Kiracı ile ev sahipleri arasında zaman zaman ortaya çıkan sorunlar sebebiyle; “kiracı nasıl çıkarılır?” sorusuna cevap sıkça aranıyor. Kiracı çıkartmak için bazı yasal prosedürlerin yerine getirilmesi önemlidir. Bir kiracı tahliyesi için kiralanan mülkün tahliyesiyle ilgili prosedürler, kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabıdır.
Ev sahibi, kiracı ile aralarındaki iş yeri veya ev kiralama ilişkisi sebebiyle kiralama ile ilgili mevzuata uygun hareket etmek zorundadır. Peki, kiracı nasıl çıkarılır?Kiralanan taşınmazın tahliyesi için hangi prosedürlerin uygulanması gerekir?Kiracıyı evden çıkartmak için ev sahiplerine ve kiracılara hangi sorumluluklar düşer? Makalemizde bu soruların cevaplarını ve daha fazlasını bulabilirsiniz.
Konut Kiralama Nedir?
Konut kiralama, geçici olarak yerleşme ve barınma amacıyla bir taşınmazın bir bedel karşılığı kullanılmasıdır. Konut, dış etkenlere karşı kişilere koruma sağlayan yapıdır. Bu sebeple, koruma sağlayacak özelliklerde ve sağlam bir yapıda olması zorunluluğu vardır. Çadır ve baraka yerler, konut kirası gibi değerlendirilemez.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Bir taşımazı kiralama söz konusu olduğunda kira sözleşmesi gündeme gelir. Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süre için kiralanması için yapılır. Kira sözleşmesine ilişkin hususlar Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Mülk sahibi olan kiraya veren, kira sözleşmesi ile kiracıya mülkünü kullanma ve yararlanma hakkı verir. Kiracı, menfaatine olan bu faydaya karşılık, kiraya verene belirli miktarlarda kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmeleri belirli sürelerle düzenlenir. Peki, kiracıyı evden çıkartmak için kira sözleşmesinin süresinin tamamlanması yeterli midir?
Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesinin süresi bitse dahi, kiracıyı çıkarma veya kiracı tahliyesi, ilgili Kanun’da veya mevzuatta yer alan sebeplerle söz konusu olabilir. Kira tahliyesinde Kira Hukuku uygulanır. Buna göre, Kira Hukuku, kiracı ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki düzenlemeleri içerir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı çıkarmak için bazı sebeplerin oluşması gerekir. Şimdi, kiracı tahliyesi sebeplerini ve süreçlerini detaylıca inceleyelim.
Kirayı Ödememe Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiracı çıkartmak için sebepler arasında en önemlisi kirayı ödememedir. Kiracı, kirayı geç öderse ya da ödemezse ev sahibi kiracı tahliyesi isteyebilir. Ayrıca, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar sebebiyle icra takibi başlatabilir. Kira borçları sebebiyle icra davası açılırsa, mülk sahibi kira ödemesi yanından kiracı tahliyesi de talep edebilir.
Tahliye talebinde bulunulmazsa; tahliye talebi hakkı doğmaz. Bu sebeple, icra takibi öncesi kiracı tahliyesi talebi de verilmelidir. Ev sahibi ödeme emri gönderdiğinde kiracının 7 günlük itiraz süresi vardır. Bu süre dolduktan sonra, kiracı, 30 gün içinde borcunu ödemekle yükümlüdür.
Kiracının kirasını ödememesi halinde tahliyesi ya da evden çıkarılması için aynı yıl içinde kiralanan taşınmazın iki kira bedelinin ödememiş olması gerekir. Bu durumda, ev sahibi iki haklı ihtar gönderir. Bu ihtarnameler sonrası kiralar ödenmezse, kira yılı bitmesinin ardından 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Mülk sahibinin ihtiyacı doğrultusunda, kiracı tahliye davası açmak için önemli bir sebeptir. Kiraya veren veya mülk sahibi; kendisi, eşi, üst soyu, alt soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut sağlama ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliyesi isteyebilir. Bu konuda kiracı ile bir uyuşmazlık ortaya çıkarsa kiracı tahliyesi davası açılabilir.
İhtiyaç sebebiyle kiracı tahliyesinin önemli şartları ve sonuçları vardır. Buna göre, kiralanan taşınmazın tahliyesi ile kiracının evden çıkarılması durumunda ev, iş yeri, taşınmaz veya mülk, ihtiyacı olan kişi veya kişilere kullandırılabilir. Aksi halde, kiracıya tazminat ödeme sorumluluğu vardır.
Tadilat Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiralanan bir taşınmazda bazı bakım, onarım ve tadilat ihtiyacı ortaya çıkabilir. Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, genişletilmesi, bazı alanlarının değiştirilmesi veya restore edilmesi söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda, kiraya veren tadilat sebebiyle kiracı çıkarma talep edebilir.
