
Bu itirazlar belediye meclisleri tarafından on beş gün içinde incelenir ve karara bağlanır. İtiraz kabul edebilir ve karar iptal edilebilir, değiştirilebilir veya yenilenebilir. İtirazın reddedilmesi durumunda ise kararın yürürlüğe girmesi devam eder.
Dava öncesinde idareye başvuru zorunlu bir unsur olmadığından itiraza gerek olmaksızın ilgililerin ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde dava açma hakkı da mevcuttur.[7] Görevli mahkeme idare mahkemeleri iken yetkili mahkeme imar planına konu olan alanın bulunduğu yer mahkemesidir.
İtiraz veya dava açabilme hakkı genellikle doğrudan etkilenen taraflara, kararın olumsuz etkilerini görebilen ve ilgilendiren kişilere verilir. Örneğin, kararın etkilediği bir parselle komşu olan kişiler, yerel halk, çevre dernekleri veya ilgili diğer paydaşlar bu süreçte itiraz edebilir veya dava açabilirler.
Karar kesinleştikten sonra belirlenen alanda harita çalışmaları yapılır, tüm parsel alanları hamur haline getirilerek birleştirilir. Mülkiyet hakkı sahipleri tespit edilir ve uygulamanın hatasız gerçekleştirilebilmesi için özet cetveli, dağıtım cetveli ve tahsis cetveli düzenlenir.
Özet cetveli, düzenleme sahasındaki parsellerin tapu senedi miktarlarını, DOP kesintilerini ve imar adalarının yüzölçümlerini içerin cetveldir. Dağıtım cetveli imar adaları için ayrı olarak düzenlenir ve parsellerin nasıl oluştuğu, parsellerden alınan DOP kesintisi, terk edilen/kamulaştırılan alanların bilgilerini içerir. Tahsis cetveli ise parsellerin hangi imar adalarında bulunduğunu gösterir.
İmar uygulamasının İmar Kanunu’ndaki tanımı gereği, bu uygulama üç işlem ile yapılır. Bunlar ifraz, tevhit ve tahsis işlemleridir. İfraz, tarım arazilerinin imar parseline dönüştürülmek için ayrılmasıdır. Tevhit, birden çok imar parselinin birleştirilmesi işlemidir; bu sayede ayrık imar parsellerinin verimli kullanımının önü açılmış olur. Tahsis ise sayılan diğer iki işlemin sonucunda ortaya çıkan parsellerin imar adalarına dağıtılması, yeni ada ve parsel numaraları verilmesidir.
Alandaki tüm parsellerin aynı haklara sahip olduğu ilkesi geçerlidir, istisnai durumlar dışında her parselden eşit derecede DOP alınır. İstisna teşkil eden, kanunen korunması gereken yapılar korunarak DOP kesintisi yapılmayacak parseller belirlenir ve kamuya açık diğer alanlar DOP hesaplamasına eklenir. Kesilerek kamuya kazandırılan alanlar için mülkiyet hakkı sahiplerine mümkünse arazilerinin bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakın yerden parsel verilir.
Hazırlanan imar uygulaması tasdik edildikten sonra bir ay süre ile belediyeye iletilir, bu sürede bir itiraz gelmezse imar uygulaması yapılacak alandaki kamuya açık hizmet bölgeleri kamulaştırılmış olur. Kesinleşen planlar tapuya tescil için Yönetmelik uyarınca tapu ve kadastro teşkilatlarına gönderilerek imar uygulaması tamamlanır.
İtiraz geldiği takdirde bu itiraz incelemeye alınır; itiraz kabul edilirse ona uygun düzenlemeler yapılarak yeniden ilan süreci başlatılır, itirazın reddi halinde planlar başka bir onay işlemi olmaksızın kesinleşmiş olur.[8]
İmar uygulamasının fiziksel inşaat aşaması, planlama ve izin süreçlerinin tamamlanmasının ardından başlar. Parsellerde mülkiyet sahibi olan kişiler imar mevzuatına uygun bir şekilde yapı yapma hakkına sahiptir. İnşaat süreci, projelerin büyüklüğüne, karmaşıklığına ve kaynakların kullanılabilirliğine bağlı olarak değişir. İnşaat aşaması; altyapı çalışmaları, yapıların inşası, yol düzenlemeleri gibi farklı unsurları içerebilir.
İmar uygulamasının tamamlanması için resmi bir onay veya kabul süreci vardır. İnşaat tamamlandıktan sonra, projenin tamamlanmış olup olmadığı idare tarafından denetlenir ve uygunluk kontrolleri yapılır. İnşaatın ruhsata ve diğer geçerli standartlara uygunluğu denetimin kapsamını oluşturur. Bu sürecin sonunda inşaatlar resmi olarak kabul edilir.
Tamamlanmış olarak kabul edilen bir imar uygulaması, ilgili idarelerin onayı alındığında, fiziksel olarak inşaatın tamamlandığı, planlamaların uygun bir şekilde gerçekleştirildiği ve imar mevzuatına uygun olduğu durumlarda gerçekleşir.
İmar Uygulaması ve İnşaat Ruhsatı İlişkisi
İmar uygulaması ile inşaat ruhsatı arasında yakın bir ilişki vardır. İmar uygulaması, bir arazinin kullanım şeklini belirleyen planlama ve düzenlemeleri içerirken, inşaat ruhsatı ise belirli bir projenin inşa edilmesi için resmi izni ifade eder. Yukarıda bahsi geçen, imar uygulamasının fiziksel inşaat aşamasının hukuka uygun olarak gerçekleşmesi için belediye veya valiliklerden inşaat ruhsatı alınması -istisnalar saklı olmak üzere- zorunludur.[9]
İmar planları, bir bölgenin kullanımını, yapılaşma yoğunluğunu, yeşil alanlarını, altyapı düzenlemelerini ve diğer ilgili unsurları belirleyen resmî belgelerdir. İmar planlarında, arazilerin konut, ticaret, sanayi veya park gibi farklı amaçlarla kullanılması belirlenir. İnşaat ruhsatı için başvuran kişi veya kuruluş, imar planlarında belirlenen kullanım amacına uygun bir proje sunmalıdır.
İnşaat ruhsatı, imar planlarına uygun bir projenin inşa edilmesi için verilen resmi izindir ve her parselin kendine özgü durumu dikkate alınarak verilmektedir. Başvuru sahibi, projesini imar planlarına ve diğer ilgili mevzuata uygun bir şekilde hazırlamalıdır.
Ruhsat alabilmek için ilgili idarelere dilekçe ile başvuru yapılır; başvuruda mülkiyet hakkını doğrulayan belgeler ve yapılmak istenen projeye dair belgeler bulunmalıdır. İlgili belgeler incelenir ve bir eksik bulunmadığı takdirde başvurudan itibaren otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir, eksik veya yanlışlık varsa başvurudan itibaren on beş gün içinde eksiklik veya yanlışlık başvuru sahibine bildirilir. Başvuru usule uygun hale getirildikten sonra on beş gün içinde yapı ruhsatı verilmelidir.[10]
İnşaat ruhsatı alındıktan sonra, projenin inşa edilmesine hukuka uygun olarak başlanabilir.
