Tapu Kütüğüne Şerh Nasıl Düşülür? Şerhin Hukuki Niteliği Nedir?
Tapu kütüğünde malikin tasarruf yetkisinin sınırlanmasına ilişkin şerhler kural olarak Türk Medeni Kanunu‘nda (TMK) düzenlenmektedir. İlgili hak sahiplerinin veya yetkili resmî merci ya da makamların başvurusu ile tapu kütüğüne işlenen şerhler, bazı şahsî hakları kuvvetlendirmeye, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlamaya ve kazanılmış ya da kazanılmak üzere olan aynî hakların korunmasını sağlamaya yaşamaktadırlar.
Şerhten amaçlanan husus, bulunduğu hukukî durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirmek, hukukî duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh, aynî bir etki özelliğini göstermektedir. Bir hususun tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için, mutlaka açık kanun hükmü gerekir ve kanunî dayanağı kalmadığında ise yolsuz şerhin tapu kütüğünden terkini istenilebilir.
Şerhler 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nda, şahsî hakları güçlendirici şerhler (TMK m. 1009), tasarruf yetkisini kısıtlayıcı şerhler (TMK m. 1010, 1) ve geçici tescil şerhleri (TMK m. 1011) olmak üzere üç başlık altında toplanmıştır. Bu başlık altlarına inceleyerek şerhlerin hükümleri hakkında değerlendirme yapabiliriz.
Kişisel Hakların Şerhi
Medeni Kanun, bazı kişisel hakların Tapu Siciline Şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilmesini mümkün kılmıştır. MK 1009/1’e göre: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.”
Bu hükümden de anlaşılacağı gibi, şerh olanağı, her türlü kişisel hak için geçerli değildir. Sadece şerh edilebileceği kanunda açıkça öngörülen kişisel haklar için şerh olanağı söz konusu olabilir. Şerh nisbi hakların niteliğini değiştirmez. Söz konusu hakkın şerh yoluyla etkisi genişler. Tapu siciline şerh edilebilen bir kişisel hak, MK 1009/2’ye göre, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.[1]
Böylece, Medeni Kanun şerh edilen kişisel hakların herkese karşı değil, ancak taşınmazın sonraki maliklerine, taşınmaz üzerinde sonradan sınırlı ayni hak kazananlara ve tapu siciline sonradan şerh verilmiş kişisel hak sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini kabul etmiştir. Öğretide baskın görüşe göre, şerhin iki etkisi vardır:[2]
Şerhin sağladığı İlk Etki; Kişisel Hakkın kaynaklandığı borç ilişkisinden doğan yükümlülüğün Taşınmazın Mülkiyetine bağlanması, böylelikle Kişisel Hakla ilgili borç ilişkisinin eşyaya bağlı borç haline gelmesidir.
Şerhin İkinci Etkisi ise; Şerhten sonra Taşınmazda bir Sınırlı Ayni Hakkın Tescili veya başka bir Kişisel Hakkın Şerhi yoluyla kazanılmış olan haklardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin etkisiz kalmasını sağlamasıdır. Buna Şerhin Munzam Etkisi ya da Şerhin Ayni Etkisi denir.
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayıcı Şerhler
Malikin tasarruf yetkisi çeşitli sebeplerle kısıtlanmış olabilir. Tasarruf yetkisine doğrudan doğruya kanunla getirilen kısıtlamalar (örneğin fiil ehliyetinin bulunmayışı) tapu siciline şerh verilmesine gerek olmaksızın kötü niyetli veya iyi niyetli tüm kazananlara karşı ileri sürülebilir. Buna karşılık diğer kısıtlamalar, üçüncü kişilere ve özellikle tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek ayni hak kazananlara karşı kural olarak ileri sürülemez. İşbu kısıtlamaların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ancak tapu siciline şerh verilmesi ile mümkündür. TMK m. 1010’da belirtilen sebeplere göre tapu kütüğüne şerh verilebilir.[3]
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre,
Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Geçici Tescilin Şerhi
MK 1011, iki konuda geçici tescil şerhinin verilebileceğini belirtmektedir. Bu konular şunlardır:
Ayni Hak İddiası
Bir kimse sicil dışı ayni hak sahibi olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat edinceye kadar üçüncü kişilerin iyi niyetle ayni hakkı kazanmalarına engel olmak için geçici tescil şerhi öngörülmüştür.
Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri: Bir ayni hakkın tescili hususunda tapu memuruna yapılan talebin belgelenmesinde, belge noksanının tamamlanmasına kadar geçici tescil şerhi öngörülmüştür. Belge tamamlanınca tescil şerhin yapıldığı andan itibaren hüküm ifade eder.
Geçici Tescil Şerhinin Hükmü
Ayni hak iddiasının geçici tescili durumunda şerh, üçüncü kişilerin iyi niyetini kaldırır. Şerh sahibinin ayni hak iddiasının doğru olduğu kanıtlanınca şerhten sonra taşınmazda hak kazananlar, bu ayni hakkı bilmediklerini ileri süremezler.
Belgelerin tamamlanması için geçici tescilin şerh edildiği durumlarda ise, noksan belge zamanında tamamlanırsa, şerh, yapılacak kesin tescilin geçici tescil tarihinden itibaren etkili olmasını ve tescil edilen ayni hakkın bu tarih itibariyle doğmasını sağlar.
Tapuya Şerh Koyma İşlemi Nasıl Gerçekleştirilir?
Tapu sahibi, alacaklı ve davalı başta olmak üzere hukuksal olarak hak talep edebilen herkes tarafından gerçekleştirilebilir. Gerekli evraklarla birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak ve ilgili ücret nakit ödenerek konulan şerh işlemleri, işlemi gerçekleştiren taraf ve tapu sahibi arasında bağlayıcıdır.
Başvuru için gerekli evraklar, şerh türüne göre farklılık göstermekle birlikte başlıca şu şekilde sıralanabilir: 4
İlgili şerh talebini içeren dilekçe,
Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği,
Çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı,
Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge,
Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK),
Vefa ve Şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme,
Vesikalık fotoğraf,
Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi değeri gösteren belediyeden alınmış yazı.
Tapuya şerh koyma işlemi ücretli bir işlemdir. 2022 yılı tapuya şerh koyma ücreti, resmi gazetede binde 6.83 olarak belirlenmiştir. Tapu ve kadastroya yapılacak ödemeler, Resmi Gazete‘de belirlenen oranlar üzerinden hesaplanarak gerçekleştirilir.
Kaynakça
OĞUZMAN, Kemal, Eşya Hukuku Ders Kitabı, İstanbul, 2021
Suat Sarı Ders Notları
Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, Cilt 3; Sayı 1.
Referanslar
[1] OĞUZMAN, Kemal, Eşya Hukuku Ders Kitabı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021, 131 vd.