Bu tadilat işlemlerinin, kiralanan mülkün kullanılmasını imkansız hale getirdiği durumlarda kiracı çıkarma söz konusu olur. Örneğin; pencere değişimi gibi evin kullanımını etkilemeyecek tadilat işlemlerinde kiracı tahliyesi yapılamaz. Tadilat sebebiyle kiracı tahliyesi için kira sözleşmesindeki fesih döneminden başlayarak 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının bir süre sonra kiralanan mülkü tahliye edeceğini taahhüt ettiği bir beyandır. Tahliye taahhütnamesi geçerliliği için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Mesela, kira sözleşmesi aşamasında kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
Bunun sebebi, kiracının kira sözleşmesine karşılık tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlanmasıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracı tahliyesi, hukuki bazı hususlar içerir. Bu sebeple, kiracı tahliyesi konusunda uzman hukukçulardan destek almak önemlidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı çıkarma davası veya icra takibi başlatılabilir. Bunun teknik detayları uzman avukatlar tarafından yönetilebilir.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kiracı tahliye davası ya da halk arasında bilinen adıyla boşaltma davası, kiralanan mülkteki kiracıyı evden çıkarmak ya da tahliye etmek için açılan bir davadır. Kiraya verilen taşınmazın sahibi tarafından açılır. Kiracı tahliye davası ile ilgili esaslar, İcra İflas Hukuku (İİK) ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Dava sonucu kira sözleşmesi feshedilir. Bu sebeple, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kira tahliye davası açmadan önce bazı hususlara dikkat etmek gerekir.
Örneğin; kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar taşınmazın tahliye edilmesi için bildirimde bulunulmazsa; kira sözleşmesi süresi 1 yıl uzayacaktır. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin bir madde yoksa veya kira sözleşmesinin süresi daha uzunsa kiracı tahliye davası açmak için kira sözleşmesindeki fesih süresine dikkat edilmelidir.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davası nedir, nasıl açılır? Sorularına cevap olarak birçok hususun ele alınması gerekir. Bunun için, kiralanan taşınmazın tahliyesi süreçlerinde ilgili kanunlardaki esasların iyi bilinmesi gerekir. Bu sebeple, kiracı evden nasıl çıkarılır? Sorusuna cevap verebilecek, alanında uzman bir avukatla çalışmak hem maliyet tasarrufu hem zaman kazanmak açısından önemlidir. Kira tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Dava, mahkemenin seyrine göre 4 ay ila 3 yıl sürebilir. Kiracıyı çıkartmak için beklenecek süre de davanın işleyişine bağlıdır. Kiracı tahliyesi açmak için öncelikle kiranın ödenmemiş olması gerekir. Kira ödenmediği takdirde, 30 gün içinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir. Bu süre içinde kira borcu ödenmezse kiracı tahliye davası açılabilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesi fesih süresi, sözleşmede belirtilen süreye bağlıdır. Kira sözleşmesinin feshi için herhangi bir tarih belirtilmemişse; her 6 ayda bir fesih söz konusu olur. Altı ayılık bir dönem geçmeden önce kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılması gerekir. Bildirime rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemişse, kiracı tahliye davası söz konusu olabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesi fesih dönemi bittikten sonra 1 ay içinde açılmalıdır.
Kira sözleşmesinde fesih süresi belli ise, kira kontratı bittikten sonra kiracı evi boşaltmamışsa, süre bittikten sonra 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Taşınmazdaki kiracı ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmişse, üç yıl boyunca çıkan kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılara kira sözleşmesi feshedilebilir. Bildirimde bulunulmasa kira kontratı 1 yıl daha yenilenmiş olur.
Kiracı Çıkarma İçin İhtarname
Kiracının tahliyesi için ihtarname belgesi, mülk sahibi tarafından kiracının tahliyesi için kullanılan bir belgedir. Kiracı çıkarma için Kanun’da belirtilen şartlardan biri kiracı ihtarnamesidir. Bu belge ile kiraya veren, haklı gerekçelerini öne sürebilir. Taşınmazı kiraya veren mülk sahibi, kira bedeli ödenmezse ya da geç ödenirse 1 yıl içinde iki kez haklı yazılı ihtarname gönderebilir.
Böylece, kiracı tahliye davası açılabilir. Tahliye davası, iki haklı ihtarnamenin gönderildiği kira döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içinde açılabilir. Kiracı çıkarma için ihtarname, aynı zamanda bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesi talebi anlamına gelir. Bu belge noter onayı ile kiracıya gönderilir.
Haklı ihtarlar yazılı olmak zorundadır; ancak, noter onayı şart değildir. Noter onaylı kiracı ihtarnamesi, ispat açısından önemlidir.
