Bir yapının inşa edilmesi, belirli şartlara ve yetkinliklere sahip kişilerce gerçekleştirilmelidir. İnşaat şirketlerinin kurulması, hem mali hem de vergisel avantajlar sunarak inşaat sahiplerine önemli faydalar sağlar. Bu yazıda, inşaat şirketlerinin ana özellikleri ve yapı ruhsatının temel nitelikleri detaylıca ele alınmaktadır.
İnşaat Şirketi Nedir?
İnşaat şirketi kurarken esas olarak şahıs şirketi veya sermaye şirketi kurulmasının yasal anlamda önemi yoktur. Sermaye şirketleri anonim ve limited şirketlerden oluşurken, şahıs şirketleri ise şahıs şirketi ve adi ortaklık/adi şirket olarak adlandırılmaktadır.
Sermaye şirketlerinden limited şirket kurulabilmesi için öncelikle mali müşavirle çalışılmalıdır. Bu durum yasal zorunluluktur. Buna ek olarak; ortakların ikametgâh belgesi, ortakların kimlik fotokopileri, üçer adet vesikalık fotoğraf, iş yeri adresi, kira sözleşmesi, kurulacak şirketin unvanı, şirketin sermaye tutarı, şirket temsilcisinin yanı sıra şirket ana sözleşmesi ile şirketin sicile tescil edilmesi aşamaları ile limited şirket kurulmuş olur.
Anonim şirketlerde ise bunlara ek olarak sermaye payları/oranları gerekmektedir. Anonim şirket ortaklıklarının ana sözleşmesinde yer alması gereken hususlar Türk Ticaret Kanunu (TTK) madde 339 ile belirtilmiştir.[1]
Öte yandan, şahıs şirketi de kurulabilir. Ancak, artan cirolarda yüksek vergi ödeme ihtimali ve ticari hayattaki sermaye şirketlerine kıyasla daha az prestijli oluşu nedeniyle tercih edilmemektedir.[2]
Bu noktada değerlendirilmesi gereken bir diğer kavram taşeron inşaat şirketleridir. Taşeron inşaat şirketleri temelde işin veya işin bir kısmının sözleşmesindeki tüm sorumlulukları yerine getirmek üzere işi üstlenen diğer yüklenicidir. Taşeronun diğer adları tali işveren, alt ısmarlanan, alt işveren ve alt işletici şeklindedir.[3]
Kimler İnşaat Yapabilir?
İmar planının bulunduğu yerde inşaat yapmak isteyen kişiler, projeleri ve ilgili diğer belgeleriyle birlikte ilgili belediye, il özel idare gibi kurumlara başvurarak inşaat ruhsatı almak zorundadır.
İnşaat ruhsatı alınmaksızın yapı inşası mümkün değildir. Yapının büyüklüğüne, tipine, türüne göre inşaat ruhsatı alabilecek kişiler belirlenmektedir. Örneğin, belli bir metrekareyi aşmayan yapılar herkes tarafından inşa edilebilmektedir. Bu yapılar için mühendis, mimar, müteahhit olmaya gerek bulunmamaktadır. Fakat, belli bir metrekarenin üzerindeki yapıları da her müteahhit, mühendis, mimar inşa edememektedir. Böylesi büyük yapıları inşa edebilmek için belli niteliklere haiz olmak gerekmektedir.
İnşaat ruhsatı alabilmek için gerekli belgelerin, kanun ve ilgili kurum talebi doğrultusunda hazırlanıp başvuru yapılması akabinde, başvuruya esas alınan projeye uyulması koşuluyla inşaat yapılması için inşaat ruhsatı verilmektedir.
Yapı Ruhsatı Nedir?
İnşaat ruhsatı olarak da bilinen yapı ruhsatı, belirlenen proje kapsamında bir inşaatın yapımına başlanabilmesi için verilen izin belgesi olup; İmar Kanunu kapsamına giren tüm yapılar için yapı ruhsatı alınması mecburidir.[4] Aksi halde, inşa edilen yapı kaçak yapı sayılır.[5] İmar Kanunu madde 26 bu durumun istisnalarını içermektedir.
