Kentsel dönüşüm nedir?Kentsel dönüşümün amaçları ve şartları nelerdir? Bu soruların son yıllarda Türkiye’de cevabı en çok merak edilen sorular arasında olduğunu söyleyebiliriz. Konunun kamu, özel sektör ve vatandaş düzleminde farklı pratik yansımalarının bulunması bu soruların cevabını daha da önemli kılıyor.
Diğer yandan, kentsel dönüşümün güncel pratik uygulamaların ötesine uzanan potansiyel sonuçları da var. Bu potansiyel, kentlerimizin, geleceğin akıllı şehirlerine dönüştürülebilmesi açısından çok önemli.
Biz de MGC Legal olarak bu potansiyelin önemine binaen kentsel dönüşümün merak edilen başlıca yönlerini stratejik bir gelecek projeksiyonu çerçevesinde ele almak istedik.
Dünya’nın Sıfır Noktası
İstanbul Sultanahmet Meydanı’nın hemen karşısında yol kenarına dikilmiş bir sütun bulunur. Ne olduğunu bilenlerin dışında çoğu kişinin gözünden kaçan 4. yüzyıl’dan kalma bu sütunun ismi “Milyon Taşı”dır.
Milyon Taşı, başlangıç meridyeninin konumu 1884 yılında Greenwich olarak değiştirilene kadar “dünyanın sıfır noktası” olarak kabul ediliyordu. Yani, İstanbul’da yaşayanlar yüzyıllar boyunca tabir–i caizse “dünyanın merkezi”nde ikamet ettiler.
Günümüzde ise hemen hemen herkes için dünyanın merkezinin adresi kendi meskeni. Çalışma koşulları, ulaşım, yaşam şartları gibi etkenler göz önüne alındığında; sadece kendine odaklı böylesi bir algı çok da şaşırtıcı değil.
Ancak, bu sonucu göçün doğurduğu bir kontrolsüz büyüme, hızlı kentleşme ve plansız yapılaşma ile ulaşıldığı düşünülecek olursa; bunların üzerine bir de olası afetler eklendiğinde, pek çok kişinin dünyanın sıfır noktası olarak algıladığı evlerinde yaşamaya devam etmesinin pek de sürdürülebilir olacağını maalesef ki söyleyemeyiz. Üstelik bu sadece İstanbul için değil, nüfus hareketliliği ve yerleşme dokuları çeşitli sebeplerle hayatın doğal akışının dışında seyreden tüm yerleşim birimleri için geçerli.
Bu yerleşim birimlerinde afet riski altındaki alanlar ve bu alanlardaki binalar, gecekondu bölgeleri, zamanla büyüyen şehrin içinde kalmış olan sanayi bölgeleri ve tarımsal alanlar münferit bir yaklaşımla değil; her kentin kendine özgü değişen ve gelişen dinamikleri çerçevesinde topyekûn ele alınmalı. Tarihi ve kültürel doku korunarak ekonomik değer artışı sağlayacak bir kentsel tasarım ve yenileme ancak bu şekilde tesis edilebilir.
Bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü’nün 2021 yılının Ağustos ayında yayınladığı bir çalışmayı özellikle vurgulamak gerek. “Akıllı Şehir Yönetimi Uygulama Rehberlik Kılavuzu” isimli bu çalışmada, yerel yönetim birimlerine kentsel dönüşüm yol haritalarını akıllı şehir vizyonuyla birlikte irdelemeleri gerektiği belirtiliyor. Bunun hem uygulamada kolaylık sağlayacağına hem de dünyada öncü bir yaklaşım olacağına da dikkat çekilmiş.
Akıllı şehir modeli en genel ifadeyle; ulaşım, enerji, su, atık yönetimi, eğitim ve sağlık gibi tüm operasyonel hizmetlerin, bilgi ve iletişim sistemlerinin desteğiyle optimizasyonu amacını taşıyor. Kaynakların akıllı çözümlerle etkin ve verimli bir şekilde değerlendirilerek ekonomik kalkınmanın sağlanması ve yaşam kalitesinin artırılması hedefleniyor. Bu açıdan bakıldığında, kentsel dönüşüm ile akıllı şehir hedeflerinin uygun yöntemlerle birbirlerine entegrasyonu son derece kritik noktada.
