Taşınmazlarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti kavramlarının Türk Hukukunda anlamları kamu hukuku önemli konularından birisidir.
Kat İrtifakı Nedir?
İrtifak, sözlük anlamı itibariyle bir yere dayanma, arkadaşlık etme gibi bazı anlamları vardır. Hukuki anlamda ise, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi veren bir sınırlı ayni hakka, irtifak hakkı denilmektedir. Taşınmaz lehine kurulan irtifakların yanı sıra, kişilerin lehine de irtifak hakkı kurulabilmektedir. İrtifak hakları ise şunlardır:
Taşınmaz lehine irtifak hakları,
İntifa hakkı,
Sükna (oturma) hakkı,
Üst hakkı,
Kaynak hakkı,
Diğer irtifaklar.
İrtifak hakları sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Sayılanlar dışında irtifak kurulamamaktadır.
Kat irtifakı ise, çok yaygın olarak kullanılan bir irtifak çeşididir. En basit haliyle bir binanın üstüne kat yapma izni veren haktır. Kat irtifakının gerçek anlamda bir irtifak olup olmadığı da tartışmalı bir durumdur. Çünkü kat irtifakında bir yapma borcu bulunmaktadır. Kanun koyucu irtifak olarak nitelendirmektedir.
Kat İrtifakı, bir arsa üzerine devam eden ya da ileride yapılması planlanmış olan yapının, tek başına kullanılabilecek tüm bölümleri için arsa mülk sahibi ve paydaşlarının arasında Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulan irtifak hakkına denir. Arsa payı, kat irtifakından ayrı devredilememektedir. Miras yoluyla geçişi sağlanamaz ve başka bir hakla kısıtlanamaz.
Kat irtifakı tapusu, inşaat yapılacak veya yapılan arsa üzerinde kişinin almak istediği bağımsız bölümün payına düşen arsa tapusu anlamına gelmektedir. Bu tapuda kişiye ait bağımsız bölümün tüm detayları yazar. Kat irtifakının kurulabilmesi için tapu siciline tescil yapılması gerekmektedir.
Kat irtifakının yapılabilmesi için aşağıda belirtilen şartların olması gerekmektedir:
Ana yapının henüz tamamlanmamış olması,
İnşa edilecek bölümlerin bağımsız olması,
Yapının tamamında kat irtifakının kurulması,
Maliklerin tamamının istemde bulunması.
Malik sayısına göre senet veya istem belgesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Senet, kat irtifakında malik sayısı birden fazlaysa; istem belgesi ise kat irtifakının tek kişiye ait olması durumunda düzenlenmektedir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çıkartılmasıyla beraber, bu kanuna göre yapılan binaların kat, daire, büro, mağaza, depo vs. gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri, bütünleyici parça kuralına istisna olarak sayılarak, bağımsız bir taşınmaz mal sayılmış ve bunun üzerinde özel bir mülkiyet hakkı tanınmasına olanak sağlamıştır.
Bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş bu hakka sahip olan kişi, kat maliki olarak görülmektedir.
Kat mülkiyetine her kat malikinin sahip olduğu arsa payı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkı da bağlanmış bulunmaktadır.
Tek bir malikle kurulabileceği gibi birden fazla malik adına da kurulabilmektedir. Kanun her bağımsız bölüm üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkı tanırken, maliklere paylı mülkiyet hakkını da tanımıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde, “kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” denmiştir, yani kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlere arsa ve ortak yerlerle de irtibatlandırılmıştır. Bağımsız bölümlere eklentiler de girmektedir. Ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmayan yerler üzerine kat mülkiyeti kurulamaz, örneğin bir dairenin bir odası üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat malikleri, ana yapının yapılmış olduğu arsanın paylı mülkiyetine sahiptir. Her kat maliki, paylı mülkiyet hükümlerine göre arsa üzerinde bir paya sahiptir, buna arsa payı denmektedir.
Kat mülkiyeti kurulmuş olan her bağımsız bölüm müstakil bir taşınmaz mal sayılarak kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmektedir.
Kat mülkiyetinin de kurulabilmesi için iki şart vardır;
Tamamlanmış bir yapının bulunması gerekir. Yapı kullanım izin belgesi olmalıdır, buna iskân ruhsatı da denmektedir. Ayrıca eğer binanın tamamı veya bir kısmı kargir olmayıp ahşap olarak yapıldıysa, bu binada kat mülkiyeti kurulamamaktadır.
Yapının bağımsız bölümlere ayrılmış olması gerekmektedir.
Ayrıca kat mülkiyeti iradi kuruluş (resmi senet) yahut hâkim kararıyla kuruluş şeklinde kurulur.
Süreçlerle ilgili daha detaylı bilgi almak için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