İlgili Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarına göre; ruhsat verme yetkisi kamu hizmetlerinden olup; kamu idareleri tarafından ve kamu görevlilerince yerine getirilmelidir. Bu yetki devredilemez yetkiler arasında yer almaktadır. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yer alan inşaatların ruhsatlandırma işlemleri İmar Kanunu’na göre belediyeler tarafından yerine getirilmektedir.
Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) için gereken belgeler arasında yapı ruhsat istemine ilişkin ilgili kuruma hitaben yazılmış dilekçe, taahhütname, tapu kaydı, mimari inşaat projesi, statik inşaat projesi, mekanik, elektrik ve tesisat projeleri, çevre ve peyzaja ilişkin projeler, yol ve alt yapı katılım payı ödendiğine dair belge, ilgili kurumlardan istenecek borcu yoktur belgeleri, teknik kontrol için istenebilecek diğer belgeler yer almaktadır.
Mimari projeler; yapının kesit, plan, bağlantı detayları; malzemesi, yerleşim planları, içyapısı hakkında mimari ve teknik olarak bilgi veren binanın dış cephesi ve yapının diğer binalarla uyumu hakkında estetik kaygı güden projeler olarak tanımlanmaktadır.[6]
Statik projeler ise mimari projeye ve zemin etüdü raporuna uygun olarak, inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat plânları, çatı plânları, bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.[7]
Mekanik projeler yapı işlerinde makine mühendisliği alanına giren soğutma veya ısıtma, binanın havalandırılması, pis su tahliyesi, sıcak su tesisatı ve yangın söndürme gibi iş ve işlemleri kapsamakta olan projelendirme işlemlerine verilen addır.[8] Tapu kaydında temel tapu kayıt bilgisi, taşınmaza ait şerh beyanı, irtifak bilgileri, mülkiyet bilgileri, mülkiyete ait rehin bilgileri yer almaktadır.
“…ruhsatsız yapının 1 ay içinde ruhsatlandırılmasına, ruhsatlandırılmadığı takdirde yıkılmasına karar verildiği, yapının ruhsatlandırılması istemiyle yapılan başvurunun; dilekçe ekine, yapı ruhsatına esas olacak elektrik, makine tesisat projeleri, harita teknik uygulama sorumluluk belgelerinin sunulmadığı ve kadastral parselin imar planına uygun olarak imar parseline dönüştürülmediği, belirtilen eksikliklerin giderilmesi durumunda ruhsat talebinin yeniden değerlendirileceği görüşü ile reddedildiği, 01.09.2009 tarihli tutanak ile ruhsatsız yapının encümen kararı ile verilen süre içerisinde yıkılmadığı ve ruhsata başlanmadığının tespit edildiği, İdare Mahkemesince yapılan ara kararına verilen cevaptan da; davacının, 3194 Sayılı Kanun’un 32. maddesinde yer verilen bir aylık süre içerisinde, eksiklikleri gidermek suretiyle yeniden ruhsat başvurusunda bulunmadığı ve yapıya ilişkin ruhsatın halen alınmadığı anlaşılmaktadır.“[9]
“…3194 Sayılı Yasanın 21. maddesinde bu kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatiyesi alınmasının zorunlu olduğu, aynı yasanın 32. maddesinde bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığı ilgili idarece tesbiti üzerine belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edileceği, yapının mühürlenerek derhal durdurulacağı, bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı ruhsatına uygun hale getirilmez veya ruhsat alınmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu kararını mütakip yapının belediye veya valiliklerce yıktırılacağı hükmü bağlanmıştır.”