Başlı başına ayrı bir yazı konusu olan “Akıllı Şehir Uygulamaları”na giden yolda, nesnelerin interneti Nesnelerin İnterneti’nden (IoT) yenilenebilir enerjiye dek inovatif teknolojik gelişmeler ve çözümlerin kilit rol oynadığını söyleyebiliriz.
Yani aslında geçmişi temsil eden, riskli ve ekonomik ömrünü tamamlamış binalara kentsel dönüşüm kapsamında vurulan her balyoz, bizi geleceğin şehirlerine taşıyor. Güncel pratik adımları gelecek perspektifiyle birlikte ele almayı gerektiren de bu.
Çağımız koşullarında dünyanın merkezini, bir organizmaya benzetilebilecek olan şehrin genelinde aramak gerektiği idrak edildiğinde, o gelecekte yeri olan tüm paydaşların katılımının mümkün olduğu sürdürülebilir bir kent modelinin de ilk sütunu yerine dikilmiş olacak. Tıpkı asırlardır varlığını sürdürüp ayakta duran Milyon Taşı gibi.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşümü; sürdürülebilirlik, akıllı şehirler ve yenilenebilir enerji gibi hedeflerle birlikte stratejik bir gelecek projeksiyonu olarak tanımlamak gerektiğini yukarıda vurgulamıştık. Yani, bu konuda gerek ülke çapında gerekse de yerel düzeydeki kentsel dönüşüm strateji belgeleri uyarınca pratikte atılacak adımlar ancak bu şekilde gerçek manasını bularak amaca ulaşılmasını sağlayacaktır.
Bu amaç kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak anılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ilk maddesinde;
“…afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler…”
Şeklinde ifade edilmiş durumda.
6306 sayılı Kanun incelendiğinde; kentsel dönüşümün bir binanın yıkılarak yeniden yapılmasından çok, daha detaylı ve komplike süreçleri içerdiği görülebilir. Kanun’da, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5543 sayılı İskân Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 4342 sayılı Mera Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun da aralarında bulunduğu 30’u aşkın Kanun’a atıfta bulunulması ve maddelerinde değişikliğe ya da yürürlükten kaldırmaya gidilmesi bu süreçlerin kapsamı ile hedeflenen dönüşümün boyutlarının daha iyi anlaşılmasını sağlayacaktır.
Kentsel dönüşüme ilişkin tüm bu kanuni düzenlemeler, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma tehlikesi altındaki bir yapının ve kentin olası afetler açısından riskli alan olarak tespit edilen bölümlerinin bir proje dâhilinde tekrar değerlendirileceği sistematik ve planlı bir kamusal faaliyete yöneliktir. Ayrıca, kent dokusunun zamanla eskiyen ve bozulan kısımları, imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun bir biçimde gözden geçirilir.
Kanunda “iyileştirme, tasfiye ve yenileme” olarak tanımlanan faaliyetlerin temel iki kıstası bulunur; muhtemel can ve mal kayıplarını en aza indirmek ile kenti bilimsel ve estetik değerlerin ışığında dönüştürmek. Bu iki kıstas, tüm kanuni usul ve esaslarıyla birlikte, kentsel dönüşümün pratikte ne manaya geldiğini net bir şekilde ifade eder. Yani yıkılıp yeniden yapılması öngörülen tek bir binadan, yeni tasarlanıp inşa edilen toplu yerleşim alanlarına dek kentsel dönüşümün ne olduğunun cevabı bu iki kıstasta saklıdır.
Kentsel Dönüşüm Uyarınca Riskli Bina ve Riskli Alan Nedir?
Hem ülkenin hem de tek tek bireylerin geleceğinde aynı anda ve bu ölçüde etkisi olan bir konuda toplumsal bilinç açıklığı büyük önem taşıyor. Özellikle de kentsel dönüşüm gerektiren “riskli bina” ile “riskli alan” tanımlamalarında.
