MGC Legal ekibinin kaleme aldığı işbu “Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.
Emlak sahibi olarak, mülkünüzde yaşayan kiracılardan kaynaklanan belirli durumlarla karşı karşıya kalabilirsiniz. Özellikle mülkünüzün bakımı, gürültü düzeyi, düzenli kira ödemeleri ve diğer sözleşme yükümlülüklerine uyulup uyulmadığı gibi konularda problemler ortaya çıkabilir.
Bu tür zorluklarla karşılaştığınızda, kiracının tahliye edilmesi gerekebilecek durumlar söz konusu olabilir. Ancak, bir kiracının evden çıkarılması hem etik hem de hukuki boyutları olan karmaşık bir süreçtir. Bu yazıda, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerini detaylarıyla inceleyeceğiz ve bu tür bir durumla karşılaştığınızda neler yapmanız gerektiği konusunda size bilgi vereceğiz. Peki, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri nelerdir?
Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/I hükmünde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu bağlamda bu maddeye dayanarak bir tahliye davasının açılabilmesi için bazı koşulların oluşması gerekir. Bunlar:
Kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır.
Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmış olmalıdır.
Taahhüt hem kiracı veya kiracının temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
Taahhütte kira konusu olan taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı yazılmalıdır.
Tahliye taahhüttü serbest irade dayanmalıdır. Bu sebeple, Yargıtay bu taahhüttün mutlaka kira sözleşmesi yapıldıktan sonra yapılması gerektiğini söylemektedir.
Kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açarak veya icra yoluna başvurarak taşınmazı tahliye edebilir.
İki Haklı Yazılı İhtar Sebep Nedeniyle Tahliye Nedir?
Esasında adi kirada karşımıza kiracının temerrüdü sonucu tahliye olarak karşımıza çıkan bu durum konut ve çatılı iş yerlerinin tahliyesi için daha sıkı koşullara bağlanmış şekilde karşımıza çıkmıştır.
TBK madde 352/II hükmünde düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm şu ifadeyi taşımaktadır:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.“
Bu maddenin ışığında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: Öncelikle kiracının kira bedelini ödememesi konut kirasında tek başına tahliye için yeterli değildir. Zira kiracının tek bir kirayı ödememesi değil aynı kira yılı içinde iki kira bedelini ödememiş olması ve bu kiranın ödenmediğine dair ev sahibinin bu iki kira için yazılı olarak iki tane ihtar çekmiş olması gerekmektedir. Yani bu tahliye sebebinin gerçekleşmesinin şartları şu şekildedir:
Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle temerrüde düşmüş olması gerekir (temerrüt durumunun devam ediyor olmasına gerek yoktur).
Kiracının temerrüde düşmesi sebebiyle kiralayan tarafından kiracıya ödenmeyen en az iki ayrı kira bedeli için en az iki ayrı haklı ihtar çekilmelidir (aynı kira bedeli için iki ayrı ihtar çekilmesi bu koşulu sağlamaz).
İhtarın yazılı olarak yapılmış olması gerekir.
İhtarın haklı olması gerekir.
Haklı İhtar Nedir?
İhtarın haklı olabilmesi için kira borcunun muaccel olması ve borç muaccelken borcun kanun veya adet tarafından belirlenen süre içinde ödenmemesi durumunda yapılan ihtar haklı bir ihtar olacaktır.
Borç muaccel olmadan yahut borç muaccel olmasına rağmen ödeme süresi henüz geçmemişse bu durumlarda yapılacak ihtarlar haklı olmayacaktır. Yine hakkın kötüye kullanılmaması gerekir.
Örneğin kira bedelindeki pek de önemli olmayan bir eksiğin bulunması durumunda çekilen ihtar haklı bir ihtar olmayacaktır. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez
Bu konudaki bir diğer önemli husus da kiraya veren bu iki yazılı haklı ihtarı kanunda verilen sürelerde ve bu iki ihtarın sonucunda tahliye davasını kanunda öngörülen süreler içinde açmalıdır. İhtar süreler ise şu şekildedir:
1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, bu süre içerisinde,
1 yıl süreli kira sözleşmelerinde, söz konusu bir yıllık süre içerisinde,
1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı içerisinde veya kalan süre içerisinde, iki yazılı haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.
Dava süreleri ise şu şekildedir:
Bir yıldan kısa süreli veya süresi bir yıl olan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde,
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Dava bu süreler içinde açılmaz lakin kiralayan kiracıya bu süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılır.
Öğretide bu hükmün belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulamayacağı savunulmaktadır.
Kiracının Kendisinin veya Eşinin Aynı İlçe/Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
TBK madde 352/III hükmünde düzenlenmiş olup hüküm şu şekildedir:
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Bu bağlamda bu tahliye sebebinin gerçekleşmesinin şartları şu şekildedir:
Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin bir konutu bulunmalıdır.
Bu konut kiracı için oturmaya uygun olmalıdır.
Konut aynı belediye içinde aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde olmalıdır.
Kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu konutun varlığından haberinin olmaması gerekir.
Bu koşullar sağlanıyor ise kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