Kiracı Çıkartmak İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre hazırlanan veya taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı imzalama şeklinde ya da noter huzurunda hazırlanabilir. Kiracı, kira sözleşmesine aykırı bir davranış sergilediğinde kiraya veren kiracı çıkarmak için çeşitli haklara sahiptir.
Peki, kiracı çıkartmak için gerekli şartlar nelerdir? Türk Borçlar Kanunu, genellikle kiracı lehine maddeler içerir. Bu sebeple birçok ev sahibi kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabını arıyor. Kiraya veren ev sahibinin kiracıyı evden çıkartmak için haklı bir sebebi olması gerekir. Böyle bir sebep yoksa ve kiracı kira sözleşmesi süresi bitmeden 15 gün önce kira sözleşmesini feshedeceğini bildirmemişse, kiracıyı evden çıkarmak mümkün değildir. Kiracıyı çıkarma için gerekli şartlardan bazıları şunlardır;
İhtiyaç Halinde: Ev sahibi ihtiyaç halinde evi bir yakınına kullandırmak isterse kira sözleşmesini feshetme talebinde bulunabilir. Bu durumda, kiracı tahliye davası açılması gerekir. Kiraya veren, dava açacağını kiracıya bildirmezse dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzar. Ev sahibi, kiracı tahliyesi sonrası haklı bir sebep olmadan aradan 3 yıl geçmedikçe evi başkasına kiralayamaz.
Tadilat Halinde: Kiralanan mülkte inşaat, imar, onarım, tadilat, genişletme ve değiştirme çalışmaları yapılacaksa kiralanan taşınmazın tahliyesi istenebilir. Bu durumda yapılacak işlemlerin kiralanan yerin kullanımını imkansız hale getirmesi gerekir.
Mülkün Satılması: Bir evde kiracı varken ev satılmışsa, evin yeni sahibi ihtiyaç halinde kendisi, eşi, alt soyu ve üst soyu için mevcut kiracıyı evden çıkartmak isteyebilir. Bunun için taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek gerekir. Bildirim sonrası kira sözleşmesi 6 ay içinde açılacak dava ile feshedilebilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralanan ev teslim edildikten sonra ev sahibine yazılı tahliye taahhüdü vermişse, yani bir süre sonra evi tahliye edeceğini taahhüt etmişse; bu süre bitince kiracı evden çıkmak zorundadır. Buna rağmen kiracı çıkmamışsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra ya da dava yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kiranın Ödenmemesi: Kiracı ev kirasını belirlenen süre içinde ödemezse, geç öderse ya da kirayı aksatırsa ev sahibi kiracıya en az 30 gün süre verir. Bu süre içinde kira borcu ödenmezse kira sözleşmesi kiracı tahliye davası yoluyla feshedilebilir.
Haklı İhtar: Kiraya veren, kira sözleşmesine konu taşınmazın kirasını 1 yıl içinde ödemeyen kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunabilir. Bu durumda, kiraya veren, kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açabilir. Ödenmemiş kira bedelleri için icra takibi talep edilebilir.
Kiracının Evi Varsa: Kiraya veren ya da ev sahibi, evi kiraladıktan sonra kiracının veya eşinin adına aynı yerleşim yerinde oturmaya elverişli taşınmazı olduğunu öğrenirse, kira sözleşmesinin bitiminden sonra 1 ay içinde kiracı tahliye davası ile sözleşmenin sonlandırılmasını talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının sahip olduğu evin oturmaya elverişli olmasıdır. Aksi durumda kiracı tahliye edilemez.
Evin Özenli Kullanımı: Kiracı, kiraladığı evi sözleşmeye uygun bir şekilde özenli kullanmalı, zarar vermemelidir. Aksi durumda, ev sahibi kiracıya 30 gün süre vererek bu zararın giderilmesini ya da evi özenli kullanma talep edebilir. Aksi halde, ev sahibi kiracıya yazılı ihtarda bulunabilir.
Komşulara Saygı: Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusuna cevap olabilecek başka bir husus da; evi kiralayanların komşularına saygılı davranmasıdır. Aksi halde, ev sahibi kira sözleşmesi fesih süreci başlatabilir.
Konutu Terk Etmeme: Kanun’da belirtilen sebeplerle kiracıyı evden çıkartmak söz konusudur. Kiracı gerekli yasal işlemler sonrası evden çıkmak zorundadır. Ev sahibinin gönderdiği ihtarnamelere rağmen kiracı evi tahliye etmezse mülk sahibi kiracı tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiracı Evden İstediği Zaman Çıkabilir mi?