Bu noktada öncelikle cevaplanması gereken soru bunların ne olduklarından ziyade ne olmadıklarıdır. Zira riskli binaya dair gündelik dilde yaygın olarak kullanılan tanımlamalar kafa karıştırıcı olabiliyor.
Mesela, kentsel dönüşümle ilgili çokça karşılaşılan “çürük” kelimesi. İçinde yaşamayı tehlikeli kılacak düzeyde eğilmeye, belirgin göçme ihtimaline ya da çatlaklara sahip binalar için bu tanım açıklayıcı gibi görünebilir. Ancak, aynı zamanda riskli bütün yapıların gözle algılanabileceği yanılsamasını doğurmaktadır.
Bu durum dış cephe kaplamaları yenilenmiş veya girişi gösterişli taşlarla döşenmiş rayiç bedeli yüksek bölgelerdeki binaların sağlam zannedilmesine neden oluyor. Oysa görselliğin aldatıcılığı kentsel dönüşümün bilimsel ve hukuki boyutları karşısında hiçbir hükme sahip değil.
Bir binanın riskli olup olmadığı ancak bilimsel usullerle yapılmış testler sonucu elde edilen teknik verilerle anlaşılabilir. Diğer bir deyişle, bilimsel veriler bir binanın riskli olup olmadığını anlamak için başka bir yorum gerektirmeyecek ölçüde yeterlidir.
6306 sayılı Kanun da riskli yapıyı; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.” olarak tanımlar. Alandaki zeminin yapısı, beton numune testleri, kullanılan demirin çapı ve sayısı ile bunların aralığı, kolon ve kirişlerin özellikleri gibi veriler “ilmî ve teknik veriler” arasında sayılabilir.
Kanun’da da belirtildiği üzre, bu testler sonucunda riskli alanda olmayan yapılarla ilgili olarak da riskli yapı tespitinde bulunulabilir.
Kentin belirli bir bölümünün Kanun’a göre; “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan” alan olarak ilanı da yine bilimsel iki rapora bağlıdır. Uygulama Yönetmeliği uyarınca; bunlar, riski belgeleyen teknik rapor ile riskin zemin yapısından kaynaklanması durumunda jeolojik etüd raporudur.
Bu raporlar ve gerekli diğer belgelere dayanılarak riskli alan olarak ilan edilmiş bölgelerde her bina için ayrı ayrı risk tespiti yapılmasına gerek yoktur. Bu durum kentsel dönüşümde özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yaygın olduğu alanlardaki ada bazlı uygulamaların projelendirilmesi açısından önemlidir.
Gene de riskli bir alanda risksiz olduğu tespit edilmiş bir yapının uygulama dışı bırakılması mümkündür. Ancak, projenin bütünlüğü adına gerekirse risksiz bina da malikleriyle yapılacak anlaşmalar sonucunda yıkılıp kentsel dönüşüme dâhil edilebilir. Birbirlerinden çok farklı özellikler taşımaları muhtemel bu tür örneklerle ilgili olarak duruma özgü hukuki çözümler geliştirilmesi de gerekebilir.
Riskli Binalarla İlgili Tespit, Onay ve İtiraz Süreçleri Nelerdir?
6306 sayılı Kanun uyarınca; binadaki maliklerden ya da kanuni temsilcilerinden birinin başvurusu risk tespitiyle ilgili inceleme yapılması için yeterlidir. Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen usul ve esaslara göre yürütülecek olan süreçte gerekli testler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilirken masrafları başvuru sahipleri karşılar.
Yapılan testler neticesinde bina riskli çıkacak olursa riskli yapı tespit raporu ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Müdürlük incelenen raporda bir eksiklik görmezse ilgili tapu müdürlüğüne şerh bildiriminde bulunur. Tapu siciline binayla ilgili riskli yapı şerhi düşülmesiyle birlikte maliklerin dikkatle takip etmesi gereken bir süreç başlar.
Riskli yapı tespiti binadaki tüm aynî ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilir. Maliklerden herhangi biri tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde tespite itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazda bulunulmaması halinde kanunen yetkili kılınmış yerel düzeydeki idarenin tanıyacağı süre içerisinde binanın yıktırılması gerekmektedir.
