Taşınmaz rehni, borçlunun borcuna yani alacaklının alacağına karşılık gösterilen bir ayni teminat olup; taşınmaz rehni sahibi alacaklıya borç ödenmediği takdirde rehin konusu taşınmazı paraya çevirtmek suretiyle taşınmazın değerinden alacağını tahsil edebilme yetkisi veren alacağa bağlı feri nitelikte bir sınırlı ayni haktır.
Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 850’ye göre; taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir. Bunlar sınırlı sayıdadır, bunların dışında başka bir şekilde taşınmaz rehninin kurulması mümkün değildir.
Taşınmaz Rehni Türleri Nelerdir?
İpotek
İpotek, taşınmaz üzerinde kurulan ve alacaklı ile ipotek veren kişi arasındaki bir rehin sözleşmesine dayanan ya da kanundan doğan ve borcun ödenmemesi durumunda konusu olan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle ipotek hakkı sahibi alacaklıya alacağını tahsil etme yetkisi veren asıl borç ilişkisine bağlı feri nitelikteki bir sınırlı ayni haktır.
İpotekli Borç Senedi
İpotekli borç senedinde Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) öngörülen kıymetli evrak gibi elden ele dolaşması mümkün olan bir senet söz konusudur. Sahip olduğu taşınmazı teminat gösterilmek suretiyle malik tarafından bir borç senedi düzenlenmekte ve bu senet karşılığında taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış bir kişisel hak meydana getirilmektedir.
TMK madde 899 uyarınca; ipotekli borç senedi yoluyla taşınmaz rehni kurulabilmesi için Tapu İdaresi’nce taşınmazın değeri re’sen tayin ve takdir edilmesi gerekmektedir. Bu değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. Ayrıca, borçlunun borcu taşınmazın paraya çevrilmesiyle elde edilen miktarla karşılanamadığı takdirde ipotekli borç senedinde borçlunun bu borcuna dair kişisel sorumluluğu hala devam eder.
İrat Senedi
İrat senedi, taşınmazın sadece senetteki alacak miktarıyla sınırlı olarak teminat altına alındığı, elden ele dolaşabilen bir kıymetli evraktır. Bu nedenle, borçlu borcundan dolayı yalnızca teminat altına alınan ilgili taşınmazla sınırlı olarak (ayni sorumluluk) sorumlu olur.
Yani, TMK madde 903 gereği; taşınmaz maliki borçlu irat senedinde rehin olarak gösterilen taşınmazın karşılamadığı borç miktarından ötürü sorumlu olmayacaktır. İrat senedi bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. İrat senediyle teminat altına alınabilecek taşınmazlar ancak tarım arazileri, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar olabilir.
Taşınmaz Rehnine Hâkim Olan İlkeler Nelerdir?
TMK madde 850 ve madde 888 hükümleri arasında bütün taşınmaz rehinlerinde geçerli olan bazı genel ilkelere yer verilmiştir.
Taşınmaz Rehninde Belirlilik İlkesi
Taşınmaz rehninin geçerli bir şekilde kurulması ancak hem alacağın hem de bu alacağı güvence altına almak için rehnedilen taşınmazın belli olmasına bağlıdır. TMK madde 851’e göre; taşınmaz rehni miktarı TL ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacak henüz mevcut değil veya miktarı belirli değilse rehin sözleşmesinde azami bir miktar tespit edilmek suretiyle taşınmaz bu belirlenen miktar üzerinden rehnedilebilir.
Bu gibi hallerde ipotek şeklinde taşınmaz rehinlerinde alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirlenir, sözleşmede belirtilir ve bu tür rehinlere azami had (meblağ) ipoteği denir.
TMK madde 853’e göre rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.
Taşınmaz Rehninde Açıklık İlkesi
Tapu sicillerine ilişkin hâkim olan ilkelerden biri olan açıklık ilkesi taşınmaz rehinlerinde de geçerlidir. Buna göre, hiç kimse tapuya tescil edilmiş taşınmaz rehnini bilmediği konusunda iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Taşınmaz Rehninde Sabit Derece İlkesi
İpotek haklarının birbirine göre sahip oldukları önceliği -bu ipotekli alacaklar arasında öncelik hakkı- tescil edildikleri tarih ve yevmiye sırasına göre değil tapu kütüğünde tescil edildikleri dereceye göre belirlenir.
