Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) Eşya Hukuku kitabı uyarınca; her bir taşınmazın ayrı ayrı kayıt altına alınması ve bu taşınmaza dair verilerle bu kayıtların belirli/belirlenebilir hale getirilmesi gerekmektedir. Devlete ait bir kısım taşınmazlar hariç tüm kayıtlar Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından Tapu Siciline tescil edilmiştir.
Kurumlar tarafından ayrı ayrı parçalara ayrılarak ayrı sayfalara kaydedilen bu taşınmazların, bir bütün halinden ayrı ayrı parçalar haline getirilmesi işlemi de (ifraz) parça parça iken belli sebeplerle bir araya getirilme işlemi de (tevhit) belirli şekil ve şartlara ihtiyaç duymaktadır. İşte bu yazımız ile bir taşınmazın hangi durumlarda birbirinden ayrılacağı hangi durumlarda birleşerek bütün haline getirileceği izah edilmektedir.
Parselasyon Nedir?
Taşınmaz sicilleri, bir bütünden en küçük birime doğru sıralanarak Tapu kütükleriyle kayıt altına alınmaktadır. Buna göre, bir taşınmazın öncelikle hangi il–ilçe–mahalle sınırları içerisinde olduğu belirtilir. Bu belirtmeden sonra ilgili mahalle içerisindeki yerinin belirlenebilmesi için yine büyükten küçüğe doğru pafta–ada–parsel numaraları ile yeri belirlenir. Ada ve parsel bilgisi, bir bütün içerisindeki taşınmazın tam yerini gösteren sıra numaralarıdır.
Bu kapsamda, kayıt altına alınmak istenen taşınmazın, yerinin, mülkiyetinin ve diğer niteliklerinin belirlenerek tapu siciline tescil edilebilmesi işlemine parselasyon denir. Parselasyon işlemi, ilgili belediye, kadastro, tapu müdürlükleri dahil ilgili devlet kurumları dahil re’sen ya da kişilerin talebi doğrultusunda yine bu kurumlarca gerçekleştirilmektedir.
Henüz parsellere ayrılmamış/parselasyon yapılmamış taşınmazlar tapu siciline tescil edilip resmen mülkiyet hakkı sağlamamaktadır. Bu halde, henüz parselasyon yapılmayan taşınmazlar, uzun yıllar kullanılsa dahi devlet kayıtlarına göre özel mülkiyete konu olamamakta, resmi şekilde kişilere ait olamamaktadır.
Henüz parselasyonu yapılmamış taşınmazlar, taşınır mal gibi düşünülerek muhtar/köy senetleri, zilyetliğin devri sözleşmeleri gibi resmi olmayan şekillerde kişiler arasında alınıp satılsa dahi, tapu siciline henüz bir tescil olmadığı için devlete ait taşınmazlardan sayılmaktadır.
Bu gibi alım satım işleri, olsa olsa parselasyon işlemleri yapılırken dikkate alınabilecek yan belgelerden ibarettir. Ancak, bilinmelidir ki; bu belgelere dayanarak bir taşınmaz üzerinde hak sahipliği iddia edebilmenin belli koşulları ve gerçekleştirilmesi gereken bazı yükümlülükleri bulunmaktadır.
Son kertede, varlığı henüz devlet kayıtlarına, tapu siciline işlenmemiş olan ve mülkiyet de dahil her türlü hakkı devletin hüküm ve tasarrufunda olduğu kabul edilen taşınmazların, yine devletin ilgili kurumlarınca gerekli görülmesi yahut kişilerin talebi üzerine, başta kişiler arasında alım-satım bağışlama gibi işlemlere konu olabilmesi için tapu kayıtlarına tescil edilmesi, bir taşınmazın fiili varlığının resmi ve hukuki olarak tanınması, kayıt altına alınması anlamına gelmektedir.
İfraz Nedir?
İfraz, sözlük anlamıyla bir bütünden bir parçanın ayrılması yahut bütünü parçalara ayırmak olarak ifade edilebilir. Bir tarlanın, arsanın ifrazı olarak yaygın kullanılır. İmar Hukuku’nda bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılması anlamında kullanılmaktadır.
İfraz, bir diğer deyişle ayırma işlemi, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın iki ya da daha fazla parçalara ayrılıp her birinin ayrı bir parsel numarası altında ayrı bir kütük sayfasına kaydedilme işlemidir.[1]
İfraz, ilgilinin talebi üzerine veya İmar Kanunu m. 15’teki şartların yer alması halinde idarece resen, işleme konu taşınmaz üzerinde gerçekleştirilir. İmar Kanunu (İK) madde 15 uyarınca imar planı bulunan alanlarda ilk olarak parselasyon planının yapılması gereklidir.
İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda gerçekleştirilebilir. Kanuni tanımlarında açıkça belirtildiği üzere, ifraz ve tevhit işlemlerinin İmar Mevzuatına uygun olması zorunludur.
Tevhit Nedir?
