İskan ruhsatı uygulamada kısaca oturma izni anlamına gelmektedir. İmar planları doğrultusunda ilgili konutun olduğu taşınmaz hakkında geniş bir bilgiye sahip olunmaktadır. İskan ruhsatı alınmamış konutlar esasında yasal olarak oturmaya elverişli değildir. İskan ruhsatı alınmamasının sonuçlarını, iskan ruhsatının nasıl alınabileceğini ve iskan ruhsatı sorgulamasının nasıl yapılacağına dair bilgilere bu yazımız ile ulaşabilirsiniz.
İskan Ruhsatı Alındıktan Sonra Neler Yapılmalıdır?
Fakat yapı ruhsatının tek başına bir hak kazandırması söz konusu değildir. Bu nedenle, ikinci olarak karşımıza ruhsat alım tarihinden itibaren iki yıl içerisinde yapıya başlama şartı çıkar. İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre kişi 2 yıl içerisinde yapıya başlamaması halinde alınan yapı ruhsatı artık hükümsüz hale gelecektir.
Bir diğer şart ise yapının beş yıl içerisinde tamamlanmış olmasıdır. Ruhsat alım tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanılan yapının, ruhsat süresi olan beş yıl içinde tamamlanması gerekmektedir, aksi halde alınan yapı ruhsatı yine hükümsüz hale gelecektir. Yapı sahibi eğer yapısına devam etmek niyetindeyse bu durumda tekrardan ruhsat talebinde bulunması gerekmektedir.
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yapının ruhsat ve eklerine uygun bir şekilde inşa edilmesi gerekmektedir. Aksi durumun tespiti halinde belediye veya vali tarafından yapı mühürlenerek inşaatın durması gerekecektir. Bu tarihten itibaren yapı sahibinin, en fazla bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun bir hale getirerek belediye veya validen mührün kaldırılmasını isteme hakkına sahiptir.
Kanunda inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarih olarak kabul edilir. Kullanma izni alınmayan veya verilmeyen yapılarda, su kanalizasyon hizmetleri ve tesisinden faydalanılamaz.
İmar Planı Nedir?
İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritaya imar planı denir. İmar planının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. İmar planı ile yoğunluk düzeyi, imar uygulaması, adalar, yollar ve pek çok istatistik raporları oluşturulur. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde ise imar planının yapılıp yapılmayacağına belediye karar verir.
İmar planlarının hayata geçirilebilmesi için çeşitli aşamalardan geçmesi gerekmektedir. İmar planı toplumun yaşamını doğrudan ilgilendirdiği için bunun belirli prosedürler çerçevesinde yapılması gerekmektedir. Bu nedenle, sadece bu prosedürler çerçevesinde yürürlüğe girebilen bir plan hukuka uygun olarak kabul edilebilmektedir. Bu prosedürlerin uygulanmaması iptale sebep olabilecek niteliktedir. Konuyla ilgili yönetmelikte plan yapımında üç aşamanın kabul edildiği görülmekte olup bunlar; hazırlık aşaması, değerlendirme aşaması ve onay ve yürürlüğe girme aşaması.[1]
İlk aşama olan hazırlık aşamasında amaç, sorunların doğru bilgiler elde edilerek saptanması ve bunların rapor haline getirilmesidir. İkinci aşama olan değerlendirme aşamasında ise, bu rapordan elde edilen bilgilerin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu aşama sonucunda imar planları soyutta olsa meydana gelmektedir. Son aşama ise onay ve yürürlüğe girme aşamasıdır. Burada İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre belediye sınırları içerisinde kalan yerlerde belediyeler tarafından, belediye sınırları dışında kalan yerlerde ise planların valilik veya ilgilisi tarafından yapılıp valilik onayına sunularak yürürlüğe girmesi gerekmektedir.
İmar planlarının hukuki niteliği, genel görüşe göre idarenin düzenleyici işlemi olarak kabul edilmektedir. Fakat uygulamada bu konuda farklı görüşler savunulmaktadır. Tekinsoy’a göreyse imar planları kapsadığı bölgeye göre somutluğa dayanırken, etkileyeceği kişiye göre de soyutluğa dayandığıdır.[2]Danıştay kararlarında ise imar planlarının düzenleyici işlem niteliğinde olduğuna dikkat çekilmektedir.[3]
Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?
Yapılacak yapıların şehircilik kıstaslarına uygun bir biçimde yapılabilmesi için, belediye tarafından inşaata başlamadan önce bir yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. Mevzuata göre bir yapıya başlayabilmek için yapı ruhsatının alınması şarttır. İmar Kanunu uyarınca belediye veya valilik tarafından iskân başvurularının en geç otuz gün içinde sonuçlanması gerekmektedir. Eğer idare 30 gün boyunca bir cevap vermemişse bu hali zımni kabul sayılır.
Yapı ruhsatı alınmadan başlanması halinin tespit edilmesi sonucunda belediye veya valilik tarafından yapının mühürlenmesi, inşaatın durması gerektiği belirtilir. İlgili kişi tebligat tarihinden başlayarak bir ay içinde yapı ruhsatı almazsa, ruhsatsız olan bu yapının ilgili birimlerce yıktırılması gündeme gelecektir. İnşaatın tahsis edilen bu yapı ruhsatına uygun bir biçimde tamamlanması halinde, kullanıma açılabilmesi için yapı kullanma izni de denilen iskan ruhsatının alınması gerekmektedir.
Sonuç
Sonuç olarak ruhsat alma şartları için gerekli olan idari birimlere yani belediye veya valiliğe yapı sahibi ya da kanuni vekilleri tarafından dilekçe ile müracaat gerçekleşir. Bu dilekçeye gerekli olan tüm belgelerin (tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki) eklenmesi gerekmektedir.
İlgili idari birim tarafından bu belgeler incelenerek eksik veya yanlış tespiti yapılır. Eğer eksik veya yanlış yoksa müracaat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yapı ruhsatının verilmesi gerekmektedir. Eğer eksik veya yanlışlık söz konusuysa bu durumda müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde müracaatı yapan kişiye eksik ve yanlışların yazıyla bildirilmesi gerekmektedir. Bu eksiklikler veya yanlışlıklar giderildikten sonra yapılan müracaattan itibaren onbeş gün içerisinde yapı ruhsatı verilecektir.
[2] Tekinsoy, A. İmar Planlarının Hukuksal Niteliği, İmar Planı İptalinin Bu Plana Dayanılarak Verilmiş Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi, ABD, Cilt. 66, S.2, s. 52, 2008.
[3] Danıştay İDDK, 15.12.2005, K.T. 2005/2477 E. 2005/28.
