Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre; kat malikleri, gerek eklentileri, gerek bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla, özellikle komşuların birbirini rahatsız etmemesi, komşuların birbirinin haklarını çiğnememesi ve bu bağlamda komşular yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Apartman ve sitelerde yaşam, komşuluk ilişkileri arasından pek çok sorunu da beraberinde getirmektedir. Apartman ve sitelerde en önemli sorunlardan biri de geçimsiz ve sorunlu komşulardır. Kat Mülkiyeti Kanuna göre kötü ve geçimsiz, istenmeyen komşulara karşı yasal başvuru yolları bulunmaktadır.
İstenmeyen Komşuya Karşı Hukuken Neler Yapabilir?
Bir arada yaşanılan müstakil olmayan apartman hayatı yaşanılan taşınmazlarda, bir daire sakininin tutum ve davranışları sebebiyle diğer sakinler ve sizin huzurunuz bozuluyor, rahatsız oluyorsanız o apartman sakinine karşı hukuki yollara başvurabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 25. maddesi; üzerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat maliki hakkında yaptırım öngören “Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti” başlıklı bir maddedir. Söz konusu bu yaptırım ile üzerine düşen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin hakkını kullanmasını çekilmez hale getiren malik hakkında o kat malikinin bağımsız bölümünün diğer maliklere devredilme imkânı söz konusudur.
İlgili bağımsız bölümün hakları ihlal edilen kat maliklerine devri ise mahkeme kararı ile olacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin uygulanabilmesi için yine aynı maddede düzenlenmiş olan koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.
Devir Zorunluluğunun Koşulları Nelerdir?
KMK madde 25’in uygulanabilmesi yani kat mülkiyetinin devri mecburiyetinin doğabilmesi için kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması ve bundan kaynaklı bir şekilde diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.
A. Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemek
Kat mülkiyetinin devri istenen kat malikinin özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması gerekir.
Kat malikinin yükümlülükleri kanunun 18 ila 24. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ancak kat malikinin borç ve yükümlülükleri sadece bu maddeler ile sınırlı olmayıp kanunun diğer maddelerinde ve başka kanunlarda düzenlenmiş olanlar yükümlülükler de mevcuttur.
Devir zorunluluğun doğabilmesi için sadece borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemiş olması yeterli değildir. Aynı zamanda bu ihlalin diğer kat maliklerin haklarını çekilmez kılması gerekmektedir.
B. Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemenin Çekilmez Nitelikte Olması
Kat mülkiyeti devri borcunun doğabilmesi için borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesinin çekilmez nitelikte olması gerektiğini ifade etmiştik. Söz konusu bu aykırılığın çekilmez nitelikte olup olmadığının değerlendirilmesini ise hakim yapacaktır. Her ne kadar KMK madde 25’te bu değerlendirmeyi yapacak kişinin hâkim olduğu belirtilmiş olsa da kanunda sayılmış olan üç halin gerçekleşmesi halinde çekilmezlik şartının oluştuğu kabul edilecektir.
Söz konusu bu üç hal;
Ortak gider ve avanstan payına düşeni ödememekte direnme: Kat maliki hakkında ortak gider ve avanstan payına düşeni ödemediğine karar verilebilmesi için kat maliki hakkında iki takvim yılı içinde en az üç icra takibi ya da dava açılmış ve neticesinde bunların borçlu aleyhine sonuçlanmış olması gerekir. Söz konusu bu dava ya da icra takibinde davanın açıldığı veya icra takibinin yapıldığı güne kadar tüm borçların birden istenmesi gerekir. Yani ortak gider veya avans payının parçalara ayrılmak suretiyle ayrı ayrı dava ya da icra takibi konusu yapılmamış olması gerekir.
