MGC Legal ekibinin kaleme aldığı işbu “Taşınmazların Anonim Şirketlere Ayni Sermaye Olarak Tescili” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
İncelemeye geçmeden önce, sermaye kavramından bahsetmek gerekirse, sermaye: ortakların müşterek amaçlarını gerçekleştirebilmeleri için ortaklarca, ortaklığa getirilmesi taahhüt edilen yahut getirilen nakdi veya gayrinakdi iktisadi değerlerdir.[1]
Sermaye koyma borcu genellikle anonim şirketlerin kuruluşunda veya kanuna uygun olarak gerçekleştirilen esas sözleşme değişikliğiyle sermaye artırımında veya iştirak taahhütnamesinden doğar.
Ticaret şirketlerinde sermaye koyma borcunun doğumu ile borçlu bunu ifa ile yükümlüdür. Bu yükümün temelleri “ahde vefa” ilkesinde yatmaktadır.
Gayrinakdi iktisadi unsurlar kanundaki ifadesi ile ayni sermayeyi oluşturacaklardır. Ayni sermayenin konusu bu anlamda para dışında kalan mal ve haklardır.[2]
Türk Ticaret Kanunu (TTK’nın) Birinci Kitap, Birinci Kısmında düzenlenen ticaret şirketlerinin genel hükümlerinden 127. maddenin (c) bendine göre, taşınırlar ve her çeşit taşınmaz, kanunda aksine hüküm bulunmadığı takdirde ticaret şirketlerinde sermaye konusu olabilirler. Taşınır ve taşınmaz malların, gayrinakdi olmalarından ötürü ayni sermaye olarak nitelendirilmeleri gerekmektedir.
İncelemenin konusunu oluşturan taşınmaz mallar, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 704-761. maddelerin arasında düzenlenmektedir.
TMK m. 704 taşınmaz malların konusunu düzenlemektedir. Maddeye göre; arazi,
tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mallardır.
Medeni Kanun’da bentler halinde sıralanmış taşınmaz türleri, sırası ile konumuz bakımından incelenecektir.
Arazi
TMK’nın 704. maddesini (a) bendinde belirtilmiş olan “arazi” kavramı ilgili kanun bakımından tanımlanmamıştır. Fakat doktrindeki arazi tanımlarından yola çıkarak şöyle bir tanımlama yapılması mümkündür: Arazi, sınırları belirli olmakla birlikte kamu idaresine ait olmayan ve malvarlıksal karşılığı bulunan toprak parçası.
TMK m. 718’e göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Arazinin mal varlıksal niteliği gereği, bilirkişiler tarafından değer tespiti yapıldıktan sonra ayni sermaye olarak anonim şirkete getirilebilir. Fakat araziler üzerinde TTK m. 342’de öngörüldüğü üzere sınırlı ayni hakkın, hacizin veya tedbirin bulunmaması gerekmektedir.
Bağımsız ve Sürekli Haklar
Bağımsız ve sürekli haklar esasen irtifak hakkı olup tapu siciline bağımsız ve sürekli olarak kaydedilen, devir ve intikal kabiliyeti olan kişiye bağlı irtifak haklarıdır.[3]
Eşya hukukunun inceleme alanında bulunan bağımsız ve sürekli hakların tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için; hakkın, irtifak hakkı (kişisel) niteliğinde olması, irtifak hakkının bağımsız nitelikte bulunması (ilgili irtifak haklarının hukuki işlem ya da miras yoluyla asli olarak devir ve konusu edilebilmeleri) ve irtifak hakkının sürekli nitelikte olması gerekmektedir (süreklilikten kast bu hakkın sonsuza kadar devam etmesi değil hakkın hukuki korumasının belirli süre içerisinde kesintisiz sağlanmasıdır) ve irtifak hakkı sahibinin tapu siciline hakkın tesciline yönelik talebinin bulunması gerekmektedir.
Bağımsız ve sürekli hakların ayni sermaye olarak getirilip getirilemeyeceği aşağıda incelenecektir.
Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler
Kat mülkiyeti olma vasfına sahip taşınmazlar, tapu memurluğuna yapılacak talep ile TMK anlamında taşınmaz sayılacaklardır. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler malik tarafından ve hukuka uygun olarak doğan sermaye koyma borcu ile anonim şirketlere getirilebilirler. Kat mülkiyetine konu olan fakat üzerlerinde sı1nırlı ayni hak bulunan veya haciz bulunan bağımsız bölümler ayni sermaye olarak getirilemeyeceklerdir.
Sınırlı Ayni Hakların Anonim Şirketlere Ayni Sermaye Olarak Getirilip Getirilemeyeceği Sorunu
Sınırlı ayni haklar eşya hukukunda benimsendiği üzere üç başlık altında değerlendirilmektedirler. Bunlar sırası ile; irtifak hakları, rehin hakkı ve taşınmaz yüküdür.