Malikler ya da kanuni temsilcilerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapacağı itiraz teknik heyet tarafından değerlendirilir. Heyet riskli yapı tespit raporunu inceleyip teknik gerekçelerini içeren bir kararla itirazı reddederse rapor kesinlik kazanır.
Başka bir malik tarafından yapılacak olan yeni bir itirazın hükmü olmayacağı için tekrar inceleme yapılmaksızın kentsel dönüşüm süreci devam eder. Kiracıların ise riskli yapı tespitiyle ilgili olarak talep ya da itiraz hakları bulunmamaktadır.
Bakanlık da maliklerden ya da ilgili belediyeden binanın riskli olup olmadığının tespitinin yaptırılmasını isteyebilir. Tespit, tanınan sürede yaptırılmazsa ilgili bakanlık ya da idare tarafından gerçekleştirilir. Yıkım kararı maliklere ve kiracılara tebligatla bildirilir. Gerek ilk tebligatta gerekse de itiraz sonrasında yıkım için tanınan süre alt sınırı 60 gündür.
Riskli binaların satışının önünde yasal bir engel bulunmasa da tapu sicilindeki riskli yapı şerhi ekspertiz değerinin düşük çıkmasına neden olacaktır. Bu açıdan satış için kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanması maliklerin lehinedir.
Uygulama Yönetmeliği’nin Ek–2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre;
“…metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.”
Riskli Bir Bina İçin Yıkımdan Başka Seçene var mıdır?
Riskli olduğu tespit edilmiş bir binayla ilgili olarak güçlendirme yoluna da gidilebilir. Bu konuda gerekli hususlar 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilmiştir.
Öncelikle güçlendirmenin teknik açıdan mümkün olduğu ispat edilmelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca; maliklerin 4/5’ini kapsayan çoğunluk kararıyla hazırlatılan güçlendirme projesi için İmar Mevzuatına göre ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme tanınan süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu sicilindeki riskli yapı şerhinin kaldırılması için başvuruda bulunulur.
Güçlendirme kararı alınırken binanın ekonomik ömrünün hesaba katılmasında fayda vardır. Bu seçenek, günü kurtarma adına işe yarar gibi görünse de güçlendirmeye rağmen zaman içerisinde binada başka sorunların çıkması muhtemeldir. Bu yüzden güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranının %40 eşik değeri aşmaması tavsiye edilmektedir.
Malikler güçlendirme seçeneğini değerlendirmezlerse kendilerine tanınan 60 günlük süre içerisinde binanın yıkımını gerçekleştirmek zorundadırlar. Bina bu zaman zarfında yıktırılmazsa 30 günlük bir ek süre verilir.
Yıkımın yine gerçekleştirilmemesi durumunda ise riskli bina, kentsel dönüşüm sürecinin kesintiye uğramaması için Uygulama Yönetmeliği uyarınca devreye giren yetkili makamlar tarafından insan ve eşya tahliyesini takiben yıktırılır. Yıkım masrafları maliklerce ödenmek zorundadır.
Riskli Binanın Yıkımı Sonrası Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?
Yıkımın ardından malikler tarafından binanın yeniden yapılma sürecine dair bir karar verilmesi gerekir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın internet sitesinde bu konuda anlaşma sağlanabilecek lisanslı yüklenici firmaların listesi bulunmaktadır.
Binanın teklifte bulunan yükleniciler arasından kime ve hangi koşullarda yeniden yaptırılacağı maliklerin yıkım sonrası 30 gün içerisinde gerçekleştirmesi gereken toplantısı sonucu “Bina Ortak Karar Protokolü” ile karara bağlanır. Karar için gerekli çoğunluk oranı 2/3’tür. Riskli binanın yıktırılmasıyla söz konusu taşınmaz, artık bir arsa olarak değerlendirileceği için oy ağırlıkları da maliklerin arsa payı oranınca tespit edilir.