Tevhit ise İmar Hukuku anlamında birden çok parselin bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Kanuni tanımlardan hareketle, ifraz ve tevhit işlemlerinin parselasyon işlemiyle bir bütünlük teşkil ettiği açıktır. İmar Mevzuatına uygun olarak bir parselin bölünerek birden fazla parsele dönüştüğü ifraz işlemi ve birden fazla parselin birleştirilerek dönüştüğü tevhit işlemi yaygın şekilde uygulanmaktadır.
Tevhit, bir diğer deyişle birleştirme metodu ise, yeni bir yapının ya da tasarımın gerçekleştirilebilmesi amacıyla ayrı mülkiyeti bulunan taşınmaz malların tek bir mülkiyette toplanarak üzerinde yapı yapılmasına elverişli bir parsel şekline sokulması işlemidir. Parselasyon işlemi sonucunda oluşan imar parselinin imar planında kamu hizmetine ayrılan alanlara rastlayan kısımlarının ayrı ayrı vasıflarına göre ilgili idarelerce tapuya tescil ettirilerek, geriye kalan kısımlarının ise imar planı ve mevzuatı esaslarına göre uygun imar parsellerinin oluşturulması amacıyla birleştirilmesidir.[2]
Parselasyon, İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Nitelikleri
Parselasyon, ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılışını incelemeden önce hukuki niteliğini incelemek anlaşılması açısından daha faydalı olacaktır. Bu işlemler, İdare Hukuku bakımından birer sübjektif idari işlem niteliği teşkil ederler. Bu yönleriyle, ifraz ve tevhit işlemleri ancak kamu yararı amacıyla tesis edilebilir.
İdari Yargılama Usulü Kanunu madde 2 uyarınca; bir idari işlemde bulunması gereken unsurlar yönünden hukuka uygun işlem olarak tesis edilmeleri gerekir. Yetki, sebep, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları ayrı ayrı hukuka uygun olmalıdır.
Parselasyon, ifraz ve tevhit işlemleri için belediye ve görev alanlarına giren yerlerde il özel idare yetkilidir. İlgili hukuk kurallarının, İmar Mevzuatının öngördüğü usullere uygun olarak şekil unsurunun gerçekleştirilmesi gerekir. İmar planı bulunan alanlarda imar planına uygun olarak parselasyon işlemi yapılmadan gerçekleştirilen ifraz ve tevhit işlemleri, sebep unsuru yönünden hukuka aykırı hale gelir.
Bu işlemlerin konusu, malikinin isteğiyle ayrılması veya birleştirilmesi istenen taşınmazdır. İfraz veya tevhitin amacı, tüm idari işlemler gibi kamu yararının sağlanmasıdır. İfraz veya tevhit talebi, siyasi çıkar, kişisel menfaatler veya nefret gibi sebeplerle reddedilirse, işlemler amaç yönünden hukuka aykırı olur.
Parselasyon, İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Yapılışı
İfraz ve tevhit işlemlerinin İK madde 16 uyarınca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya talep üzerine belediyeler tarafından, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il özel idare tarafından gerçekleştirileceği düzenlenmiştir. Kimi zaman mahkeme kararıyla da tesis edilebilmektedir. Bu türden vakalar Miras Hukuku’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesi davalarında karşımıza çıkmaktadır.
Parselasyon, ifraz ve tevhit işlemlerinin pratikte birden farklı sebeple yapılabilmektedir. İlgililer, taşınmazın imar planlarına ve İmar Mevzuatına uygunluğunu sağlamak maksadıyla bu işlemleri talep edebileceği gibi, taşınmaz maliklerinin özel amaçları doğrultusunda da talep edebilir.
İK madde 15 uyarınca; ifraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesi için imar planı bulunan alanlarda kural olarak parselasyon planlarının yapılması ve tescil edilmiş olması gerekir. Parselasyon işlemi, ifraz ve tevhit işlemleri için bir ön koşuldur. Bunun birtakım istisnaları da mevcuttur.
Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu uyarınca; merkezi idare yetkisi kapsamında yer alan, kamu yatırımlarının bulunduğu alanlarda, kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon işleminin mümkün olmadığı meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı mevcut olmayan alanlarda ve büyük kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları üzerinde parselasyon planı yapılmamış veya tescil edilmemiş olsa da ifraz ve tevhit işlemleri mümkündür.
İşte, bir yönüyle kişilerin mülkiyet haklarının tespiti, tescilini sağlayan diğer bir yönüyle de devletin egemenlik haklarının ve sınırlarının belirginleşerek düzenlendiği parselasyon, ifraz ve tevhit işlemlerinin yukarıda kısaca izah ettiğimiz hususlar doğrultusunda herhangi bir hak ihlaline sebep olmaksızın gerçekleştirilmesi önem arz etmektedir.
Kaynakça & Referanslar
[1] ÇELİK, Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s. 129.
[2] KELEŞ, Kentbilim Terimleri Sözlüğü, s. 142; TODAİE, Belediyeler İçin Elkitabı, İmar İşleri, Ankara, 2002, s. 243.