İrtifak hakları ise hak sahibinin belirlenmesi açısında; kişisel irtifaklar, eşyaya bağlı irtifaklar ve hem kişisel hem de eşyaya bağlı kurulabilen irtifak hakları olarak tasnif edilmektedir.
A) İrtifak Hakları
I- Kişisel İrtifaklar
Belirli bir kişi lehine kurulabilen irtifaklardır. Kişisel irtifaklar, doktrinde üçüncü kişilere devrinin mümkün olup olmamasına göre; kişiye bağlı ya da el değiştirebilen kişisel irtifaklar olarak ayrılmaktadırlar.
a) Kişiye bağlı irtifaklar
Hak sahibine bağlı ve ayrılmaz bir biçimde kurulan irtifaklardır. Bu hakların bağlı ve ayrılmaz niteliğinden kasıt lehine hak kurulan kişi tarafından üçüncü kişilere devrinin mümkün olmamasıdır. Bu haklar TMK’da belirtildiği üzere iki çeşittir. Bunlar intifa hakkı ve oturma hakkıdır.
1) İntifa hakkı
İntifa hakkı mülkiyeti başkasına ait olan eşyadan tam yararlanma imkanı sağlayan bir irtifak hakkıdır.[4] İntifa hakkı sahibine kullanma ve yararlanma hakkını sağlamaktadır. Mülkiyet ise malik tarafından muhafaza edilmektedir. Bu mülkiyet, çıplak mülkiyet (kullanma ve yararlanma haklarından yoksun) olarak ifade edilmektedir.
İntifa hakkının konusu MK m. 794’te belirtildiği üzere taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilmektedirler.
İntifa hakkının hukuka uygun olarak kurulması kişiye bağlı olarak kurulmasına şartına bağlanmıştır.
İntifa hakkı kural olarak devredilemez ve mirasçılara geçemez. İntifa sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa ve bu hakkın şahsen kullanılması gerektiği sözleşmeden anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanım hakkı devredilebilir.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi genel hükme göre geçerli bir kazanma sebebi ve tapuya tescil ile gerçekleşebilecektir.
Yukarıda belirtildiği üzere intifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçemez. Buradan hareketle intifa hakkının anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilebilmesi kanunen mümkün değildir.
Fakat intifa hakkının kullanım hakkının devri mümkündür.[5] Lehine intifa hakkı sağlanan kişi, bu hakkın kullanımını anonim ortaklığa sermaye olarak getirebilmesi, intifa hakkının kullanma hakkına karşılık gelen maddi değerin bilirkişilerce tespitinden sonra gerçekleştirebilecektir.
İntifa hakkının tüzel kişiler lehine kurulabilmesi mümkündür. Ortak olan yahut iştirak taahhütü ile ortak olacak kişi, mülkiyetinde bulunan taşınır – taşınmaz mallar veya haklar üzerinde kuracağı intifa hakkını, anonim şirkete ayni sermaye olarak getirebilmesi mümkündür.
İntifa hakkının, tüzel kişilerden sayılan anonim şirketler lehine tesisen kurulması, kanun hükmü ile yüz yıl ile sınırlandırılmıştır.
2) Oturma Hakkı
Oturma hakkı, şahsen kullanılması gerektiğinden sadece gerçek kişi lehine kurulabilir, tüzel kişi lehine kurulamaz.[6] Yukarıda belirtilmiş olan intifa hakkının özelliklerinden kullanım hakkının devri oturma hakkı bakımından uygulanamayacaktır. Çünkü oturma hakkının amaçsal özellikleri gereği ve TMK m. 823’te belirtildiği üzere “konut olarak yararlanma” yetkisi tüzel kişiler bakımından anlam doğurmayacaktır. Medeni Kanun’da belirtilmiş olan konut ihtiyacı ticaret şirketleri için maddenin amaçsal yorumundan hareketle söz konusu olamayacağı söylenmelidir.
Burada belirtildiği üzere oturma hakkı tüzel kişiler lehine tesis edilemez. Oturma hakkı, anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilemeyecektir.
b) El Değiştirebilen Kişisel İrtifaklar
Kanunda belirtilmiş olan intifa ve oturma hakkı dışındaki irtifak hakları el değiştirebilen kişisel irtifaklardır. Bunların belirli bir kişi lehine kurulması mutlak değildir, taşınmaz lehine de kurulabilirler.
Başlıca üst hakkı (inşaat hakkı), kaynak hakkı ve diğer düzensiz irtifaklar olarak ifade edilebilir.
1) Üst hakkı
Üst hakkı, bir kimseye başkasına ait arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya yapılmış olan inşaatı muhafaza ederek ona malik olma yetkisini veren bir irtifak hakkıdır.[7] Üst hakkı gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulabileceği gibi belirli bir taşınmaz üzerine (eşyaya bağlı irtifak) kurulabilir.