Bu toplantıda binanın yeniden inşası ve yüklenici firma dışında alınabilecek başka bazı kararlar da söz konusu olabilir. Yıkılan yapının bulunduğu parselin yan parsellerle birleştirilmesi ya da ayrı ayrı parsellere bölünmesi ve imar adası bazında kentsel dönüşüm projelerine dâhil olmak için gerekli anlaşmaların yapılması yine 2/3 çoğunluk oranıyla karara bağlanabilir.
Toplantı kararlarına katılmayan maliklere Bina Ortak Karar Protokolü uyarınca yapılan anlaşma şartlarını içeren bir tebligat gönderilir. Bu malikler, protokolü ve anlaşmayı 15 gün içerisinde imzalamazlarsa sahip oldukları hisseler taşınmazın diğer paydaşlarına açık artırma yoluyla satışa çıkarılır.
Değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşları tarafından tespit edilen rayiçten az olmamak kaydıyla satışa çıkarılan hisselere, diğer paydaşlardan talep gelmezse, bakanlık ya da idare kamulaştırma yoluna giderek hisseyi hazine adına tescil ettirir. Maliklerce oybirliğinin sağlanamadığı koşullarda 2/3 çoğunluk oranıyla karara bağlanan kentsel dönüşüm projesinin uygulanmasına ancak satış ya da kamulaştırma sonrasında başlanabilir.
Malikler, 30 gün içerisinde 2/3 çoğunluk oranıyla almaları gereken kararı Bina Ortak Karar Protokolü ile bir sonuca bağlayamazlarsa bakanlık ya da idare taşınmaz ile ilgili acele kamulaştırma yoluna gider.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Banka Kredileri ve Kira yardımı
Yüklenici firma seçiminin ardından malikler, yeniden inşanın maliyetinin karşılanması amacıyla gerek devlet bankalarına gerekse de imzalanmış protokol gereği bakanlık ile anlaşmalı özel bankalara kredi başvurusunda bulunabilirler. Başvurular protokol ile birlikte bankanın kredilendirmeye dair usul ve esasları çerçevesinde değerlendirilir. Bakanlık, bankanın kredi vermeyi uygun görüp kendisine bildirdiği maliklere geri ödemeli faiz desteği sağlar.
Krediye konu olan meblağ doğrudan başvuruda bulunan kişiye ödenmez. İlgili banka, inşa sürecinde yüklenici firmaya malik adına hak ediş olarak ödeme yapar. Ödemeler tek seferde gerçekleştirilmeksizin zamana yayılır. Ödemelerle ilgili denetimli sürecin binanın kontrolüyle birlikte yürütülmesi maliklerin çeşitli sebeplerden ötürü muhtemel müteahhit değişikliğinden ya da inşaatın kesintiye uğramasına sebep olacak daha farklı olumsuz durumlardan etkilenmemesini sağlar.
Kredilerin kişi bazında üst limiti ile vade ve anapara ödemesiz dönem süreleri değişkenlik gösterir. Faaliyetin yeniden inşa, güçlendirme ve edinme seçeneklerinden hangisi olduğu bu değişkenliğin etkenlerinden biridir. Ayrıca, söz konusu taşınmazın konut ya da işyeri olması da bu konuda belirleyicidir.
Kentsel dönüşüm projesi kabul edilen binalardaki malikler konuyla ilgili noter, belediye, tapu ve kadastro harçlarıyla birlikte veraset ve intikal ile damga vergilerinden de muaf tutulur.
Ayrıca, bakanlık tarafından maliklere yeniden inşa süreci boyunca 18 ay kira desteği sağlanır. Kira destek meblağları ülke çapında 6 kategoriye ayrılmış olan iller bazında belirlenir. Başvurular sırasında aynı malik için hem kira yardımı hem de kredi faiz desteğinde bulunulmayacağı unutulmamalıdır.
Riskli olduğu tespitiyle yıktırılan binadaki kiracılara ve aynî hak sahiplerine bir defaya mahsus olarak 2 aylık kira desteği gerçekleştirilir. Bu destek kamuoyunda taşınma desteği olarak da adlandırılmaktadır.
Bu desteğin dışında kiracıların kentsel dönüşüm sürecindeki pozisyonu hakkında bilgi edinmek istiyorsanız MGS Legal olarak daha önceden hazırladığımız yazımızı inceleyebilirsiniz: Kentsel Dönüşüm Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkisi Nedir?
Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul, Türkiye’nin en dinamik sektörlerinin başında geliyor. Kapsamı itibarıyla da toplumun istisnasız her kesiminden kişileri ilgilendiriyor. Devasa yatırımlardan, en basit kira sözleşmelerine dek hem süreçler hem de taraflar çok ve çeşitli.
Bu durumun gayet verimli çözüm ortaklıklarını ve iş birliklerini doğurduğu kadar farklı düzeyde çelişkilere de neden olduğunu söyleyebiliriz. Üstelik bu ilişki ve çelişkiler gerçek kişiler, özel şirketler ve kamu kurumları gibi birbirlerine denk olmayan iradelerin arasında yaşanabiliyor.
Tüm bunlar Gayrimenkul Hukuku’nun ihtiyaca uygun bir şekilde detaylandırılmasının ve gerektiğinde güncellenmek zorunda kalınmasının sebepleri. Meselenin farklı hukuk dallarını da ilgilendiren özel davalara dek uzanabildiğini de hesaba katarsak, Gayrimenkul alanında hukuki danışmanlığın ne kadar hayati olduğunu anlayabiliriz.
Gayrimenkul Hukuku’nun bir parçası olarak değerlendirebileceğimiz kentsel dönüşümün de yukarıda ele alınan başlıca yönleri projelerle ayrıntılandırıldığında özel çözümleri gerektirdiği görülecektir. Sayısı 30’un üzerinde farklı kanunla ilişkilendirilmiş olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yanı sıra kentsel dönüşümü şekillendiren yönetmelikler, sözleşmeler, dilekçeler, itirazlar, taahhütler ve raporlar bu fikri desteklemektedir.
Bu yaklaşımı, 26 Mayıs 2022’de Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı’nın (KENTSEV) liderliğinde organize edilen ve ana teması “Çevresel Sürdürülebilirliğe Dayalı Kentsel Dönüşüm ve Akıllı Şehirler” olan 7. Ulusal Her Yönüyle Kentsel Dönüşüm Kongresi’nde de görebiliriz. MGC Legal’in altın sponsorlarından olduğu Kongre’nin sonuç bildirgesinde yer verilen ana çıktıların 15. maddesinde “kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan hukuksal sorunlar için Gayrimenkul Hukuku mahkemelerinin kurulması gerektiği” vurgulanmıştır.
Gayrimenkul Hukukuna dair ihtiyaç duyulan bu düzenlemeler gerçekleştirildiğinde, sürdürülebilirlik ve akıllı şehir hedefleriyle birlikte stratejik bir gelecek projeksiyonu olarak değerlendirmesi gereken kentsel dönüşüm de amaçları doğrultusunda çok daha hızlı ilerleyecektir.
Mimar Sinan, Süleymaniye Camii’nin temelini attıktan sonra toprak zemini, çaktırdığı kazıkların üzerine yerleştirilmiş tonlarca taşla sıkıştırmak ister. Amacına ulaşması için inşaya devam etmeden önce uzun bir süre beklemesi gerekir. Rivayetlere göre bu süre zarfında caminin yapımını aksattığı söylentileri yayılır. Oysa büyük mimarın aslında yaptığı zemin mekaniğinin bu heybetli eserin günümüze ulaşmasını sağlayacak ölçüde başarılı bir uygulamasıdır.
İşin ilginç yanı modern zemin mekaniğinin kurucusu kabul edilen Avusturyalı mühendis Karl Von Terzaghi’nin yolunun da İstanbul’dan geçmesidir. Karl Von Terzaghi teorik fikirlerini oluşturan çalışmalarını 1. Dünya Savaşı yılları ve sonrasında Mühendis Mekteb–i Âlisi, yani bugünkü İstanbul Teknik Üniversitesi’nde ve Robert College, günümüzün Boğaziçi Üniversitesi’nde gerçekleştirir.
Bu iki olay arasında yaklaşık dört asır vardır. Mimar Sinan’ın perspektifi kentsel dönüşüm üzerinden geleceğe bakma konusunda örnek olmalıdır.