Hâkimin kararını yerine getirmemekte direnme: Üzerine düşen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen malike karşı diğer kat malikleri KMK madde 33 gereğince sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgili kişileri dinleyip yapmış olduğu değerlendirme sonucunda davacı kat maliklerini haklı görmesi halinde uyuşmazlığın çözümü amacıyla bir karar verir. İhlal eden kat malikinin hâkim kararını uygulamaması halinde hâkim kararını yerine getirmemekte direnme söz konusu olacaktır. Aynı zamanda hâkimin emrini içeren karar icraya konulmasa bile kesinleşmesinden itibaren söz konusu hak ihlali bir yıl sürerse yine hâkimin kararını yerine getirmemekte direnme durumu oluşacaktır.
Bağımsız bölümün ahlak ve adaba aykırı olarak kullanılması: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin üçüncü fıkrasının c bendinde kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanan kat maliki için de diğer maliklerin hakkını kullanmasını çekilmez kıldığı belirtilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde diğer kat malikleri ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin zorunlu devrini isteyebileceklerdir. Ancak diğer kat maliklerinin hâkimden ilgili bölümün mülkiyetinin zorunlu devrini isteyebilmeleri için konu hakkında kat malikleri kurulunca bir karar verilmiş olması gerekir.
1- Devir Konusunda Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması
Dava yolu ile bağımsız bölümün mülkiyetinin devrinin istenebilmesi için kat malikleri kurulunca bu yönde karar alınmış olması gerekir. Aksi kararlaştırılmadıkça söz konusu bu kararın kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olması gerekir. Eğer kat maliklerinin bir kısmı bu davayı açmak istemezse davalının bağımsız bölümlerinin mülkiyeti davayı açan kat maliklerine arsa payı oranında devredilecektir. Ancak davayı açacak olan kat malikinin davalının yükümlülüklerini ihlal etmiş olması sebebiyle yukarıda ifade edilen çekilmezlik şartının gerçekleşmesi aranacaktır.
Kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29, 30 ve 31. madderilerinde gösterilmiştir. Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı kanunun 29. maddesinde karar almaya ilişkin yeter sayılar ise 30. maddede düzenlenmiştir. Kanunun 30. maddesine göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Kısaca ifade etmek gerekirse hem toplantıya çağrının hem de toplantının yasada öngörülmüş olan koşullara uygun olması gerekir.
Eğer ki kat mülkiyetli taşınmazda yalnızca iki kat maliki varsa ve bunlardan birisi hakkında dava açılmışsa bu halde kat malikleri kurulu kararı aranmaz. Bu şekilde kurul kararı aranmayacağından dava için aradığımız kurul kararı şartını bu durumda aramamız gerekmeyecektir.
2- Devir Davası
Devir davasının her iki tarafı da kat malikleridir. Devir davası bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı dışında bir haktan yararlanan kişilere karşı açılamaz. Ancak devri istenen bölüm üzerinde tapuya tescil edilmiş ayni ya da şahsi hakkın var olması halinde bu hakkın sahibi olan kişiler o bağımsız bölümün maliki yanında davaya katılabilir.
Devir davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
3- Dava Hakkının Düşmesi
Dava hakkının hangi durumlarda düşeceği Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin 4. fıkrasında düzenlenmiştir. KMK madde 25/4’e göre dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren başlayarak altı ay ve herhalde dava hakkının doğumundan itibaren başlayarak beş yıl içerisinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. Kanunda süreye ve sebebe bağlı iki koşul getirilmiş olup her iki sürenin de niteliği hak düşürücü süredir.
Dava sonucunda mahkeme davacı tarafların iddiaları yerinde bulur ve kanunun aradığı koşulların da gerçekleşmiş olduğu durumda dava kabul edilir. Davanın kabulü ile birlikte bağımsız bölümdeki mülkiyet hakkı hükme en yakın tarihteki değeri ile davacı kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
Anahtar Kelimeler: İstenmeyen Komşu, Kötü Komşu, Rahatsız Eden Komşu, Geçimsiz Komşu, İstenmeyen Komşuya Karşı Hukuken Neler Yapabilir?, İstenmeyen Komşu Apartmandan Nasıl Çıkartılır?