Üst hakkının el değiştirebilen irtifaklar altında incelemesinden hareketle bu haklar, taraflar aksini kararlaştırmamışsa başkalarına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Bu hak en fazla yüz yıl için kurulabilir. Yüz yıllık süre dolduktan sonra bu hak en çok yüz yıl daha uzatılabilir.
Üst hakkı, parasal karşılığının şirket merkezinin bulunduğu asliye ticaret mahkemesi tarafından atanacak bilirkişilerce tespiti ile anonim şirkete ayni sermaye olarak getirilebilecektir.
Taşınmaz bir yapıya sahip olan ortak, bu taşınmaz üzerinde tüzel kişi lehine yani anonim şirket lehine sağlayacağı üst hakkı, ayni sermaye niteliğine sahip olabilecektir.
2) Kaynak Hakkı
Kaynak hakkı, hak sahibine bir başkasının arazisindeki kaynağın sularından yararlanma, yani sularını almak ve kendi arazisine akıtmak yetkisini sağlayan bir irtifaktır.[8] Kaynak hakkının da üst hakkı gibi üçüncü kişilere devri mümkündür ve mirasçılara geçer.
Kaynak hakkı, sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise başkasına devir ve tüzel kişiler lehine tesis olunabilir.
Gerçek kişinin yahut tüzel kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz, anonim ortaklık lehine kaynak hakkı tesis edilerek sermaye olarak getirilmesi mümkün olduğu gibi önceden tesis edilmiş bu hakkın sermaye olarak getirilmesi de mümkündür.
3) Diğer Düzensiz Kişisel İrtifaklar
Medeni Kanun’da belirtilmiş olan “diğer kişisel irtifaklar”, taraflarca TMK m. 2’ye uygun olarak kurulması ve sözleşme serbestisi kurallarına aykırı olarak düzenlenmemesi koşulları ile muayyen yararlanmalara hizmet amaçlı kurulabilmektedirler. Bu haklara ilişkin doğan uyuşmazlıklarda TMK’da belirtildiği üzere eşyaya bağlı irtifak hükümleri uygulanacaktır.
Taraflarca hangi amaca hizmet edeceği belirtilmiş olan diğer irtifaklar, sözleşmede devri yasaklanmamış ise ve bu hakların parasal değerlerinin karşılığı bilirkişilerce takdiri mümkün ise sermaye olarak getirilebilmeleri mümkündürler.
II- Eşyaya Bağlı İrtifaklar
Yazımızın konusunu taşınmazlar oluşturduğu için eşyaya bağlı irtifaklar başlığında yalnızca “taşınmazlar lehine kurulabilen irtifaklar” incelenecektir.
TMK m. 779’da belirtildiği şekliyle taşınmaz lehine irtifaklar “bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.”
Taşınmaza malik olan kişi, taşınmaz lehine sağlanan irtifak hakkı sahibi olacaktır. Taşınmaz lehine sağlanan bu irtifakın genellikle parasal bir karşılığı bulunmaktadır.
Taşınmaz maliki tarafından hukuka uygun olarak gösterilecek irade beyanı ile lehine irtifak hakkı sağlanan taşınmazlar anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilebileceklerdir.
B) Rehin Hakkı
Rehin hakkı, sözleşmeden, hukuki ilişkiden yahut haksız fiilden doğan alacağın, rehnedilen taşınmazın, taşınırın veya bir hakkın paraya çevrilerek elde edilen meblağdan sağlanmasıdır. Araştırma kapsamında sadece taşınmaz rehnine ilişkin hükümler incelenecektir.
Taşınmaz rehni, alacağın, taşınmaz ile güvence altına alınması amacına yönelik kurulmaktadır.
Taşınmaz rehni, bu bakımdan asıl alacağı doğuran borç ilişkisinden doğmaktadır ve fer’i niteliktedir. Fer’i olmasından kaynaklı olarak alacağı doğuran borç ilişkisinin butlan olması halinde taşınmaz rehni de butlan yaptırımı ile karşılaşacaktır.
Taşınmaz rehni ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak üçe ayrılmaktadır. Belirtilmiş olan bu ayrımda ipotek hakkı, ipotekli borç senedi ve irat senetler anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilebilmeleri mümkündür. Burada taşınmaz rehninin kurulduğu çeşitlerden ipotekli borç senedi ve irat senetlerinin kuruluşunda tedavül amacı var ise bu senetler anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilebilmektedirler.
Fakat bunlardan ipotek hakkı fer’i nitelikte ve parasal bir karşılığı bulunduğu için ayni sermaye olabilmesi mümkündür. Burada alacağını, ipotek ile güvence altına alan ortak alacağını ve buna bağlı olan ipoteği ayni sermaye olarak getirebilmektedir.