Ev sahipleri kiracıları ile yaşadıkları sorunlar sebebiyle kiracı nasıl evden çıkarılır diye merak ederken, kiracılar da kiracı evden istediği zaman çıkabilir mi diye araştırıyor. Kiracı talep ederse kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkabilir. Ancak, bu konuda da kanunen bazı prosedürler vardır. Kira Hukuku çerçevesinde kira sözleşmesi, kira süresi bitince ev sahibi tarafından sonlandırılamaz. Kiracının kira sözleşmesini uzatma hakkı vardır.
Sözleşmedeki kira süresi dolmadan önce kiracı tahliyesi için bazı usuller vardır. Kiracı kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkmak isterse çıkabilir; ancak, sözleşmede açıklanan fesih dönemi dışında evden çıkan kiracı, taşınmaz yeniden kiraya verilinceye kadar kira sözleşmesinden doğan borcu ödemek zorundadır. Kiracı, ayrıca, aidat ve ortak giderler gibi diğer giderleri de karşılamakla yükümlüdür.
Özetle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracının en az 11 yıl evi kullanması durumunda,
Ev sahibinin ihtiyacı halinde,
Kiralanan evde tadilat yapılması durumunda,
Yazılı tahliye taahhütnamesi imzalanması halinde,
Ev sahibinin iki haklı ihtarname göndermesi sebebiyle,
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda,
Kiracı veya eşine ait kullanılabilir durumda bir taşınmaz olması halinde,
Kiracının iflas etmesi durumunda,
Eve zarar verme ve komşulara saygısız davranma gibi diğer önemli sebeplerin vuku bulması halinde…
Kiracı Nasıl Çıkarılır Konusunda Merak Edilenler
Kiracı nasıl çıkarılır, kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl olur, kiracıyı evden çıkartmak için neler gereklidir gibi birçok sorunun cevabı merak ediliyor. Ev sahibi ile kiracı arasında zaman zaman anlaşmazlıklar olabiliyor. Ayrıca, kira fiyatlarındaki fahiş artışlar sebebiyle ev sahipleri düşük miktarda kira veren kiracılarını çıkarmak isteyebiliyor.
Kiracılar ise, yüksek fiyatlar sebebiyle kiraladığı evden çıkmak istemiyor. Bu durumda ortaya çıkan anlaşmazlıklar ve gerginlikler sebebiyle hukuki süreç devreye girebiliyor. Kiracı nasıl çıkarılır sorusu ve benzer konularda merak edilen bazı hususlar şunlardır;
Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracılar, kira sözleşmesi çerçevesinde kiralık evde oturabilir. Kira sözleşmeleri genellikle yıllık olarak imzalanır. Kira sözleşmesi süresi bitince sözleşmeyi sona erdirme hakkı kiracıya verilmiştir. Ev sahibi, yukarıda açıkladığımız sebeplerle kiracının evi tahliyesini talep edebilir. Özetlersek; kontrat süresi dolması, kiracıyı evden çıkarmak için yeterli bir sebep değildir.
Yeni Alınan Evden Kiracı Çıkarmak Mümkün mü?
Mülkünü kiraya veren ev sahibi, kiracı içindeyken evi satabilir. Evi satın alan yeni ev sahibi, kiracı çıkartmak için gerekli sebeplerle kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
Kirasını Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Bir kiracı kirasını düzenli olarak ödüyorsa, kiraya veren ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi haklı sebeplerle kiracı tahliyesi davası açabilir. Bu durumda, ev sahibi kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi için gerekli zorunluluğu ispatlamakla mükelleftir.
Ev Sahibi, Kiracıyı “Kendim oturacağım” Diye Çıkarabilir mi?
Kiracı nasıl çıkarılır diye merak eden ev sahiplerinin birçoğu kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarma istiyor. Bu duruma ev sahibinin “ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası” açması gerekir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları ortalama 3 ay sürmektedir.
Taşınmaz sahibi hiçbir durumda kiracıyı zorla çıkaramaz. Kiracıyı çıkartmak için Kanun’da belirtilen sebeplerin gerçekleşmesi gerekir. Ev sahipler, kiracıyı tahliye şartlarına uymak zorundadır.
Sonuç
Kiracı ile ev sahibi ilişkisi, ilgili kanunlarda düzenlenmiştir. Yani, kiracı nasıl çıkarılır sorusunun en temel cevabı Kanun’da belirtilen hallerde kiracı çıkartmak mümkündür denilebilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edildiğinde Kanun birçok açıdan kiracıya haklar tanımıştır.
Ev sahibi, “kiracı evden nasıl çıkarılır?” diye araştırıyorsa; öncelikle Kanun’un belirttiği hususlara dikkat etmesi gerekir. Bu konuda alanında uzman bir hukukçudan destek alınması önemlidir. Kiracı – ev sahibi anlaşmazlıkları konusunda, deneyimli avukatlar kiracı nasıl çıkarılır sorusuna, kiracıyı evden çıkartmak için öne sürülen sebeplere göre daha net cevap verebilir.
