Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir.
Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesinin Sebepleri Nelerdir?
Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir.
İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır.
Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır.
Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 364’üncü maddesine göre belirlenir.
Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek görülmemekte, nafaka koşullarının oluşması yeterli görülmektedir.
Tüzel Kişinin Konut ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Yargıtay kararlarında bir tüzel kişinin konut ve işyeri ihtiyacı da bu madde kapsamında değerlendirilmiştir. Örneğin tüzel kişilerin lojman ihtiyacı isteğini de bu sebebe göre değerlendirerek, onların lojman ihtiyacını gerçek kişilerin konut ihtiyacı gibi kabul etmiştir.
Ancak, tüzel kişinin eşi ve çocukları söz konusu olamayacağından sadece kendi ihtiyacı için dava açabilir. Bu kapsamda tüzel kişi şirket ortağının aile üyeleri için yasa hükmü kapsamında tahliye davası açılamayacağı sonucu çıkmaktadır. Uygulamada tüzel kişinin ihtiyacı için tüzel kişinin ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların da tahliyesinin istenemeyeceği ifade edilmektedir.
Yargıtay da bu hususta şirketlerin tüzel kişiliklere haiz kuruluşlar olmalarından ötürü yalnızca şirket malı için şirket ihtiyacından bahisle tahliye davası açılabileceği görüşündedir. Yine uygulamada şirket faaliyet konusunun ana sözleşmelerinde belirlendiği, ana sözleşmede yazılı bu konularda ikinci bir işyeri açılabileceği, gerçek kişiler için ikinci işyerinin tahliye gerekçesi yapılamayacağı kuralının şirket tüzel kişilikleri için uygulanamayacağı ifade edilmektedir. Yargıtay’ın da aynı yönde kararları mevcuttur.
Gereksinim sebebiyle tahliye davasının ilk şartı, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer bir kimsenin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminin mevcut olmasıdır. Kanun, altsoy sözcüğünü kullandığı için, yalnız çocuklar değil, torunlar ve torun çocukları da altsoy kavramına girmektedir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenmektedir.
Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri, bu kavram içine girmektedir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olması gerekmemekte, nafaka koşullarının oluşması yeterli görülmektedir. Bu kapsamda madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Madde metninde sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamayacaktır.
Kiracının Dava Hakkı ve Husumet
TBK’nın 350’nci madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmiştir. Malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı bulunmamaktadır. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de ihtiyaç nedeniyle kiracıya tahliye davası açabilmektedir.
Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise kiracının tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekmektedir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmeyecektir.
Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilebilen noksanlıklardan değildir. Nitekim Yargıtay bir kararında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiğini, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiğini ifade etmiştir.
Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesinde Davası Süresi Nedir?
TBK’nın 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi, sözleşme süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Aynı yasanın “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353’üncü maddesinde kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı düzenlenmiştir.
Bu kapsamda, Yargıtay kararlarına da konu olduğu üzere akdin yenilenmeyeceği konusundaki irade karşı tarafa sözleşme süresi ya da bir aylık dava açma süresi içerisinde bildirilmişse yeni dönemin sonuna kadar her zaman dava açılabilmektedir. Süresiz kira sözleşmelerinde ise dava süresi, fesih dönemine göre ve fesih için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Genel hükümlerdeki 328’inci madde taraflardan her birinin sözleşmede aksine hüküm yoksa yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemektedir. Fesih dönemlerinin hesabında kira başlangıç tarihi esas alınmaktadır.
Yargıtay uygulamasında davanın süresinde açılıp açılmadığı konusunda ihtilaf çıktığı takdirde sözleşmeye göre sürenin tespiti için taraflara delillerini ibraz etmesi için süre verilmesi gerektiği, ilk olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmektedir. Yine Yargıtay’a göre kira başlangıç ve bitiş tarihi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı taktirde de hadise olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Kira süresinin sona erme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihine göre hesaplanmaktadır. Yazılı bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın başlangıç tarihi taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme tarihleri ile kanıtlanabilme imkanı vardır.
Kiraya verenin kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davası açması için kiracıya önceden ihtarname keşide etmesine gerek yoktur. Ancak kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuşsa bir aylık süre geçse de dava açabilir.
Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesinde İhtiyacın İspatı
Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir.
Örneğin, kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır.
İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin, Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde kiracının tahliye istemi hukuka uygundur. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir.
Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381).
Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur.
Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.
İhtiyacın Zorunlu ve Sürekli Olması Üzerine Farklı Yazarların Yorumu Nelerdir?
TBK’nın 350’nci maddesinin tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına rastlanmaktadır.
İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Örneğin, henüz doğmayan ihtiyaç, kiralayanın oturulabilir boş konutunun olması, boş konutun kısa bir süre önce ya da yargılama sırasında kiraya verilmiş olması, kiralananın işyerine yakın olması, oturulan konutun gürültülü bir semtte bulunuyor olması gibi sebepler tahliye gerekçesi olamaz. Ancak kiralayan gecekonduda oturuyor ve kiracının tahliyesi istenen taşınmaz apartman dairesi ise, kiralayan asansörü olmayan daireden asansörlü daireye yerleşmek istiyorsa, sobalı daireden kaloriferli bir daireye geçmek istiyorsa bunlar tahliye gerekçesi olarak kabul edilebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir.
Kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını ile birlikte veya ona ait evde oturması halinde aynı kirada oturduğu durumlarda olduğu gibi kendi konutuna yerleşmeye hakkı bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir (6. HD. 5.4.1993; 3956/4132).
Aynı şekilde; evli olan kiraya verenin kız kardeşinin yanında ona ait evde oturması; meslek sahibi kiraya verenin anne babasıyla onlara ait evde oturması; kiraya verenin babasına ait evde oturması, ergin olan kiraya verenin müşterek malik olduğu taşınmazda kardeşi ile birlikte oturması; baldızına ait evde oturması taşınmaza gereksinim ihtiyacının varlığını göstermektedir.
Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu belirtmiştir. Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmektedir.
Yargıtay kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir.
Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye gerekçesi saymıştır.
Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının, hali hazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir.
Yargıtay konut ihtiyacı için sadece nişanlanmış olunmasını yeterli saymamakta, evlenme konusunda hazırlık yapılmış ve girişimlerde bulunulmuş olması gerektiğini ifade etmekte, sabit ve sürekli bir işi bulunan kiraya verenin başka bir iş için yeni bir işyerine ihtiyaç göstermesinin şüpheyle karşılanması gerektiğini ifade etmektedir.
“Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi” konusunda yardıma ihtiyacınız varsa ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
