Özüne zarar vermeksizin, bir yerden bir yere götürülmesi mümkün olmayan bir değere sahip eşyaya, taşınmaz mal ya da gayrimenkul adı verilir. Kural olarak, taşınmaz bir mal üzerinde hak sahibi olabilmek için, söz konusu taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satışlarının tapu sicil kaydına işlenmesi de söz konusu alanda kadastro çalışmalarının yapılmış olması şartına bağlanmıştır.
Kural olarak, kadastro çalışması yapılamayan bir yerin tapu siciline konu edilememesinden ötürü söz konusu taşınmaz üzerinde hak sahibi olunamamaktadır. Hal böyle olmakla birlikte, bazı alanlarda kadastro çalışmaları yapılmamış olsa da, o alandaki taşınmaz üzerinde hak sahipliği iddiasında bulunulduğu görülmektedir. Bu istisnai hal, muhtar senedi yöntemi ile taşınmaz satışı olarak adlandırılan kadastro görmeyen bu alanlardaki taşınmazların satışına ilişkin başvurulan yöntemlerden birisini oluşturmaktadır.
Taşınmaz devri, kural olarak tapuda yapılmaktadır. Devir işlemi tapuda yapılmadıkça taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmeyecektir. İşbu şekilde yapılmayan devir sözleşmeleri geçersiz olup tarafları açısından hiçbir hak ve/veya borç doğurmayacaktır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 12. maddesinin ilk fıkrası, hiçbir şekil şartına bağlı olmaksızın sözleşme yapılabileceğine ilişkindir (kanunda aksi öngörülmedikçe). Maddenin ikinci fıkrası ise kanunda öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğunu ve işbu şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağına ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi bir şekilde düzenlenmesi gerektiğini belirtilmektedir. Haliyle taşınmaz satışının geçerli olabilmesi, sözleşmenin resmi bir şekilde düzenlenmesi şartına bağlanmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706. maddesi de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını, resmi şekilde düzenlenmiş olması koşuluna bağlı tutmaktadır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşuludur ve kamu düzenine ilişkindir.
Resmi şekil, sözleşmenin resmi görevliler tarafından gerçekleştirilmiş olmasıdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca da taşınmaz mülkiyetine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, bu sözleşmelerin tapu sicil memurlarınca düzenlenmesi koşuluna bağlı tutulmuştur. Haliyle, kural olarak bu kapsamda resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışı sözleşmeleri hukuken geçersiz olacak ve tarafları açısından hiçbir hak ve/veya borç doğurmayacaktır. Ancak, kadastro görmeyen alanlarda muhtar senedi yöntemi ile taşınmazların satışı olarak adlandırılan yöntem ile taşınmaz üzerinde hak sahipliği sağlanabileceği yukarıda ifade edilmişti.
Kadastro görmeyen alanlarda tapu sicil kaydı olmadığından, taraflar arasında resmi şekilde düzenlenmeye konu olmayan, söz konusu taşınmazın alım-satım işlemine ilişkin adi yazılı taraflarca yazılı sözleşme akdedile bilinmektedir. Akabinde taraflar işbu belgeye/sözleşmeye resmi bir görünüm kazandırılmak amacıyla muhtara başvurmaktadır. Muhtar tarafından taraflar arasında imzalanan işbu Sözleşmeye/Belgeye Muhtar Mührünü damgalanır. Taraflarca (Tapu Sicil Müdürlüğü‘ne gidilmeksizin) yapılan bu satışlar, “muhtar satışı” olarak adlandırılır.
Muhtar Senedi ile Taşınmaz Satışının Prosedürü Nedir?
Taşınmazı almak ve satmak isteyen kişiler yani taraflar, iradelerini açıkça yazılı olarak muhtar karşısında beyan ederler. Akabinde beyanlarına ilişkin bir belge teşkil etmesi amacıyla hazırlanan sözleşmeyi imzalarlar. Muhtar, bu işlemlerin ardından sözleşmeye mühür basar. Söz konusu belgede yer alan bu mühür, muhtarın şahitliğine ilişkindir.