“…Bu durumda, ruhsatsız yapılan ve halihazırda ruhsatı bulunmayan binada yapılacak ilavelerin de ruhsata tabi olmayacağı düşünülemeyeceği gibi yapılaşma yoluyla zemin kat kolon aralarının duvarla kapatılarak dükkan haline getirilip değişik amaçlı bir alan oluşturulabilmesi için belediyeden ruhsat alınmasının gerektiği açık olduğu gözetilmeden dava konusu işlemi iptal eden İdare Mahkemesi Kararında isabet görülmemiştir.“[10]
“…İdare Mahkemesi’nce, mühür tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde ruhsata bağlatılmayan inşaatın yıktırılmasına karar verilmesinde imar mevzuatına aykırılık bulunmadığı…, bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının onanmasına…“[11]
“…kamuya ait yapı ve tesisler kapsamındaki Emet Borik Asit Fabrikasının doğrudan üretimiyle ilgili olmayan; ancak, fabrikanın üretimine yardımcı nitelikte faaliyetlerine ilişkin tesislerle ilgili dava konusu yapıya 3194 Sayılı Yasanın 26. maddesi ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler TİP İmar Yönetmeliğinin 59. maddesi hükmü uyarınca avan projeye göre inşaat ruhsatı verilmesi gerektiği ve davacının da bu yolda inşaat ruhsatı talebinin bulunduğu anlaşıldığından, yapının ruhsatsız olduğu gerekçesiyle para cezası verilmesinde mevzuata uyarlık bulunmaması nedeniyle dava konusu işlemin iptali yolundaki idare mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.“[12]
D., E. 2011/9985 K. 2011/272 T. 24.6.2011 (Danıştay).
1988/1961 K. 1988/1165 (Danıştay 10 25, 1988).
1997/772 K. 1997/5593 (Danıştay 12 8, 1997).
2003/6062 K. 2004/3997 (Danıştay 6 21, 2004).
Danıştay 14. D, E. 2011/9985, K. 2011/272 (Danıştay 6 24, 2011).
ERYILMAZ, E. (2023, 3 21). ŞAHIS ŞİRKETİ/İŞLETMESİ KURULUŞU.
İnşaat Hesabı. (2023, 3 21). Taşeron Firma Nedir? <insaathesabi.com>.
İnşaat, İ. (2023, 3 22). Mimari Proje Nedir? <www.intacinsaat.com>.
Mimarlık&restorasyon, Ö. (2023, 3 23). Statik Proje Nedir? <ozdemirmimarlik.com>.
Şahin, S. (2023, 3 21). Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı) Nedir? <hukukiblog.com>.
Yaşam, Ç. (2023, 3 23). Mekanik Proje Nedir? <www.celikyasam.com>.
Referanslar
[1]a) Şirketin ticaret unvanı ve merkezinin bulunacağı yer. b) Esaslı noktaları belirtilmiş ve tanımlanmış bir şekilde şirketin işletme konusu. c) Şirketin sermayesi ile her payın itibarî değeri, bunların ödenmesinin şekil ve şartları. d) Pay senetlerinin nama veya hamiline yazılı olacakları; belirli paylara tanınan imtiyazlar; devir sınırlamaları. e) Paradan başka sermaye olarak konan haklar ve ayınlar; bunların değerleri; bunlara karşılık verilecek payların miktarı, bir işletme ve ayın devir alınması söz konusu olduğu takdirde, bunların bedeli ve şirketin kurulması için kurucular tarafından şirket hesabına satın alınan malların ve hakların bedelleriyle, şirketin kurulmasında hizmetleri görülenlere verilmesi gereken ücret, ödenek veya ödülün tutarı. f) Kurucularla yönetim kurulu üyelerine ve diğer kimselere şirket kârından sağlanacak menfaatler. g) Yönetim kurulu üyelerinin sayıları, bunlardan şirket adına imza koymaya yetkili olanlar. h) Genel kurulların toplantıya nasıl çağrılacakları; oy hakları. ı) Şirket bir süre ile sınırlandırılmışsa, bu süre. i) Şirkete ait ilanların nasıl yapılacağı. j) Pay sahiplerinin taahhüt ettiği sermaye paylarının türleri ve miktarları. k) Şirketin hesap dönemi.
[2] Ersan Eryılmaz, Şahıs Şirketi/İşletmesi Kuruluşu (21.3.23).
[3] İnşaat Hesabı, Taşeron Firma Nedir? (21.3.23).