C) Taşınmaz Yükü
Taşınmaz yükü, TMK m. 839’da “bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılan” sınırlı ayni hak türlerindendir.
Kanunda belirtilmiş olan bir şey veya yapmak ediminin parasal bir karşılığı bulunmalıdır. Parasal karşılığı bulunan edim yükümü, taşınmaza malik olan kimse tarafından yerine getirilmelidir. Taşınmazın üçüncü bir kişiye devri halinde de bu yüküm devam edecektir. Yüküm taşınmaza aittir ve bu yükümü ifa ile yükümlü kişi, taşınmaza malik olan kişidir.
Taşınmaz yükü, tapuya tescil ile kurulmaktadır. Tapıya tescil için talepte bulunması gereken kişi, taşınmaza malik olandır. Tescilin hüküm doğurması için geçerli bir hukuki ilişki ve yetkili kişi tarafından talepte bulunulması gerekmektedir.
Taşınmaz yükünün ekonomik bir menfaate hizmet etmesinden kaynaklı olarak anonim şirketlere sermaye olarak getirilmesinin mümkün olduğu söylenebilir. Sermaye olarak getirilecek taşınmaz yükü, taşınmaza malik olan kişi tarafından gerçekleştirilmelidir.
Taşınmazların Anonim Şirketlere Ayni Sermaye Olarak Getirilme Usulü
Türk Ticaret Kanunu’nun ticaret şirketlerinin genel hükümlerinde düzenlenen ve sermaye olarak getirilmesi mümkün olan taşınmazlar yukarıda incelenmişti. Bu bölümde ise yukarıda belirtilmiş olan ve sermaye olarak getirilip getirilmeyeceği incelenen taşınmazların sermaye olarak getirilme usulü incelenecektir.
TTK m. 342’de belirtildiği üzere anonim şirketlere “üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikri mülkiyet hakları ve sanal ortamlar da dahil, malvarlığı unsurları” ayni sermaye olarak konulabilir. Maddenin düzenleniş amacına yönelik değerlendirme yapılacak olursak; sermayenin korunması ilkesinden hareketle üzerinde sınırlı ayni hak bulunmayan veya haciz bulunmayan malvarlıksal değerler anonim şirketlere sermaye olarak getirilemezler.
Yukarıda değerlendirilmiş olan sınırlı ayni haklar bağımsız ve sürekli tapu kütüğüne tescil edilmeleri ile taşınmaz niteliğine sahip olacaklardır. Bunlar bakımından yukarıda sermaye olarak getirilebilmesi mümkün olanlar bakımından 342. md bir engel teşkil etmeyecektir.
Konunun daha anlaşılabilir olması için usûl sıralanarak incelenecektir.
Ayni sermaye koyma taahhüdünün hukuka uygun doğması ve ayni sermaye olarak kararlaştırılan unsurların sermaye olmaya engel olacak niteliklerinin bulunmaması gerekmektedir. Sermaye koyma taahhüdünün esas sözleşme ile doğması durumunda esas sözleşmenin hukuka uygun doğması koşuluna bağlıdır.
Ayni unsurlardan taşınmazların sermaye olarak getirilebilmesi, TTK m. 343’te belirtildiği üzere; ortaklık merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesi tarafından atanacak bilirkişiler tarafından değer biçilmesi ile süreci başlatacaktır. Henüz kurulmamış fakat kuruluş aşamasında olan anonim şirketler bakımından ise bilirkişi atamaya yetkili mahkeme ileride kurulacak anonim şirketin merkezinin bulunacağı yer mahkemesi yetkilidir.
Bilirkişiler tarafından takdir edilen değere tarafların itiraz etmesi HMK’da bilirkişi raporlarına itiraz süresidir. Bu süre HMK m. 281’de belirtildiği üzere iki haftadır. Burada ileri sürülecek itirazlar ve bunlardan sonra değerin kesinleşmesi gerçekleşecektir.
Asliye ticaret mahkemesi tarafından kesinleştirilen değer, ilgili taşınmazın tapu defterine kaydedilir.
Taşınmazların ise tapu sicilinde şirket adına tescil edilmesi şerhi ve daha sonrasında ticaret siciline tescil edilen şirket sözleşmesi ile ticaret sicil müdürünün ilgili sicillere resen bildirimde bulunması gerekmektedir.[9]
Kaynakça
Celal GÖLE, Anonim Ortaklıklarda Nakdi Sermaye Koyma Borcu ve Bu Borcu İfada Temerrüt.
Gönen Eriş, Türk Ticaret Kanunu Ticari İşletme ve Şirketler.
[5] TMK m. 806’ye göre intifa hakkının kullanımın devri sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının mümkündür.