Ancak, muhtar belgesi ya da muhtar satışı olarak adlandırılan bu yöntemin kural olarak kanuni geçerliliği bulunmamaktadır. Muhtar tarafından damgalanan mühür tapu sicili yerine geçmeyeceği gibi taraflarca hazırlanan damgalı belge de Tapu yerine geçmeyecektir. Zira bir resmî belge niteliğinde olan tapu yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilebilir.
Muhtar Senediyle Satış Yöntemi işbu şekilde yapılmakla birlikte kural olarak bu şekilde yapılan satışların geçerliliği söz konusu alanda kadastro çalışmasının yapılıp yapılmamasına bağlanmıştır. Muhtar senediyle yapılan satışlar, satış tarihinde kadastro görmüş ve tapu almış alanlar açısından geçerli olmayacaktır. Haliyle işbu şekildeki taşınmazlar için muhtar senediyle tapu alınamayıp, taşınmaz satışı yapılamaz. Zira tapu devrini içeren işlemler, ancak tapuda yapılabilir.
Tapu niteliğine haiz olmayan, muhtar satışı olarak adlandırılan bu işlem, günümüzde çeşitli sorunlara sebebiyet vermektedir. Zira muhtar senediyle yapılan taşınmaz satışının geçerliliği, bölgenin kadastro gördüğü tarihe bağlı olarak değişiklik göstermektedir.
Muhtar senediyle yapılan satışlar, satış tarihinde kadastro görmüş ve tapu almış yerler açısından geçerli değildir. Yani böyle bir senede dayanılarak tapu alınamayacağı gibi, tapu iptali veya tescili amacıyla da dava açılamayacaktır. Zira satış tarihinde kadastro görmüş ve tapu almış yerlere ilişkin satış işlemleri, yukarıda ifade edileceği üzere ancak Tapu Sicil Müdürlüğü’nce yapılabilir.
Ancak kadastro görmemiş, henüz tapusu çıkmamış taşınmazların satışı açısından işbu çalışmanın da konusunu oluşturan farklı bir durum söz konusudur; bu taşınmazların satışı, muhtar senediyle taşınmaz satışı olarak da adlandırılan muhtar satışı yöntemi ile yapılabilecektir. Zira satışa konu olan taşınmazın tapusu yoktur.
Yani satış sözleşmesinin düzenlendiği tarihlerde kadastro işlemi gerçekleşmemiş, henüz tapu kütüğüne kaydedilmemiş taşınmazlara ilişkin gerçekleştirilen muhtar satışı, geçerlidir. Bu kapsamda muhtar senedi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde bahsi geçen zilyetliğe ilişkin belgelerden kabul edilir.
Kadastroya tabi olmayan yer ve mülkiyetlere ilişkin muhtar senetleri, kadastro işlemlerinin gerçekleşmesi esnasında kadastro memurlarına ibraz edilir. 30 günlük süre içerisinde kadastro tutanakları aleyhine dava açılmaması halinde taşınmaz, (resmi olarak) alıcı üzerine tapu kaydı yapılır. Böylece, taşınmaz satışına ilişkin şekil şartına uygun bir şekilde gerçekleştirilmeden yapılan muhtar satışları, Tapu Sicil Müdürlüğü açısından da geçerli kabul edilmiş ve muhtar senediyle yapılan taşınmaz satışı sonucunda tapu kazanılmış olunmaktadır.
Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 5236 sayılı, 2018 tarihli kararında da işbu doğrultudaki bir düşünce ile; 2003 tarihinde muhtar senediyle yapılan taşınmazın satışına ilişkin, 2012 tarihinde düzenlenen Noter Belgesinin, Zilyetlik Belgesi niteliğinde olduğu ve satın alanlar adına tapuda yapılan tescilin de Mülkiyeti belirlediği ifade edilmiştir.