TMK’ya göre; bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin kurulması durumunda sabit derece sistemi uygulanır. Bu nedenle, taşınmaz rehni kurulurken bunun derecesinin de belirtilmesi zorunludur ve TMK madde 870’e göre; bu rehinlerin sağladığı güvence bulunduğu rehin derecesi ile sınırlıdır. İlk defa bir taşınmaz üzerinde kurulacak rehnin mutlaka birinci rehin derecesine tescil edilmesi zorunlu değil, kendisinden önce gelecek olan rehnin miktarının belirtilip tescil edilmesi kaydıyla ikinci veya sonraki rehin derecelerine de tescil edilebilir.
TMK madde 871’e göre; aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkının tescil edildiği durumlarda rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması durumunda sonraki derecede yer alan rehin hakkının boşalan dereceye kendiliğinden geçmesi söz konusu olmamaktadır. Ancak, resmi şekilde düzenlenen bir sözleşmeyle bu rehinli alacaklara önündeki boş dereceye ilerleme hakkı tanınabilir.
TMK madde 872’e göre; en başta yer alan boş veya boşalmış dereceler dikkate alınmaz ve taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu ortaya çıkan değer sonraki -daha arka sıralardaki- derecelerde yer alan rehinli alacak haklarının öncelik sırasına göre tahsilinde kullanılır.
Taşınmaz Rehninde Tescil İlkesi ve Resmi Yazılı Şekil İlkesi
TMK madde 856 uyarınca; taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği resmi şekle bağlı olduğu için aynı kural taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmelerde de geçerlidir. TMK madde 1021 uyarınca; kural olarak taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakların kurulması tapu kütüğünde bu hakların tescil edilmesine bağlı olduğu için aynı kural taşınmaz rehinlerinde de uygulanır.
Taşınmaz Rehninde Teminat İlkesi
Taşınmaz rehni bir ayni teminat türü olduğu için TMK madde 873 kapsamında lex commissoria yasağı uyarınca borç ödenmediği takdirde rehin hakkı sahibi alacaklının rehin hakkı konusu taşınmaz mala malik olacağına ilişkin anlaşmalar –sözleşmeler– geçerli değildir.
Taşınmaz Rehninde Zaman Aşımı
TMK madde 864 uyarınca; rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra rehnedilen alacak için zaman aşımı işlemez ve alacak zaman aşımına uğramaz.
Taşınmaz Rehni Hangi Taşınmazlar Üzerinde Hangi Alacaklar İçin Kurulur?
Taşınmaz rehni TMK madde 704’te sayılan taşınmaz türleri için kurulabilir. TMK madde 881 uyarınca; üzerinde taşınmaz rehni kurulacak taşınmazın borçluya ait olması şart değildir, üçüncü bir kişiye ait taşınmaz üzerinde de taşınmaz malikinin rızasıyla taşınmaz rehni kurulabilir.
TMK madde 875’e göre; taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvence ve teminat altına aldığı hususlar kapsamında şunlar yer almaktadır:
İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadede başlayarak işleyen faiz.
Her ne kadar yukarıda da denildiği üzere kural olarak TMK uyarınca taşınmaz rehni TL üzerinden belirlenmiş alacaklar için kurulabiliyorsa da TMK madde 851’e göre; yurt içinde veya yurt dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para oranına endeksli verilen kredileri güvence altına alabilmek için yabancı para üzerinden de taşınmaz rehni kurulabilir.
Taşınmaz Rehninin Kapsamı
TMK madde 852’ye göre; rehnin kapsamına taşınmaz, kendi bütünleyici parçaları ve eklentileriyle beraber girer. Ayrıca, rehnin kuruluşu sırasında tapu kütüğünün beyanlar sütununda açıkça eklenti olarak gösterilen şeyler kanuna göre bu nitelikte olmadıkları ispat edilinceye kadar karine olarak eklenti olarak kabul edilirler.
Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?
TMK madde 856 uyarınca; kanunda öngörülen ayrık durumlar hariç olmak üzere taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile doğar. Ancak, ipotek haklarının kurulmasında tescilin geçerli bir şekilde hüküm ifade etmesi, taşınmaz rehninin kurulması hususunda yukarıda da bahsedildiği üzere geçerliliği resmi şekle bağlı olan rehin sözleşmesinin taraflar arasında geçerli bir şekilde kurulmuş olmasına bağlıdır. Meğer ki bu bir kanundan doğan ipotek hakkı olsun.
Taşınmaz Rehni ve İpoteğin Hüküm ve Sonuçları
İpotek hakkı alacaklıya sadece borç ödenmediği takdirde rehin konusu taşınmazı paraya çevirtmek suretiyle alacağını tahsil etme yetkisi verir. Taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı vermez. TMK madde 888 uyarınca; taşınmazın bir başkasına devredilmesi ipotek hakkı üzerinde herhangi bir değişiklik yaratmaz.
Taşınmaz Rehninin Sona Erme Halleri Nelerdir?
TMK madde 858 hükmü uyarınca; taşınmaz rehnini sona erdiren nedenler olarak taşınmazın yok olması, taşınmazın kamulaştırılması ve tapu kütüğünden ilgili hakka ilişkin tescilin terkini sayılmıştır. Ancak bu sayılan nedenler sınırlı sayıda olmayıp aşağıda taşınmaz rehninin sona erdiği diğer haller sıralanmıştır.
Asıl Alacağın Sona Ermesi
İpotek asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Bu nedenle, asıl borç ifa edilince ya da zaman aşımı, imkânsızlık gibi kanunda sayılan nedenlerden ötürü sona erince ipotek hakkı da bu nedenden ötürü son bulur. TMK madde 883 uyarınca; asıl alacak sona erince taşınmaz malikinin ilgili ipotek hakkına ilişkin tescilin terkini işlemini talep etme yetkisi olmayıp, bu yetki ilgili ipotek hakkı sahibi alacaklıda bulunduğu için malikin isteği üzerine alacaklı terkin talebinde bulunmazsa taşınmaz maliki ona karşı ipoteğin kaldırılması davası açabilir.
Sürenin Sona Ermesi
TMK madde 883 uyarınca; ipotek hakkı tapu kütüğünde süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde İİK madde 150/c uyarınca ilgili şerhin konmaması şartı gerçekleşmişse, ipotek hakkının süresi bittikten sonra malikin terkin talebiyle tapu müdürlüğünce ilgili ipotek hakkına ilişkin tapu kütüğündeki tescil terkin ettirilir.
Borçtan Sorumlu Olmayan Malikin Borcu Ödemesi
TMK madde 884 uyarınca; borçlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, 3. kişi borçlunun ilgili ipoteğin güvence altına aldığı borcunu ödeyerek alacak hakkının kendisine geçmesini sağladığı için bunun sonucunda taşınmaz üzerindeki ipoteğe ilişkin tescilin kaldırılmasını talep edebilir.
İpotekten Kurtarma
Taşınmazın değerini aşan bir alacağı güvence altına alan bir ipotek hakkıyla yüklü olan bir taşınmazı devralan kişi, borçtan kendisi sorumlu değilse icra takibine başlanmadan önce satım alma bedeli yani ipotekten kurtarma bedelini ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipotek hakkını sona erdirebilir. Ancak, bu ipotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.
Borcun Ödenmemesi Durumunda Rehnin ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi
TMK madde 873 uyarınca; borç ödenmediği takdirde rehinli alacak hakkı sahibi rehin konusu taşınmazın paraya çevrilmesini talep ederek alacağını bu taşınmazın satış bedelinden tahsil etme hakkına sahiptir ve bu hakkını kullanırsa ilgili taşınmaz rehni hakkı kendiliğinden sona ermiş olur.
